摘要：針對商業地產工程開發過程中的項目管理展開深入研究，同時結合我國商業地產工程項目開發管理中的問題總結出了幾點可行性較高的項目管理措施，包括科學化選址、結合當地的市場環境來進行業態定位、進一步明確地產項目的具體計劃與時間要求、做好對地產開發項目的成本控制工作以及規范建設工程項目的合同管理等等，以期能夠對我國商業地產項目開發水平的進一步提高帶來一些具有參考性的意見。

關鍵詞：商業地產；工程開發；項目管理

在最近幾年來，伴隨著國家政府對房地產市場調控力度的不斷加大，有部分開發商為了規避政策方向，開始選擇朝向商業地產的方向所轉型，諸如萬科、龍湖、綠城、萬達以及世茂的地產商紛紛得到了較好的發展。除此之外，一些來自于海外的外資企業也開始進軍國內市場，例如凱德置地、中信等等。相較于普通地產來說，商業地產工程開發的項目管理流程會相對繁瑣一些，具體表現為如下的幾個方面：首先，項目設計內容要同時考慮到項目的招商定位與專業整合；其次，應充分表現出市場招商與市場推廣的實際作用；再次，進一步明確出商業地產工程的管理目標，結合市場現狀來展開有效控制；第四，要確定出經營戰略與工程項目的發展方向；第五，同當地的政府部門與商委部門建立起密切的合作關系；第六，對資金成本的運營要求較高。為此，商業地產企業在開發工程項目的過程中要結合行業市場的實際情況來設計項目管理方案。

一、相關概念概述

1.項目管理的定義

簡單一些解釋，項目管理所指的即為將各種已有資源應用于目標，以此來滿足各方面的既定要求。項目管理本身是個系統化且綜合化的管理過程，其中主要包括目標管理、策劃管理以及流程管理這幾個方面。需要注意的是，房地產工程項目的開發需要經歷較長的時間，他需要貫穿于整個商業地產項目的整個實施階段。

2.工程項目管理的主要內容

工程建設可被分為以下的四個階段：工程項目的決策階段、工程項目的設計與準備階段、工程項目的實施階段以及工程項目的竣工驗收階段。項目管理的主要工作內容為：組織結構管理、人力資源管理、經營范圍管理、內容設計管理、財務管理、工程質量管理、協調管理、風險管理以及材料采購管理等等。

3.商業地產與普通地產的區別

相較于住宅地產來說，商業地產的外表看起來更加的高端且上檔次，但其內部的管理工作卻是存在著很多的困難，工程項目的建設構造也相對復雜的多。開發商需要在眾多的矛盾問題中找到平衡點，不僅要充分考慮到區域發展過程中的不均衡因素，同時還要盡可能的去滿足不同類型客戶所提出的不同需求，將地產項目與商業開發緊密的關聯到一起，調整好市場風險與經濟收益之間的比例。

住宅地產工程開發同商業地產工程開發之間存在著本質上的區別，從開發過程的角度來分析，住宅地產的發展會經歷兩個階段，而商業地產的發展只有一個階段。其中，住宅地產的兩個發展階段為：首先，充分把握好城市發展過程中所存在的市場需求，在得到一塊地后，只要擁有一定的運營資本即可完成項目，通過成功銷售后項目完成，這一過程中存在著一些機會主義色彩；其次，競爭環境的不斷加劇催化了產業鏈的成熟，這些能力水平不高的地產開發商逐漸被市場所淘汰，所留下來的均是有著較強操作能力與資金雄厚的開發商。

相較于住宅地產來看，商業地產只需要經歷一個發展階段。住宅地產在將住宅成功售出后即可得到經濟收益，但商業地產卻需要歷經一個非常漫長的發展過程，才能夠達到預期的奮斗目標，這是兩者之間所存在的最大差距。

商業地產工程的開發運營需要有科學化的完整體系作為支持，其中包括行業市場內的運行資料、運行數據、發展預期以及執行方法等等。此外，商業地產工程開發需要將工作重心轉移到開發過程中，其最主要的開發目標即為工程項目的運營成功。更加直白一些解釋，真正能夠被稱之為成功的商業地產是不能夠只追求短期的經濟效益的，而是應該經過長期且耐心的培育，才能夠將工程項目的真正價值發揮出來，隨著我國經濟水平增長速度的不斷加快，商業地產上將會從中獲取更多的經濟收益。

二、我國商業地產工程項目開發管理中的問題

1.項目的定位水平不高

商業地產工程項目開發的收益者包括開發商、投資商、經營商以及消費者等。從收益層面來進行分析，商業地產工程開發的主要意義是平衡好各個受益方之間的利益關系，在當前的社會環境中，絕大多數的開發商都沒有明確認識到商業地產開發的真實內涵，從而在具體的開發工作中無意或有意的模糊掉了商業地產工程開發的核心觀念。正確的做法為，在商業地產工程項目的開發過程中，需要進一步加強對商業地產工程的前期定位與招商管理，在項目開發后期則要加強對工程項目的運營管理，通過此種方式來提高商業地產工程的盈利水平。然而，如果開發商對當地市場環境的消費偏好、商業文化、業態發展形勢沒有做出正確的分析，那么將會導致工程項目的定位出現偏差，不僅會大大提高商業地產項目的管理難度，同時還會減少最終的經濟收益。

