出臺了《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》，并規定了租賃備案制度。 至2008年底，居住房屋租賃合同備案數量為118.94萬平方米，但出于避稅等方面的考慮，市場上處于分散狀態的私人住房出租都沒有備案，實際的租賃市場遠大于這一數量。 第一，上海的市場化租賃住房所 占比例較大，約占15%根據我們連續多年對上海市民居住狀態的抽樣調查，約83%的居民居住在自有住房中，約15%左右的居民租賃住房，其他為借住或居住在職工宿舍中，所以目前上海的租賃市場總體說比較大。這里不包括租賃公有住房的80萬戶左右居民，如果加上這一部分，上海的租賃居住比例將在25%左右。 第二，上海住房租賃市場比較穩 定，70%以上的供需雙方具有持續性根據上海房地產流通研究所的一項調查，租賃市場的供應和需求都比較穩定。從供應方看，目前約7成以上的租賃住房是以凈資產的狀態出租，就是出租房屋沒有貸款，出租人以著眼于長期投資的個人投資者為主，7成以上的出租者沒有出售房屋的計劃。從需求方來看，租客以非上海戶籍居民為主，占到7成以上，而且60%以上的租客在近年沒有購房的打算，所以需求相對穩定。 第三，公共租賃住房建設初具規 模，制度不斷健全為解決本市新落戶職工、引進人才和來滬務工人員等的居住問題，上海主要通過提供人才公寓、單位租賃公寓或白領公寓、來滬務工人員宿舍或公寓等公共租賃性房屋解決其階段性、短期的居住困難。如浦東新區的張江科技公寓、張江紫薇公寓和浦東新區保障中心的高級人才公寓、青年公寓，閔行區的“鑫澤陽光公寓”，嘉定區的馬陸鎮的永盛公寓，金山區的便利中心，松江區的比亞迪公司職工宿舍和寶鋼集團的職工宿舍等。同時上海在制度上不斷完善，于2009年出臺了《關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見》，鼓勵單位利用自用土地建造職工宿舍，以解決本單位職工、包括來滬務工人員的階段性居住問題。 二、上海租賃市場發展存在 的制約因素雖然上海的租賃市場發展較快，但仍存在著發育遲緩、管理落后等一些制約其進一步發展的問題。 第一，租賃者缺乏“安居”感 一是從心理上，租賃居住者普遍缺乏“家”的感覺。中國文化長期存在著“居有其屋”的觀念，沒有產權住房保障房，就感覺沒有屬于自己的家。二是在客觀上，由于我國沒有針對租賃關系保障性的法律法規，在租賃期間，出租人可以隨時提高租金或解除租賃關系，租賃雙方因日常設備維修等方面的責任與義務缺乏明確的界定而經常會發生糾紛，所以承租人客觀上難以長期穩定地租住同一住房。 第二，租賃住房仍存在戶口、教 育等方面的障礙根據我國現有的戶籍管理制度，許多新進上海的人員，要么將戶籍掛靠在集體戶口中，要么只有購買私有產權房。而沒有掛在產權房中的集體戶口，往往會在就業、子女入學等方面帶來相應的困難。 第三，市場上缺少小戶型租賃住 房目前市場上出租的小戶型住房主要是上世紀90年代上半期及以前建設的公有住房，市場上小戶型住房租賃始終處于供不應求的狀態。而且這些住房的居住小區環境相對較差，而高端租賃市場中的小戶型相對較少。 第四，群租現象突出，為租賃管 理提出新挑戰由于上世紀90年代后期以來建設的新建商品住房面積普遍較大，而大多數外來從業人員收入水平較低，這就產生了“群租”現象。群租現象是大城市發展中無法完全避免的問題，僅靠“堵”難以從根本上解決問題，因此必須在管理上創新，進行規范與引導，保證租賃居住安全，保證鄰里關系和睦。