【摘要】近年來我國房價(jià)出現(xiàn)瘋漲，使大部分工薪階層和城市中低收入家庭望房興嘆，國家政府為了解決中低收入家庭的住房問題，政府出資建一定量的公共租賃房（以下簡稱公租房）。在2010年“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告中，溫家寶總理首次提出“要積極發(fā)展公共租賃房”。公租房的出現(xiàn)，其管理問題對(duì)于政府尤其是房地產(chǎn)管理部門是必須面對(duì)一個(gè)新課題。本文主要談?wù)劰夥抗芾硎袌龌墓芾硭悸贰?/p>
【關(guān)鍵詞】公租房；市場化；管理
2010年6月12日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，《意見》中明確指出：“公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，公共租賃住房主要滿足基本居住需求。”可見國家對(duì)住房保障主導(dǎo)措施已逐步轉(zhuǎn)向公租房，各省市政府也相繼制定出臺(tái)了符合當(dāng)?shù)厍闆r的公租房政策。
1 如何選擇公租房的管理人
隨著公租房政策的推進(jìn)，各級(jí)城市的公租房也開始涌現(xiàn)，隨之而來的是公租房的管理問題就呈現(xiàn)在政府尤其是房地產(chǎn)管理部門面前，公租房由誰來管理？怎么管理？
公租房是解決中低收入住房困難的家庭保障性住房，它的經(jīng)濟(jì)定位集中在公益性和非盈利上面，政府的相關(guān)部門負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和管理，這是世界其他各國解決住房問題經(jīng)常用的方法，此模式能夠使政府部門更好的掌控公租房供應(yīng)的數(shù)量和質(zhì)量。但它也存在政府投入大的問題，僅靠政府力量建公租房，規(guī)模和資金上都受限制，要想持續(xù)長期地解決中低收入的家庭住房問題，政府應(yīng)該逐漸地從主體供應(yīng)地位，轉(zhuǎn)向主導(dǎo)市場供應(yīng)，大量吸引市場投資和多種籌集方式。有龐大的數(shù)量的人群需求公租房的保障，公租房使用后日常運(yùn)營和房屋維修的費(fèi)用也是非常巨大的，面對(duì)各地住房的保障機(jī)構(gòu)普遍存在人員緊缺的事實(shí)，巨大的工作量會(huì)加大政府管理的負(fù)荷并影響執(zhí)行效率。
根據(jù)一些國外解決中低收入的住房問題和公共住房的建設(shè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，還有國內(nèi)一些城市對(duì)住房保障的探索，筆者認(rèn)為，不要重走供給計(jì)劃性租賃住房的老路，建立政策支持的市場化、市場化的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)——公租房管理公司，使它成為接軌市場和執(zhí)行政策的主要載體。公租房管理公司既可以和在市場上具有較好聲譽(yù)的房地產(chǎn)中介商合作，也可以由政府出資組建獨(dú)立的房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)服務(wù)商，通過市場化的運(yùn)作包攬政策監(jiān)督、存量房源整合、管理維修、租金核算等一系列服務(wù)，公租房管理公司必須在政府的指導(dǎo)下面向中低收入家庭進(jìn)行房屋租賃業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)其保本微利的目標(biāo)。
2 公租房市場化管理的優(yōu)勢
公租房管理公司是連接政府和市場的紐帶，可以充分挖掘市場潛力，靈活運(yùn)用市場管理手段，解決中低收入家庭的住房困難，實(shí)現(xiàn)政策保障的目標(biāo)。
2.1 從政府方面考慮
2.1.1 挖掘整合住房資源。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查顯示，目前空置的住房數(shù)量很大，一些毛胚房很多年都空置著，造成供不應(yīng)求的原因是租賃市場不規(guī)范，很多業(yè)主不缺錢用而不愿費(fèi)時(shí)費(fèi)力進(jìn)行房屋整修管理，就讓其空置。如果政府出面長期承租這些空置住房，委托公租房管理公司統(tǒng)一管理，把很多空置住房吸收到政府的公租房供給體系中，可以擴(kuò)大房源數(shù)量，并實(shí)現(xiàn)城市多點(diǎn)定居房源儲(chǔ)備。
2.1.2 減少政府的建設(shè)投資。把私人空置住房納入公租房管理體，可以充分利用現(xiàn)有房源，大大縮減政府投資建設(shè)公租房的規(guī)模，只需要投入房屋維修費(fèi)、運(yùn)營管理費(fèi)和租金補(bǔ)貼。從而在滿足需求的前提下極大的減輕政府財(cái)政壓力，對(duì)于政府以及整個(gè)社會(huì)都可以最大程度地減少資源浪費(fèi)。