2.商業地產項目開發的資金問題

截止到目前為止，在國內商業地產工程開發過程中所出現的最突出問題即為資金的使用問題，具體表現為資金使用效率不高以及資金籌資難度過大等等。由于我國商業地產工程項目的開發管理工作對于資金的依賴性較高，因此需要開發商對這一問題給予更高的重視。在開展工程項目開發管理的過程中，很多開發商都存在著預算設計不科學、資金分配不規范等情況，稍有不慎還會導致商業地產工程項目的提前流產。針對其中的某一項支出來說，商業地產工程項目如果想要順利完成開發工作，就必須要先獲得土地的使用權限，但根據國家規定，土地的使用費用需要在三個月內完全結清，那么也就意味著商業地產開發商要擁有一大筆可用資金，從而承受難以想象的資金壓力與財務風險。

3.監督建設工程項目缺少公平性

目前，我國的商業地產工程開發企業均擁有著配套的管理部門，其中包括工程建設部門、圖紙設計規劃部門、工程項目的造價部門等等。由于各個部門中的專業人員與相關設施配套非常齊全，因此工程項目開發企業經常會直接參與到施工企業的日常工作中，這在很大程度上影響到了監督部門的工作積極性，長此以往就造成了管理不到位、事故處理不及時等問題。一直以來，由于監督力量不足，從而導致很多房屋建筑出現了使用問題，對地產開發商與消費者的經濟利益造成了嚴重的負面影響。除此之外，房產公司為工程項目的主要投資方，并且同監督部門之間也存在著委托關系，因此或多或少的會在處理施工材料時存在著降低放行標準的情況，因為在選擇施工材料時優先考慮的是價格，所以質量也就無法保證。

三、商業地產工程開發管理的優化

1.科學化選址，結合當地的市場環境來進行業態定位

對于商業地產工程項目的開發管理工作來說，科學化選址是提高企業經營能力的主要戰略決策，商業地產企業需要結合當地的行業市場與經濟條件來確定好選址計劃，同時還要考慮到建筑的整體檔次、工程運營模式等等。

（1）明確商業地產工程的銷售模式

商業地產開發商在確定工程項目之前，要決定好項目是要銷售還是租賃，這直接關乎到工程項目的成本管理與運營模式管理，投資部門與營銷部門要在當地充分做好市場調研工作，同時還要根據工程項目所在地段的經濟狀況與商業需求來制定出項目租售決策。在這里需要注意的是，如果最終的選擇方案為租售結合，那么就要去進一步明確好兩者之間的比例關系，避免為后面的項目管理工作帶來不必要的麻煩。

（2）明確商業地產工程項目的檔次

工程項目的檔次水平將同項目在運營期間的投資管理與成本管理產生直接性的關系，同時也就意味著項目日后所需要面向的消費者層次。在商業地產工程項目的建設過程中，施工方需要按照項目檔次標準來合理化的選擇施工材料與施工工藝。

（3）明確商業地產工程項目的業態組合模式

商業地產工程項目的業態定位需要同時考慮好多個方面的業態條件，其中包括承重條件、電量條件、給排水條件以及燃氣條件等等。即使是在地產工程項目的開發初期，營銷部門無無法準確的給出設計方案，那么在進入到深化階段后，也要在第一時間將業態組合模式確定出來，避免在后期因工程項目的反復拆改而造成不必要的成本增加。

2.進一步明確地產項目的具體計劃與時間要求

（1）制定進度計劃

項目進度計劃的制定所指的即為工程項目的開始與結束時間。商業地產工程項目的開發進度、歷時估算以及成本估算都需要建立在現實條件基礎之上，并且要展開全方位的研究與討論，盡可能的提高項目計劃的準確性。商業地產開發企業可以嘗試通過任務分解法來整理計劃內容，將工程項目的所有工作、資源以及預算內容按照時序來組成基準線計劃，為日后的項目管理工作創造便利條件。

（2）績效衡量

針對項目管理工作中的信息系統制定出科學化的衡量標準，其中應該優先考慮的即為時間，在很多時候，時間績效的衡量是最簡單且最直觀的，管理人員只需要去觀看時間表中的幾個關鍵點，判斷工程開發作業是否達到計劃時間即可。

3.做好對地產開發項目的成本控制工作

在商業地產工程項目的開發管理工作中，成本控制所指的即為，在預算計劃的允許范圍內且達到工程開發質量的基礎之上，要盡可能的減少成本支出，其中主要包括了地產工程項目的成本預算、成本控控制以及資源計劃等幾個重要方面。商業地產工程項目的成本控制是確保企業最終利益所得的基礎條件，在對商業地產項目進行開發管理的過程中，將通過前期競拍活動所得到的土地進行合理化的分配使用，即可達到減少成本支出的目的。然而，在這里需要注意的是，由于地產建筑的安裝費用是開發項目中必不可少的一項成本支出，因此需要將此方面設為項目成本控制公工作中的重點對象。

4.規范建設工程項目的合同管理

商業地產工程項目的開發主體需要同材料供應單位與工程項目設計單位建立起合作關系，為了更好的約束雙方的作業行為，首先需要完成的合作任務即為擬定經濟管理合同，這是商業地產建設工程開發項目的核心重點。合同的形式主要包括買賣合同與貸款合同等，它的主要存在意義是為項目管理過程中所出現的履行、變更、終止等行為給予調解服務。在我國，有關于商業地產工程項目的開發工作，其中比較主要的是資金的回收情況，商業地產企業的可持續發展情況與單位本身的利潤空間將直接決定商業樓盤的施工進展。基于此，在商業地產工程項目的開發過程中，對于實際成本與施工質量的控制工作都需要借力于合同的約束力量，因此在日后的項目管理工作中，相關的管理人員要在原有的基礎之上加大對項目合同的管理力度，同時妥善的處理好由合同糾紛所帶來的相關索賠事宜。

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