論文關(guān)鍵詞：可持續(xù)發(fā)展 房地產(chǎn) 管理

論文摘要：本文就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策進(jìn)行了闡述，基于可持續(xù)發(fā)展觀念下的項(xiàng)目可行性研究和可持續(xù)發(fā)展觀念的必然性，表述了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)于項(xiàng)目可行性研究的意義。

1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策

房地產(chǎn)作為一項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)，尤其在近幾年來(lái)，國(guó)家在政策上做出了很大調(diào)整，使居民又進(jìn)一步減輕了貸款購(gòu)房的支付壓力，意在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，刺激住房消費(fèi)，拉大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。目前，我國(guó)實(shí)行以《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》為核心，以土地、房屋分管為特征的法律體系，用以規(guī)范我國(guó)土地管理和城市房地產(chǎn)管理。其特征為:立法從原則上是對(duì)實(shí)踐的總結(jié)，以部門立法為主，政策是立法的主要基礎(chǔ)等。但與之相應(yīng)的立法還很不夠。一方面，我國(guó)房地產(chǎn)法律體系還不夠完善，缺少核心法律，如《住宅法》或《不動(dòng)產(chǎn)法》;另一方面，立法層次結(jié)構(gòu)不清，法律規(guī)范之間交叉重復(fù)。再加上普遍的房屋土地分管體制，結(jié)果宏觀調(diào)控市場(chǎng)能力差，管理不力，問(wèn)題不少，還有許多法律真空，引起諸如住宅質(zhì)量、

公建設(shè)施、住宅面積、中介服務(wù)、各項(xiàng)收費(fèi)等方面的投訴不斷的現(xiàn)象發(fā)生;這也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)十多年的發(fā)展歷程中多次大起大落的原因之一。

但近幾年是關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的具體政策出臺(tái)最多的時(shí)期，國(guó)務(wù)院發(fā)布的這些政策有利地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。這些政策主要包括以下幾個(gè)方面:

1.1 刺激消費(fèi)的政策。1999年上半年年開(kāi)始，針對(duì)投資需求與消費(fèi)需求均不足的新情況，采取了綜合對(duì)策。其中為抑制消費(fèi)需求的下滑，采取了提薪、擴(kuò)大消費(fèi)信貸規(guī)模、降息、儲(chǔ)蓄實(shí)名制、征收利息稅等措施抑制儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)，.刺激消費(fèi)增長(zhǎng)。

1.2 推進(jìn)房改的政策。一是停止實(shí)物分房，實(shí)行貨幣分配的政策逐步推行住房貨幣化。二是按房?jī)r(jià)收入比實(shí)行不同的住房補(bǔ)貼政策。

1.3 放開(kāi)住房二級(jí)市場(chǎng)的政策。1999年政府發(fā)布了《己購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售管理暫行辦法》，規(guī)定了開(kāi)放交易市場(chǎng)的基本條件和上市交易程序，明確了上市準(zhǔn)入制度所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關(guān)政策，使得開(kāi)放交易市場(chǎng)的政策框架基本形成?，F(xiàn)在全國(guó)許多大中城市都在積極開(kāi)放存量住房交易市場(chǎng)。

1.4 推行住宅產(chǎn)業(yè)化的政策。房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)了買房的積極性。去年以來(lái)，建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門，采取了一系列措施整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。一是發(fā)布了新的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，并對(duì)所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)進(jìn)行清理?yè)Q證，依法淘汰了一大批實(shí)力弱、信譽(yù)差、經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的企業(yè)，規(guī)范了銷售主體行為;二是會(huì)同國(guó)家工商行政管理局發(fā)布了《商品房買賣合同示范文本》;三是發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》，規(guī)范了開(kāi)發(fā)商的銷售行為:四是發(fā)布了《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見(jiàn)》。這一系列政策的實(shí)施，保護(hù)了消費(fèi)者合法權(quán)益。

1.5 減免過(guò)高稅費(fèi)的政策。近幾年來(lái)，國(guó)家在鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策上有了實(shí)質(zhì)的突破，對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程中所涉及的營(yíng)業(yè)稅、契稅及個(gè)人所得稅給予了相應(yīng)的減免優(yōu)惠，使稅賦較大幅度下降。其中主要的，一是取消了對(duì)房地產(chǎn)投資者15%的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(原先這項(xiàng)稅種只是對(duì)國(guó)外境外投資者免征);二是降低房屋交易契稅及其他相關(guān)費(fèi)用，契稅稅率從6%降到3一5%;三是大大降低房屋租賃稅費(fèi)。房屋租賃的總體稅收稅率由原來(lái)的17一30%調(diào)低到目前的4一7%;四是有的城市采取購(gòu)買住房返還個(gè)人所得稅，促進(jìn)了住房銷售，還有效吸引了一部分企業(yè)在城市扎根。

