摘要：通過對人口老齡化和房地產開發兩個焦點問題的關注，我們在充分認識老年人口問題嚴重性的同時，試圖嘗試新的房地產模式以容納老中青三代人，在幫助開發商獲得最大利益的同時，也可以積極主動地減緩社會承擔養老責任的壓力，幫助開發商完成社會使命。通過一種新的視野來整合兩個交叉學科的缺口，以達一舉兩得的成效。

關鍵詞：老齡社會；養老模式；家庭養老+社區服務；社會、家庭和個人養老相結合；房地產瓶頸；房地產開發模式；兩代同居；規劃設計；軟體服務

Abstract：We focus on two hot point: aging society and real-estate development. We intend to use a new way to accommodate different 2 generations in the same community in order to ease the youngsters' burden and to make more profit from the developing mode on condition of realizing the severe aging issue. Integrating principals of two areas，we wish to solve the phenomenom more efficiently.

Key words：Aging society;provide for aged mode; connection of the society support， family support and self-supported mode;real estate bottle-neck; exploitation of real-estate; cohabitation for 2 generations; community service

1點擊老年化社會現狀

中國是世界上總人口和老年人①口最多的國家：（見圖1）

人口老齡化已經成為我國在整個21世紀都必須面對的社會問題。在未來50年內，我國人口老齡化程度將進一步加深，2005~2010年為加速發展階段，2010~2020年為高速發展階段；到2050年我國人口老齡化程度將達到30%以上，也就是說每10個人中就有3個是60歲及以上的老年人。

住宅設計應如何適應如此迅速形成的老齡社會，如何滿足老年人的住房要求，已成為我們所面臨的、迫切需要考慮的問題。

2縱觀主流養老模式

2.1社會養老

社會養老曾被認為是發達國家高福利政策的象征，是社會制度優越性的集中體現。養老院、老年人療養院以及老年日托中心大多由政府出資，獨立管理和經營，與具體的居住模式有機配合，為老年人提供長期的食宿和醫療服務，形成完善的老年人居住服務體系。

這種養老模式使其子女可以全身心地投入工作。許多老年公寓只考慮了周邊的自然環境，而忽視了社區人文環境——忽視了老人與社會的交流和社區活動的參與意識，容易使老人在精神上產生被社會拋棄的想法，不利于老人的心理健康。

許多老年人住進養老院并非主觀愿望，而是一種無奈的選擇。他們十分渴望能與社會有更多的交流，與子女、親友能有更多的團聚，渴望能生活在自己所熟悉的、屬于自己所有的環境中。

2.2家庭養老

在我國，養老、敬老、尊老、愛老一直被認為是中華民族的傳統美德，老幼相依、互敬互愛、安度晚年這種模式深入人心。它同樣延續了亞洲人兩代以至多代同堂的文化傳統。日本提倡“兩代居”，設計適合于老少多代共居的大型居住單元，對廚、廁、門廳和居室分隔功能都做了相應考慮，對多代人生活方式和生活規律上的差異在室內空間上做了相應處理。新加坡實行以強制儲蓄模式為特色的社會保障制度。通過各種優惠政策鼓勵多代同居或父母與已婚子女近鄰居住。開發出多種類型的“多代同堂組屋”，其空間關系基本相同，分為主體房和單房公寓，以起居室連通，兩戶既分又合，適應兩代和諧共處。

但近年來中國的家庭養老模式受到了前所未有的挑戰：計劃生育政策的實施使得新一代很難同時滿足父母雙方同住的負擔；生產方式的改變也促成大家庭的解體；中國經濟、文化上的飛速發展使得兩代間的代溝加劇，生活方式和思維觀念的差異也導致了核心家庭的必然趨勢。

2.3家庭養老+社區服務

采用社會養老的方式既不理想，政府所需投入也十分龐大。20世紀70年代，美國出現了“社會服務”機構：由機構負責安排專業人員為退休在家的老人提供各種服務，如飲食、交通、醫療保健、家政服務等。這種服務方式不僅讓老年人能繼續生活在自己所熟悉的環境中，減少因環境改變給他們帶來的壓力，同時也有利于培養老年人生活自理的能力，延緩衰老的過程。年輕人也愿意付費請服務機構為其父母定期提供打掃衛生、沐浴更衣、安排聚會、就醫等服務。這種社會服務事實上是對家庭養老方式的補充，為家庭養老創造條件；也可以視其為一種新型的有別于純粹的家庭養老和社區養老的新型養老模式。

3社會保障模式剖析

社會保障是國家和全體社會公民基本生活需要和維持勞動力再生產而建立的一種制度。在如此迅速的老齡化趨勢面前，老年社會保障將成為社會保障體系中的重要組成部分，它牽動著國家、社會、家庭和個人。由于不同國家和地區的社會制度、經濟發展水平、傳統風俗和人口老齡化的程度不同，各種養老模式分別以結合或者獨立的方式出現在不同的地區。

