論文關鍵詞：金融危機 房地產 宏觀調控

論文摘要：本文首先分析我國房地產業發展的現實情況及存在的問題，在此基礎之上提出對我國房地產宏觀調控的政策建議，以保證我國房地產業健康有序發展，從而確保我國宏觀經濟在全球經濟危機的波及下能保持較快平穩運行。

一、當前我國房地產業存在的問題

1、我國房地產市場的資金來源結構單一

如前文所述，我國房地產行業中的資金大部分來自于銀行或其他金融機構的貸款。除了大型房地產企業能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產企業自有資金比例相對較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進行間接融資。隨著房地產泡沫的不斷膨脹，銀行的系統風險也開始逐漸顯現。一旦房地產市場由繁榮轉向衰退，市場風險便由銀行來分擔。在銀行出現大量呆賬壞賬的情況下，政府不可能坐視不管，一定會從財政撥款來填補銀行呆壞賬漏洞。在內需沒有被有效刺激的情況下，實體行業不景氣會使財政收入不足，于是地方政府會著力把土地價格賣得更高，如此便形成了一個惡性循環。

2、房地產開發商囤地現象普遍

房地產業經過多年的發展已形成一個無形的利益鏈條，包括開發商、地方財政、商業銀行，以及一些個人都從中獲益。在土地價格不斷上漲的情況下，許多開發商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發商“囤地”已經成為我國房地產行業中的普遍現象。由于當時土地出讓實行協議出讓制度，因此獲得土地使用權的成本低廉，開放商在土地價格上漲的預期下，將獲得土地使用權進行房地產開發的土地長期閑置。對此，1999年國土資源部發布了《閑置土地處置辦法》，規定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權進行房地產開發的土地，閑置時間超過出讓合同中規定的動工日期滿1年未動工開發的，地方政府可以征收相當于土地出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。然而，這一政策卻一直未見被有效執行。

3、住宅供應結構不盡合理

我國的房地產投資結構中，大多數資金都用于開發中高價位的商品房投資，而經濟適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時，交通便利的區位周圍幾乎都是商品住房。經濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產行業中產品結構的不合理也是導致普通居住群體不得不調整需求結構的原因。

二、我國房地產業宏觀調控的政策建議

1、完善房地產市場的金融政策建議

(1)實行差別化的信貸政策

行業間的差別化信貸。如前文分析，在金融危機的影響下，應對危機最有效的方式應該是推動消費來擴大內需。擴大國內的消費需求，最根本的是要增加居民收入，提高居民消費能力。對于有良好發展前景的實體企業，銀行應該加大信貸規模；對于產能過剩、高污染、高能耗的企業，銀行應限制信貸規模。以此來體現國家的產業政策導向，促進國家產業結構優化升級和經濟增長方式的轉變。為了抑制房地產投機性需求，應對購買不同標準的住房實行不同的政策。 (2)穩定人民幣匯率政策

我國房地產市場中存在大量國際游資，在一定程度上是因為國外投資者對人民幣有升值預期。近年來，人民幣升值的壓力在各個國際集團的施壓下不斷增大。在金融危機的背景下，我國的出口行業已經受到嚴重打擊，人民幣升值會導致更嚴重的經濟后果。人民幣升值意味著我國的投資品價值也隨之升高。一方面，這意味著我國投資機會增多且收益水平可觀；另一方面，人民幣升值刺激人們形成了強烈的財富效應，將房地產作為消費升級的主要焦點。因此，一定要在房地產市場價格回歸到合理的范圍內后，才可以放開穩定人民幣匯率的政策。

2、完善房地產市場的財政政策建議

目前，我國的房地產業需求呈現出結構性矛盾。有投機性需求的購房者已經擁有多套住宅，但在利益的驅使下，仍然有動機繼續購房；而具有自住性需求的購房者卻因房價超出實際消費能力，剛性需求無法被滿足。在這種現實的矛盾下，可以通過調整各方的稅負差異或財政補貼將投機者、自住者區別對待，抑制投機性需求，調控房價。投機性需求旺盛是我國房價不斷攀升的重要原因之一。擁有投機性需求的購房者，只有在房地產的租售等流轉過程中才能獲取利潤。通過對兩套或兩套以上住房的居民，征收高額的房產交易稅；對別墅、大戶型房產的持有人征收住房保有稅等措施，會使國內房地產市場的需求快速下降。

3、完善房地產市場的土地政策建議

(1)有效增加土地供應量

土地是房地產開發的源頭，土地供應總量直接決定了房地產市場的供給規模的上限。在房產需求旺盛，供給不足的情況下，房地產價格只能越來越高。中央政府應制定有效措施，改變以拉動GDP增長和增加財政收入為考核指標的機制。引導地方政府將目標和責任從短期利益轉向長期解決民生問題上。同時，鑒于房地產行業“囤地”現象嚴重的現實，應將打擊土地閑置行為的辦法落到實處。

(2調整土地供給結構土地供應結構

應該由住房供給結構來決定，而住房供給結構應以居民收入結構為基礎。當前我國城市居民收入結構呈橄欖形。地理位置優越，交通便利的區位周圍幾乎都是商品住房，而經濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相對偏僻，周圍配套設施不齊全，無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，在未來的土地供應結構上，應更多地增加中小戶型、中低價位的商品房開發土地供給，增加商品適用房、保障性住房及廉租房的土地供給。當經濟適用房供給增加時，便可適當降低經濟適用房及保障性住房的申請標準，解決“政策夾心層”的住房問題。

[1]陳柳欽，中國房地產發展的回顧展望[J]，廣東經濟，2009(06)：14-20.

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