摘要：環境污染對房地產價值有著很大的影響，向生態化方向發展已經成為現代房地產業的必然趨勢，我國房地產及其相關行業也應該及時預見和把握這種趨勢。文章旨在分析環境污染對房地產價值的影響，并借鑒西方經驗對國內現狀提出一些建議。

關鍵詞：房地產價值；受污染房地產；價值減損；預警 環境污染對房地產價值有著很大的影響。以美國為代表的北美地區，對此有過非常深入的研究，其研究成果與受污染房地產的評估實踐經驗都非常豐富。但是就目前而言，國內關于此方面的研究很少，理論還很缺乏。我國房地產及其相關行業也應該及時預見和把握這種趨勢，重視環境污染對房地產價值的影響，構建相關估價與法律法規體系，以便與國際房地產估價行業的發展接軌。 一、環境污染對房地產價值的影響因素 （一）環境污染威脅公眾健康 環境污染在各國污染土地問題引起各級政府和社會各界廣泛關注的首要原因是公眾的健康問題，即土壤和地下水中所含有的污染成分對人類、生態系統和城市建設的潛在危害。若居住用的房地產周邊環境不利于居民公共健康向有益的方向發展，該房產價值顯然會受到影響。 （二）環境污染減損房地產價值 房地產經濟價值的形成原因是房地產的有用性、房地產的相對稀缺性及對房地產的有效需求三者相互作用的結果。由于工業化和城市化的快速發展，城市和城市周圍的生態環境遭到了很大的破壞，城市居住和工作環境變差了很多，人們也更關注居住環境的健康舒適和安全。處于惡劣環境中的房地產與處于優美環境中的房地產價值不等同，即使它們的建筑標準、建筑質量、建筑材料等條件是一樣的。 （三）環境污染造成長期的社會資源成本 環境污染會使許多重要資源如土地、森林、淡水資源及能源等出現短缺，為此，要投入巨額資金開發新的資源或者提高現有資源的利用效率，環境污染造成資源破壞，使許多重要資源成本的浪費，同時也影響經濟發展與人民生活。由于房地產具有投資價值巨大、使用時間長久、一旦建成便不可改變等特點，如果開發之前沒有進行 充分的環境評估，將會給消費者或社會造成巨大的改動成本。 二、環境污染對房地產價值產生影響的主要形式 環境污染在房地產中的表現形式有很多種，Jackson（2002）將它們歸納為碳氫化合物、石棉、溶劑、放射性物質、金屬、生物制劑六類。約瑟夫·E.高特爾斯（2005）把房地產中的環境問題總結為石棉、氡、鉛、有毒廢物、濕地、瀕危物種、病態建筑綜合癥、地下儲藏罐、電磁場9類。本文將環境污染分為以下五類： （一）水污染 對于居民來說，生活用水必不可少，雖然平時人們可能并不在意生活用水的問題，但是若是由于周圍環境條件的惡劣，連為居民提供良好的生活用水這種必要措施都無法達到，可想而知該房地產價值必定會受到嚴重影響。 （二）室內空氣污染 由于室內引入能釋放有害物質的污染源或室內環境通風不佳，導致室內空氣中有害物質無論數量上還是種類不斷增加，并引起人的一系列不適癥狀的現象，即為室內空氣受到了污染。世界銀行的研究資料表明，我國目前每年由于室內空氣污染造成的損失約為106億美元。室內空氣污染危害人們身體健康和生態平衡，當然會對房地產價值產生一定的減損。 （三）噪音 隨著人們居住質量的提高，“聲環境”引起了越來越多人的重視，購房者也逐漸熟悉了這個和自己每天生活息息相關的陌生名詞。當消費者在買房時，開始鄭重地考慮周圍噪音的影響時，“聲環境”正逐漸成為城市居民購房的新焦點。交通噪聲對住戶的干擾居首位。 （四）土壤污染問題 我國土壤受污染的程度趨勢加劇，據調查，目前全國受污染耕地約有1.5億畝，污水灌溉污染耕地3250萬畝，固體廢棄物堆存占地和毀田200萬畝，合計約占耕地總面積的1/10以上。土壤污染能夠造成有害物質在農作物中積累，并通過食物鏈進入人體，引發各種疾病，最終危害人體健康。由于土壤污染對于購房者有著潛在危險，因此這也是影響房地產價值減損的重要原因。 （五）電磁場污染 隨著人民生活水平的提高以及社會的發展和科技的進步，各類家用電器、辦公自動化設備、移動通訊設備等迅速進入辦公與家庭環境，提高了人們的工作效率、豐富了人們的精神和物質生活。可是，隨之而來的是這些高科技的電器產品，在使用過程中會不同程度地產生電磁輻射，從而造成“電磁輻射污染”。 三、北美地區對受環境污染房地產價值減損的評估及處理 美國的環境保護法體系龐雜，執法嚴厲，其中尤以國會1980年通過并于1986年和1996年分別做了重要修訂的《美國綜合環境處理、賠償和責任法》（Comprehensive Environmental Response， Compensation and Liability Act，CERCLA）為最，由于其獨特的嚴格、無限連帶責任制度以及此種制度的追溯既往的法律效力，因此在美國該法與受污染房地產的價值休戚相關。 環境污染對房地產價值的影響主要體現在對房地產價值的減損的方面。在Patchin（1988）的理論體系中，他將房地產價值的減損分為三個方面：污染物清除成本（Costs of cleanup）；對受污染損害的公眾承擔的補償義務（Liability to the public）；污染物清除后的污名損失（Stigma after cleanup）。本文將結合我國具體情況加以說明。 （一）污染物清除成本（Costs of cleanup）所帶來的房地產減值 《美國綜合環境處理、賠償和責任法》，俗稱“超級基金”（Superfund），主要用于治理全國范圍內的閑置不用或被拋棄的危險廢物處理場，即所謂的“棕色地塊”，并對危險物品泄漏做出緊急反應。該法案授權美國環保局（EPA）敦促“有關責任方”予以清理，即應當對清除該污染承擔連帶嚴格責任，當事人不管有無過錯，任何一方均有承擔全部清理費用的義務。 （二）環境損害賠償以及環境保險制度對房地產價值的影響 1、環境損害賠償。以環境管理法規方式全面體現環境補償的典型法律是美國國會1980年頒布的CERCLA。該法律授權環境保護署（the Environmental Protection Agency，EPA）建立一個托管基金（a trust fund）負責調查和治理遭受危險物質污染的場所。根據CERCLA中相關條款，EPA列出了危險物質目錄。無論何時，只要有理由確定包含在該目錄上的污染物危害已發生或可能發生，CERCLA的官員就有權開始調查，并實施有效措施強制要求當事人負擔治理費用，包括賠償/補償費用。違反CERCLA的責任方式不僅包括強制清除污染，或賠償所有清污費用，還包括對環境損失的賠償費。 2、環境責任保險制度。環境責任保險是指投保人向保險人支付一定數額的保險費，當被保險人因從事保險合同約定的業務活動造成環境污染而應當承擔環境賠償或治理責任時，由保險人在約定的責任限額內承擔賠償責任的保險。這種制度的建立與完善非常有利于分散企業環境風險、保護第三人環境利益和減少政府環境壓力，同時強化了保險公司對企業保護環境、預防環境損害的監督管理。 （三）污名（stigma） 污名的概念國內尚沒有完全發展成體系，本文在這里簡要介紹一下美國此概念的發展歷程。污名的概念最早是由Patchin（1988）提出來的。他認為，污名是指受污染房地產的污染物被清除后存在的“名譽”上的損失，這種損失會繼續帶來房地產價值的減少。緊接著，Mundy （1992）揭示了污名的本質，即污名產生于人們對環境污染問題的認知水平及由此帶來的不確定性和風險。Roddewig（1996）區分了房地產中的環境風險（environmental risk）和污名，他認為，房地產中的污名是環境污染治理成本之外的附加價值影響。值得一提的是，Bell（1998）提出了一種與污名類似的概念，即市場抵抗（market resistance），并且把這種市場抵抗歸結為對未來責任或潛在治理成本的擔憂等許多因素。