西方發達國家，經濟發達，福利政策成熟，多為政府、雇主和受保人共同負擔養老保障模式：60~74歲的活力期和自理期老人大多有獨立的住宅，75~85歲間的衰退期老人被各種養老機構收容，享受較好的福利。很少有家庭承擔養老的情況。

西方社會由于老年人口數量少，老齡化程度不高，經濟基礎比較雄厚，以社會養老為主的形式有很大積極作用。但是隨著全球性的生育率下降，人口平均壽命的提高，發展中地區人口也在不斷老齡化，這些地區經濟基礎薄弱，老年社會福利設施不足，人文關懷不夠，社會養老模式顯露出明顯弱點。

經濟發展迅速的中國也面臨相同的基礎設施嚴重不足的問題。然而自從80年代中國實行計劃生育政策以來，中國由子女單方面承擔撫養任務的傳統模式使得新一代的年輕人不堪重負。雙重的壓力使得我們不得不探索社會、家庭和個人養老相結合的路子， “從社會幫助轉為自助”以此減緩各方的壓力，更有效地解決日益急迫的人口老齡化問題。

4鏈接社會相關問題

4.1從宏觀的角度看國家經濟與房地產行業

經濟的驚人增長使中國已經成長為一支不可忽視的全球性力量，房地產市場的建立對中國經濟走出通貨緊縮的低谷起到了舉足輕重的作用。1998年全面取消福利分房，建立商品房市場，使房地產對投資和消費的拉動作用得以充分發揮。

雖然房價連續上漲吸附了大量的短期資金涌進一個供給相對有限的市場，造成房價虛高和經濟泡沫，成為經濟可持續發展的不穩定因素。更重要的是，隨著房價的增長，房地產業對經濟的拉動作用逐漸被破壞作用所代替。房價的增長超過大多數居民的購買能力，大部分消費性需求逐漸讓位于投資性需求，房地產市場漸趨成為少數有錢人的投資工具。普通居民根本無力承擔房價，尤其是社會的弱勢群體，例如下崗工人、退休老人等。

因此我們看出，我們所關注的老年人群體是其中買不起房卻十分值得關注的對象。但是他們有潛在的消費力——尤其在傳統文化影響下的中國——老年人的兒女和后代。

4.2房地產開發模式遭遇瓶頸

回顧房地產業發展的歷史，我們不難看出，隨著房地產相關法規的不斷完善和市場自身的成熟，開發商的城市建設意識在逐步增強，房地產開發模式也發生著巨大變化。

“聯合開發”曾是我國房地產開發的一大特色，幾家單位合資開發同一個項目，在一定程度上緩解了一段時間相對供應不足的矛盾，一些企業也在項目開發的過程中積累了經驗和資金，得以迅速發展。但是，聯合開發門檻較低，這使這類項目的產品水準普遍不高；項目公司通常追求的是開發利潤的最大化和快速實現，不可避免地會采取一些短平快的手法。

后來居上的小而全的多項目開發模式，通常四面開花，擴大企業在不同客戶層面的影響力。從城市建設的意義上說，這種開發模式不僅無法實現企業資源的優化配置，而且容易造成城市建設功能的紊亂，使城市建設無法在城市規劃部門的統一指導下進行，因為同樣出于企業切身短期收益的需要，開發商不可能從某種戰略和長遠的角度思考自己的開發行為。

精耕細作的成片開發模式大多為實力強勁的大規模房地產公司運作，他們有足夠的空間和規模實現產品最優化設計；使企業獲得持久的發展動力和持續品牌建設；相對于前兩種模式，成片住宅開發無疑更具活力，也更加符合城市經濟發展和擴張對房地產開發和城市建設的客觀要求。

房地產行業歷經了革命性變化，但它們的服務群體大多單一，經營和銷售模式也未有改進：我們前文所述，都是有錢人的游戲。作為商人角色的房地產商在追求利益最大化的同時，如果考慮引入不同的消費群——困難人群、老齡群體，將在探索新型開發模式的同時也能一定程度緩解老齡人口的居住問題，還能勝任房地產商作為城市建設者的角色。

這樣一種新的思路，是否可以讓我們把房地產開發和老齡人口問題結合起來看呢？

5新型社區開發模式的探討

亦如我們所了解的，房地產開發商面臨著開發模式單一的瓶頸，他們需要一些新鮮的思路，比如說吸引不同特性但息息相關的人群共同入住——為老年人提供一定空間的定位——引起蝴蝶效應以刺激房地產的變革。

這種引入老年人入住的新概念有利于房地產商吸引更多有老人但是工作繁忙，沒有精力照顧老人的年輕人組成的核心家庭。他們可以在購買小區住房時，還為自己的長輩在小區內另購一套房屋，這種一石二鳥的營銷策略相信能為房產商帶來驚喜。

