[關鍵詞］物業管理發展階段趨勢展望

重慶物業管理從90年代初開始起步距今已10年。10年來，隨著城鎮住房制度改革和房地產管理體制改革的不斷深化，以及房地產業的迅速發展，住宅商品化和產權多元化格局的形成，促使物業管理快速進入社會經濟生話，并得到了迅猛的發展，成為社區建設、城市管理和國民經濟發展不可或缺的重要組成部分。在市場經濟條件下，重慶物業管理運作正趨向規范化、社會化、專業化、市場化的方向發展，管理的內涵更加豐富，外延更加寬廣。

21世紀是中國經濟實力急劇增長的世紀，也是中國物業管理行業適應新形勢的需要，不斷完善、加速發展的世紀。為了進一步總結經驗、提高物業管理水平，實現“三年打基礎，五年跨入全國物業管理先進行列和“五個突破”的目標，下面就重慶物業管理10年的發展歷程作簡要的回顧和總結。

一、重慶物業管理經歷了從無到有，從不規則到規范，從單一管理服務到全方位經營服務的發展階段

（一） 1991年至 1998年，是重慶物業管理探索起步階段

1991年重慶第一家物業管理公司-重慶房地綜合開發公司物業管理分公司宣告成立，率先打破重慶市實行40多年的福利型行政性房屋管理的計劃經濟模式，相繼在文化街小區、龍溪鎮小區、南坪小區、學田灣小區，實施物業綜合性專業化管理，并推行有償服務，標志著重慶物業管理的誕生，邁出了重慶物業管理的第一步。

1992年以后，一些外商投資企業相繼來重慶開發房地產，并組建物業管理公司管理其所開發的物業，這些企業帶來了國外及香港、沿海地區物業管理的經驗和模式，對重慶市物業管理的發展產生了一定影響和啟發。特別是1994年建設部33號令《城市新建住宅小區管理辦法》頒布實施后，隨著大量新建住宅和商業樓宇建成并交付使用、管理，物業管理所具有的多功能、全方位的服務和管理作用，逐漸被人們所認識和接受，社會對物業管理的需求，促進了重慶市物業管理企業的發展。1995年重慶市建委對物業管理從業人員逐步進行崗位培訓，實施持證上崗，提高了物業管理人員的專業素質。1996年深圳國貿物業管理公司來重慶，組建成立了重慶深國貿物業管理有限公司，并受托管理中安大廈，將深圳物業管理的先進方法和理念帶到了重慶。同年，起步較早、管理規范的錦繡山莊、建設路小區、桂花園小區被評為“四川省優秀住宅小區”、桂花園小區還同時獲得“全國城市物業管理優秀小區”的稱號；1997年，加州花園獲得“全國城市物業管理優秀小區”稱號，至1998年2月，重慶市物業管理企業已達105家，顯示出重慶物業管理迅速發展的態勢。

（二）1998年至2001年是重慶物業管理快速發展階段

1998年2月，市政府明確國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）作為全市物業管理的行政主管部門，重慶物業管理開始步入規范、快速發展的軌道。其主要的特點表現為：

l、設置行政管理機構，規范企業行為、提高管理水平

為加強對行業的宏觀指導和管理，重慶市、縣（市）、區各級政府主管部門，相繼設置物業處或物業科專司物業管理工作，市國土房管局在管理全市物業管理過程中重點抓了以下工作：一是整頓市場秩序，對全市物業管理企業重新進行資質審查和注冊登記，以保證合法企業的權益；二是提高人員素質，對全市物業管理企業部門經理、管理人員提出持證上崗要求，并積極開展崗位培訓工作；三是以評促建，積極組織開展創建市級、國家級優秀（示范）住宅小區（大廈、工業區）的達標考評活動，引導物業管理上規模、上水平。1998年底錦繡山莊、渝海城、龍湖花園、洋河花園四個物管項目，參加國家建設部組織的考評驗收，其中：錦繡山莊獲全國城市物業管理示范住宅小區稱號；渝海城、龍湖花園、洋河花園獲優秀住宅小區稱號。

2、加強法規建設、奠定物業管理生存與發展的法制基礎

為進一步規范企業行為，建立較為完善的政策法規體系，重慶市加快了物業管理立法步伐，1998年11月，市政府審定通過了《重慶市物業管理辦法》，并相繼出臺了《重慶市物業管理資質管理規定》、《重慶市城市物業管理收費實施辦法》、《重慶市物業管理優秀住宅小區（大廈）考評暫行辦法》、《重慶市業主委員會實施辦法》等法規、文件和物業管理服務合同、業主公約、業主委員會章程等示范文本。這些政策、法規、規章及辦法的制訂與實施，使物業管理企業能夠按照較為完善的市場規則去依法管理和運作，對引導、規范、促進重慶市物業管理行業健康、快速、穩定的發展，起到了重要的保障作用。