2 基于可持續(xù)發(fā)展觀念下的項(xiàng)目可行性研究和可持續(xù)發(fā)展觀念的必然性

西方學(xué)者指出，要想成功，必須作到下面兩點(diǎn):首先要“做正確的事情”，然后是“把這項(xiàng)正確的事情辦好”。相比之下，前者更重要，因?yàn)橹挥腥ジ烧_的事情才會(huì)產(chǎn)生真正的效果，而后者只是辦事的效率的高低而已。戰(zhàn)略管理就是設(shè)法去做正確的事情，從而追求真正的效果。戰(zhàn)略策劃的精神能從我國(guó)兵書中的“運(yùn)籌于帷握之中，決勝于千里之外”這句話上體現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是指投資者通過(guò)分析自身能力和項(xiàng)目條件，了解環(huán)境變化的特性和趨勢(shì)，去制定出把握機(jī)會(huì)，發(fā)揮和建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，避免威脅并彌補(bǔ)劣勢(shì)的項(xiàng)目戰(zhàn)略。可行性研究實(shí)際上是一系列的工作過(guò)程，即包括確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，分析內(nèi)在條件、能力和外部環(huán)境，進(jìn)行項(xiàng)目定位和策略設(shè)計(jì)的整個(gè)過(guò)程。但是與以往不同的是，我們現(xiàn)在做這些工作的時(shí)候，要從可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光出發(fā)，在企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略框架下進(jìn)行。 第一，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是在對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是研究者不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。

第二，有一r可持續(xù)發(fā)展的觀念在其中，能使增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，決策者大有“四面楚歌”’的感慨。在這種情況下，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，將企業(yè)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略指導(dǎo)思想融匯于個(gè)體之中，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。

第三，能有效地整合項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。要開(kāi)發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在企業(yè)的戰(zhàn)略還沒(méi)參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒(méi)有中心的。戰(zhàn)略管理參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。此外，可行性研究報(bào)告還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用。

3 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)于項(xiàng)目可行性研究的意義

房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)和發(fā)展前景必須從基本國(guó)情出發(fā)，充分考慮中國(guó)加速的城市化進(jìn)程和市場(chǎng)化改革的影響，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，形成有效供給相對(duì)于投資期具有滯后性，當(dāng)年的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結(jié)果，所以判斷分析房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)不能僅僅依據(jù)同比資料得出結(jié)論，因?yàn)樗且陨夏昊鶖?shù)合理為前提的。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有空間不可移動(dòng)性，局部地區(qū)供求關(guān)系的異常導(dǎo)致全局連鎖反應(yīng)的可能性較小。中國(guó)是一個(gè)幅員遼闊，各地發(fā)展極不平衡的大國(guó)，以局部地區(qū)的房地產(chǎn)形勢(shì)推導(dǎo)全國(guó)整體態(tài)勢(shì)必須慎之又慎，否則會(huì)得出相反結(jié)論。

在當(dāng)市場(chǎng)!發(fā)生變化的背景下，若想使投資的項(xiàng)目取得成功，惟有分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，以可持續(xù)發(fā)展的角度來(lái)調(diào)整自己企業(yè)的戰(zhàn)略。在可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)之上，合理、全面、真實(shí)的對(duì)項(xiàng)目的可行性做出研究，這才是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)今后應(yīng)引起重視的問(wèn)題。

4 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)要立足市場(chǎng)，不僅要憑借自身的實(shí)力，更要注重智謀，講究戰(zhàn)略。企業(yè)的戰(zhàn)略觀念和戰(zhàn)略管理水平的高低正在成為影響企業(yè)生存和可持續(xù)發(fā)展的核心動(dòng)能之一。，它驅(qū)使企業(yè)從戰(zhàn)略的高度去認(rèn)識(shí)環(huán)境的變化、去整合企業(yè)資源，致力于核心競(jìng)爭(zhēng)能力的培植、經(jīng)營(yíng)理念的提高和管理模式的創(chuàng)新，以把握機(jī)遇、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)、競(jìng)爭(zhēng)制勝，取得可持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的要義在于擺脫純粹的以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為中心的運(yùn)作機(jī)制，通過(guò)積極實(shí)施戰(zhàn)略管理，規(guī)劃企業(yè)的主要業(yè)務(wù)與長(zhǎng)期發(fā)展、規(guī)劃企業(yè)的人才開(kāi)發(fā)和資源整合、規(guī)劃企業(yè)的組織建設(shè)與文化建設(shè)，謀劃發(fā)展所長(zhǎng)、克服所短的經(jīng)營(yíng)策略、競(jìng)爭(zhēng)策略和發(fā)展策略，促使企業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)期發(fā)展的良性通道。

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