但不是僅僅留空間出來給老年人就能吸引消費者的。如何在政府的引導下，房地產公司執行開發下，引入什么模式將成為我們即將繼續關注的焦點。這種新型的小區規劃，不但要求開發商在開發初期對小區有良好的定位；對小區整體功能的布局；以異于常態的思路對小區進行規劃和景觀設計；考慮物業管理的維度——不但從硬件的建筑設施而且從軟體服務的層面關懷老年人，同時還要求開發商據人口結構變化的需要設計可持續性的住宅，以及為老年人和青年人提供人性化建筑設計以及配套設施讓兩代人更融洽地生活在一片天地下。

5.1功能、景觀及規劃設計

在居住區中大力推廣“兩代居”房型。鼓勵兒女成家后與父母就近居住，既可在生活上相互照應，又能保持相對的獨立性，使各自的生活方式不受影響。日本在70年代推出的“高齡者 同居戶 入居 優待辦法”對兩代近居予以獎勵，因為這種做法既有利于老年人養老、又減輕了政府的負擔，具有很好的社會意義。

社區中混合住宅的應用：在小區中心位置布置老年人住宅，使之被全包圍或半包圍在一般住戶之間。這種類型較好地解決了老年住戶與一般住戶之間混住的位置關系問題，避免產生“孤立化”。

該種功能分布為其提供了安全的活動空間，避免了學校、游樂場、商業空間以及交通干線的打擾，也可以不讓老人穿越城市干道就享受到小區的公園、購物中心等公共資源。當然，公園和購物中心自然就可以被規劃在小區的周邊地區，以起到屏障作用，二來提高其公共服務設施的利用率和經濟效益。

道路設計也可以列入特別考慮的范疇。人車分流和降低噪音僅是滿足居民的一般需求，更需要進一步的人性化設計來滿足年邁力衰的老年人的需求。

5.2社區服務

前面我們已經探過社區的開發不但需要硬件設施作為小區品質的保障，軟體的服務同樣不可或缺。被動式的如為老年人的日常生活如就醫、購物、健身等提供便利，主動式如可入宅提供飯食、洗澡、打掃、購物和保健、醫療服務都是小區的物業管理力所能及的。

小區可以嘗試聯合開發文化活動中心和圖書館等文化活動場地滿足老年人的心里健康需要、工作學習需要以及和睦交往的需要。周邊的超市、洗衣店、修理店、服裝店、飲食店、藥房、銀行和郵局都為老年人的便利生活和獨立能力提供了物質基礎。

5.3適應人口結構變化的動態設計

先讓我們來看一組人口老齡化速度的數據。以下圖標為不同國家人口老齡化的時間對比：（本表格數據摘自《老齡社會住宅設計》）

大多數人都不愿頻繁地搬家，而更愿意在自己從青年時就擁有的家里渡過晚年，這里還包含有心理寄托的需要。老齡人口的日益增多，相當一部分住宅必須考慮老年人的生活需求，于是一種通用住宅就應運而生。在這種住宅中，從設計和建造時就將老年人的需要考慮進去，設計一種可持續發展的能在長時期內適應隨著時間變化而變化的人口結構的小區。這樣一種社區定位和宣傳方式，有利于吸引一群即將步入老年的中年人消費群。據日本相關機構研究，社區建設初期就應全部考慮這些要求，所增費用不會超過房屋造價的10%，如在開始時只考慮基本變化的要求，則所增費用不會超過房屋造價的1%。

5.4建筑的人性化設計

隨著養老機構規模的擴大，建筑物和空間尺度的擴大，使他們喪失了安全感，私密性也得不到保障，人們之間的親合力減弱，人際關系變得更加淡漠、復雜。如何設計人性化且具有親和力的老齡住宅并使其與一般住宅想匹配，成為建筑師亟待解決的課題。

私密性、社會交往、可選擇性、清楚的方向性和明確的標志系統、安全感和安全性、可達性(無障礙)和易操作、適度刺激性和挑戰性、適度的聲光環境、環境的熟悉性和連續性和尺度適宜的細部都是我們在老年人住宅設計時應積極秉承的原則。

當然，用于老年人關懷的特殊設備如供暖系統、特型潔具的應用，特殊構造做法的設計以及適應老年人聽力視力降低的各種特殊服務設施都是應予考慮的。

綜上所述，把房地產新型開發模式與養老問題結合考慮，并應用于商業發展的這種策略興許能為房地產的開發及營銷設計開拓新的思路，為開發商帶來意外的收獲，也同時為我們前述的社會、家庭和個人混合養老的模式提供試驗場地。這種兩代同居一個小區的模式既有利于老年人養老、又減輕了政府的負擔，具有良好的社會意義，這也是房地產商實行社會價值，達到社會、受保老年人和房地產商三盈的最有效最直接的途徑。

[1] 高寶真，黃南翼.老齡社會住宅設計.中國建筑工業出版社.

[2] 羌苑，袁逸倩，王家藍.國外老年建筑設計.中國建筑工業出版社.

[3] 閻春林.老年居住環境的創造.http://www.shuigong.com/papers/jianzhu/20051113/paper6997.shtml.老年人建筑設計規范（GB/T 50340-2003）.

[4] 朱昌諱，賴曉謙.老年人住宅設計.