2.1.3 調(diào)節(jié)市場租賃供給。當(dāng)經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展，公租房管理公司的房源規(guī)模和比例在整個(gè)住房租賃市場中都有一定影響時(shí)，政府可以發(fā)揮公租房管理公司“房屋銀行”的作用，在市場租金過高時(shí)指導(dǎo)其加大供給或補(bǔ)貼力度來調(diào)節(jié)均衡價(jià)格。
2.2 從租戶方面考慮
2.2.1 滿足區(qū)位多元化需求。面對(duì)眾多租戶，其需求也是有一定差異的，按租戶申請的意愿，管理公司可通過房源儲(chǔ)備在全市范圍內(nèi)調(diào)配房源滿足其個(gè)體需求，如果是集中建設(shè)的房屋，則較難協(xié)調(diào)租戶所在區(qū)域的需求。管理公司還可租戶需求數(shù)據(jù)積累，在需求密集地域提供較多的房源，盡量滿足保障人群的區(qū)位多元化需求。
2.2.2 提高租賃者居住質(zhì)量。集中建設(shè)公租房租金可以低一些，但區(qū)位選址往往遠(yuǎn)離市區(qū)，交通不方便，通勤成本較大，眾多的困難群體的集中居住可能產(chǎn)生貧民窟等社會(huì)問題；而公租房管理公司可選房源多為市區(qū)交通和生活設(shè)施配套較為完善的小戶型，能夠滿足租戶的舒適性需求。
2.2.3 承擔(dān)穩(wěn)定低廉租契約。公租房管理公司作為擁有政府信用的房地產(chǎn)租賃服務(wù)商，可以給予符合政策時(shí)限的穩(wěn)定長期租約，同時(shí)根據(jù)承租者的條件設(shè)定合理租金和補(bǔ)貼水平，從而承租者可在穩(wěn)定低廉租約下實(shí)現(xiàn)居住需求。
2.3 從房源供給者考慮
2.3.1 減少空置率。當(dāng)房屋的租賃委托給有政府信用的租賃服務(wù)商時(shí)，空置風(fēng)險(xiǎn)將由公租房管理公司承擔(dān)，精力的節(jié)省和風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移對(duì)房主有很大的吸引力。
2.3.2 獲得穩(wěn)定收益。信息不對(duì)稱下的甄別成本和日常管理的成本，使出租房屋的收益不確定性增加，而公租房管理公司的長期合約和按年轉(zhuǎn)賬使得出租方的權(quán)益得到合理保障，并能收獲穩(wěn)定的收益。
2.3.3 享受稅收優(yōu)惠。在政策的扶持下，委托給公租房管理公司租賃的房屋可以憑借合同獲得租房稅收減免等優(yōu)惠政策，相對(duì)于市場化租賃可以帶給出租方更多的利益激勵(lì)，從而更大程度地調(diào)動(dòng)起房屋供應(yīng)者與公租房管理公司合作的積極性。
3 公租房管理公司運(yùn)行模式的思路
通過分析可以看到：公租房管理公司在管理上可以發(fā)揮靈活有效的作用，能通過市場化手段盤活存量市場，吸收社會(huì)力量實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)，因此成立公租房管理公司具有較強(qiáng)的政策意義和現(xiàn)實(shí)必要性。下面從四個(gè)方面闡述具體設(shè)計(jì)思路。
3.1 收購房源。公租房管理公司在政府的支持下，進(jìn)行統(tǒng)籌管理加盟的私房，與房主契約簽訂不少于5年，價(jià)格與市場上同類住房的長期租賃的相同，當(dāng)年的租金在每年年初支付給房主。把空閑私房吸收到公租房管理范圍，經(jīng)過一定時(shí)期的發(fā)展，形成多點(diǎn)居住的公租房房源。
3.2 公布信息。主要是在互聯(lián)網(wǎng)上建立公租房服務(wù)信息平臺(tái)，將籌集到的房源統(tǒng)一在信息平臺(tái)備案，發(fā)布房源信息，供符合條件的租戶選擇。各轄區(qū)房源優(yōu)先供應(yīng)本轄區(qū)范圍內(nèi)的申請者，多余房源向有承租意向的申請者配租。轄區(qū)之間的房源調(diào)配由公租房管理公司統(tǒng)籌把握。
3.3 運(yùn)營管理。公租房的運(yùn)營成本包括：支付給房主的租金、裝修和維護(hù)費(fèi)用、配租過程中的花費(fèi)等等。收入包括：承租戶按政策繳納的租金、政府支付租金差價(jià)和管理費(fèi)用，公租房管理公司通過市場租金的長短期差額和政府支付的管理費(fèi)用覆蓋成本，實(shí)現(xiàn)保本微利目標(biāo)。
3.4 退出保障。公租房要有完善的退出機(jī)制，才能保障真正的困難群體的需求。通過公租房信息網(wǎng)絡(luò)管理公司可以掌握租戶全部的信息，每年或兩年都進(jìn)行信息一次評(píng)估，確定是否停止配租。若是租戶在不符合政策條件后仍拒絕退出公租房，管理公司則按照市場價(jià)格收取租金，以市場化方式提供房屋租賃服務(wù)，間接實(shí)現(xiàn)不符合條件者的實(shí)質(zhì)退出。
[1]王春敏公租房制度的現(xiàn)實(shí)選擇與理想路徑[J] 中國房地產(chǎn) 2010 1；
[2]王琨 中心城市公共租賃住房實(shí)施比較及研究[J] 建筑經(jīng)濟(jì) 2010 7；
[3]劉志林 公共租賃住房政策:基本模式、政策轉(zhuǎn)型及其借鑒意義[J] 現(xiàn)代城市研究 2010 10。
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