3、成立物業管理協會、增強行業發展動力

1998年11月20日重慶市物業管理協會（社團組織）宣告成立，協會在市民政局的監督管理和市國土房管局的業務指導下，重點開展了以下工作：一是大力協助、主動配合政府主管部門研究行業發展和管理中的問題，為政府主管部門在制定全市物業管理政策和宏觀決策，提供咨詢和建議，以營造良好、寬松的企業外部環境，較好地發揮了政府與企業之間的橋梁和紐帶作用；二是大力加強行業建設，積極組織制定、實施行規行約，建立自律機制、規范企業行為，協調重慶物業管理市場，促進行業健康、有序發展；三是創辦行業會刊——《重慶物業管理》（雙月刊），大力開展物業管理理論研討，積極宣傳政策、法規，及時反映物業管理企業的呼聲和業主需求，傳遞物業管理信息、展示行業風貌與動向，樹立行業形象，為行業發展提供輿論陣地；四是為盡快縮短與先進地區的物業管理差距，認真組織業內人員赴國內外參觀考察，學習借鑒國外及我國沿海城市物業管理的先進經驗，積極開展專題講座、沙龍論壇，進行理論研討，提高物業管理人員的理論水平和業務素質。

4、重視專業理論研究、建立人才培養基地

物業管理的發展，離不開系統理論的指導，重視并加強物業管理經驗的總結交流和物業管理理論的應用性研究，是重慶物業管理發展的顯著特點。近年來，重慶物業管理協會組織完成了重慶市科委和重慶市國土房管局下達的《重慶市物業管理發展趨勢與對策研究》科研課題；合作完成了《舊城區物業管理運作機制研究》并獲重慶市國土房管局2000年度科技成果二等獎；與軟件公司共同開發了《重慶市物業管理數字化信息系統》應用軟件；由李英儒主編，重慶出版社出版的《中國物業管理手冊》正式發行。此外，《舊城區實施物業管理探析》等理論性研討文章，還分別收錄和刊載在‘99中國住宅發展論壇論文集，以及《中國房地產》、《中國房地信息》、《中外房地產導報》、《重慶大學學報》、《重慶物業管理》等學術刊物上。

在注重理論學習、研究的同時，物業管理協會加強了對物業管理專業人才的培訓、培養工作，除依托重慶房地產業培訓中心開展對全市物管企業部門經理進行上崗培訓，提高行業整體素質外，還充分利用重慶市高校教育資源，建立物業管理人才培養基地。目前，重慶大學、西南師大已開設有含物業管理的工程碩士和物業管理研究生課程進修班。重慶大學、三峽聯大物業管理學院、重慶工學院、重慶石油高等?？茖W校等一批大專院校，相繼開設了本科及大專學歷的物業管理專業。重慶市物業管理協會、重慶大正物業管理有限公司、渝開發物業公司、深國貿物業管理有限公司等企業還與在渝高校就實施以職業技術教育培養為中心的教學模式，達成了產學合作意向，并共同建立物業管理專業的實習基地，共同培養既具有良好職業道德，又有管理才能的應用型物業管理人才，使學生畢業后能更好地服務于企業，滿足物業管理日趨發展對專業人才的迫切需要，探索出提高物業管理水平與專業人才培養相結合的同步發展模式。

5、物業管理企業發展迅速、品牌企業脫穎而出

重慶物業管理經過10年的發展，無論是從量還是從質都顯示出了一定的規模和檔次。到目前，全市物業管理企業從過去105家，發展到677家，其中：一級資質企業62家、二級資質企業230家、三級資質企業385家；從業人員達4萬多人，實施物業管理面積達5500多萬平方米；有3個住宅小區、大廈榮獲“全國城市物業管理示范小區（大廈）”稱號；8個住宅小區、大廈榮獲“全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈）”稱號；6個住宅小區、工業區、大廈榮獲“重慶市物業管理示范住宅小區（工業區、大廈）”稱號；21個住宅小區、大廈、工業區榮獲“重慶市物業管理優秀住宅小區（工業區、大廈）”稱號；有20多家物業管理公司通過了ISO9002或ISO9001：2000國際質量體系認證。涌現了一批如渝海、錦繡山莊、龍湖、康居、大正、安達、渝開發、深國貿、南方、大昌祥、慶通、中渝、中天、經濟技術開發區、天驕、紳帝、康達、慶安、志大、渝能等管理水平高、服務質量好的物業管理知名企業。這些公司創出了企業品牌，為提升重慶物業管理的社會形象起到了很好的示范作用，并成為重慶物業管理行業發展的中堅力量。

6、積極引導、加強管理，推進重慶物業管理的全面發展

1999年，重慶市國土房管局提出“三年打基礎、五年跨入全國物業管理先進行業”的目標規劃。2000年4月14日，市國土房管局組織召開第一次全市物業管理經驗交流會，14家優秀物管企業在會上作了經驗介紹。2000年11月28日，重慶市物業管理協會召開第三次會員大會，重慶市副市長陳際瓦到會并作了“重視物業管理工作，提高人民居住質量”的發言，市國土房管局副局長尤世程在大會上總結了我市物業管理近幾年的發展情況，提出2001年物業管理工作的思路和意見：一是要繼續加強物業管理的法制建設，爭取盡快出臺《重慶市物業<