摘要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷壯大，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)了許多問(wèn)題，然而沒(méi)有引起我國(guó)的司法機(jī)構(gòu)和立法機(jī)構(gòu)的關(guān)注，這就造成了房地產(chǎn)法律法規(guī)與當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的脫軌的現(xiàn)象。本文先介紹我國(guó)房地產(chǎn)法律體系建設(shè)現(xiàn)狀，再分析目前我國(guó)房地產(chǎn)法律體系中存在的問(wèn)題和原因，最后提出了相對(duì)應(yīng)的完善策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；法律體系；建設(shè)現(xiàn)狀；法律法規(guī)

房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的一路升溫，面對(duì)巨大住房壓力， 社會(huì)成員以耗盡精力。為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和緩解社會(huì)成員壓力，相關(guān)政府制定了一系列的房地產(chǎn)法律體系，但效果不是很明顯，最終還是沒(méi)有解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。究其原因， 主要是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)法律體系發(fā)展時(shí)間較短，在建設(shè)過(guò)程中過(guò)于急于求成，無(wú)法滿足迅速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)需要， 這在一定程度上阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展腳步。

1、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)法律體系建設(shè)現(xiàn)狀

在十一屆三中全會(huì)以后，我國(guó)開(kāi)始建設(shè)房地產(chǎn)法律體系。自1980年之后頒布了一系列的法律和法規(guī)，1986年全國(guó)人大常委會(huì)頒布的《土地管理法》完善了憲法確認(rèn)的國(guó)家和農(nóng)村集體兩種土地公有制形式，城鄉(xiāng)建設(shè)用地和耕地保護(hù)，土地的歸屬和土地的使用。這些法律、法規(guī)中主體是現(xiàn)有利用土地， 針對(duì)流轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)制度并沒(méi)有真正的建立。

19 88年修訂的《憲法》明確指出:“土地的使用權(quán)可以依據(jù)法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”， 這標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)法律體系建設(shè)步入新的時(shí)期。該時(shí)期特點(diǎn)為，保留了一定的土地劃撥方式的同時(shí)，確定了有償出讓土地使用權(quán)制度， 把土地的使用變成一種一種可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。1 9 9 0 年5 月《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的頒布，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成搭建了平臺(tái)。1 9 9 4年7月頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》。2 0 0 0年以后，建設(shè)部又頒布了一系列的管理辦法和管理規(guī)定，對(duì)一些管理辦法和管理規(guī)定也做了相應(yīng)的修改，這些立法組成了現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)法律體系的基本結(jié)構(gòu)。

2、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)法律體系建設(shè)存在的問(wèn)題

2. 1 法律體系建設(shè)混亂。最近幾年，我國(guó)頒布的相關(guān)房地產(chǎn)規(guī)范，大部分是規(guī)章， 一小部分是國(guó)務(wù)院行政法規(guī)。只有《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》屬于基本法， 它們?cè)诮y(tǒng)一房地產(chǎn)法律和確立房地產(chǎn)基本制度方面發(fā)揮了較大的作用。然而， 由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于不斷地探索發(fā)展階段，有些制度還沒(méi)有確立，現(xiàn)階段房地產(chǎn)法律體系仍是一個(gè)粗略的立法框架。

2.2 房地產(chǎn)權(quán)人權(quán)利被剝奪。一直以來(lái)，我國(guó)指定的房地產(chǎn)法律體系都是從管理者角度制定， 各種房地產(chǎn)法律、法規(guī)充滿了行政管理色彩。這雖然便于國(guó)家進(jìn)行行政規(guī)范和監(jiān)督， 但在國(guó)家利益的長(zhǎng)期庇護(hù)下， 國(guó)家管理權(quán)利逐漸膨脹變大， 一點(diǎn)一點(diǎn)剝奪了房地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利。在廢止以前頒布的法律法規(guī)和不斷出臺(tái)新的法規(guī)、規(guī)章的雙重作用下， 在具體的實(shí)踐生活中， 用戶和房地產(chǎn)企業(yè)特別容易混淆房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)法規(guī)， 將我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系變得雜亂無(wú)章， 相互重合。

以國(guó)家管制、政府管理為主體的行政立法， 出現(xiàn)了很多問(wèn)題。例如同一件事情有不同的法律規(guī)定，立法解釋也不是很到位。我國(guó)實(shí)行一元多層次立法體制， 存在法律、法規(guī)、地方性規(guī)章和部門規(guī)章。通常國(guó)家頒布某個(gè)法規(guī)規(guī)章后， 各地區(qū)就會(huì)相繼頒布相對(duì)應(yīng)的地方法規(guī)和地方規(guī)章， 有一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)還會(huì)提前制定一些地方法規(guī)或者辦法。我國(guó)各管理部門享有不同層次的立法權(quán)， 通常與土地、房屋建設(shè)、交易等有關(guān)的管理部門，制定了各種維護(hù)自身利益的行政法規(guī)，各管理部門可以通過(guò)制定相應(yīng)的法律、法規(guī)過(guò)大相應(yīng)的部門權(quán)力，維護(hù)自身利益，這導(dǎo)致了各管理部門爭(zhēng)相制定法律、法規(guī)，出現(xiàn)了重復(fù)立法和法出多門的局面。一旦法律效力等級(jí)相同的法律、法規(guī)發(fā)生沖突時(shí)， 司法審判茫然失措。尤其是國(guó)土資源部和建設(shè)部這兩個(gè)部門從各自的角度出發(fā)制定的法律法規(guī) ， 致使許多制度不能統(tǒng)一。

2. 3 立法質(zhì)量欠佳，司法解釋不全面。現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)法律體系在建設(shè)過(guò)程中還表現(xiàn)出了立法質(zhì)量欠佳和司法解釋不全面的問(wèn)題，這常常會(huì)導(dǎo)致理解歧義， 甚至產(chǎn)生司法造法的現(xiàn)象。為追趕房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展腳步，房屋、土地管理部門單純追求立法數(shù)量，忽略了立法質(zhì)量。有些法律法規(guī)理論性較強(qiáng)，內(nèi)容模糊，可操作性不強(qiáng)。有的立法技術(shù)過(guò)于老套，例如立法結(jié)構(gòu)不合理，立法語(yǔ)言表述不嚴(yán)謹(jǐn)。同時(shí)法律解釋背離了立法實(shí)踐， 我國(guó)的房地產(chǎn)法律解釋沒(méi)有起到將法律條文和現(xiàn)實(shí)實(shí)踐有機(jī)聯(lián)系在一起的紐帶作用。

3、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)法律體系建設(shè)存在問(wèn)題的原因

3. 1 法律建設(shè)的指導(dǎo)思想不明確。在設(shè)計(jì)國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)單純參照經(jīng)濟(jì)體制改革過(guò)程的所有權(quán)和使用權(quán)分離原理， 而沒(méi)有參考物權(quán)法中的相關(guān)內(nèi)容，把土地使用權(quán)看成是一種獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，在具體的土地出讓、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)表現(xiàn)出了很多不合理的地方。

3.2 立法模式存在缺陷。立法的初衷是維護(hù)社會(huì)大多數(shù)人的利益，然而在房地產(chǎn)法律體系的建設(shè)過(guò)程中明確劃分了各部門的權(quán)限和利益。房地產(chǎn)立法多是由土地、房屋建設(shè)和房屋交易部門制定， 在具體的立法過(guò)程中，這些部門都從自身利益出發(fā)制定相應(yīng)的法律、法規(guī)，導(dǎo)致了一事多法、法出多門的局面。

4、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)法律體系建設(shè)完善策略

現(xiàn)階段社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系在不斷發(fā)展， 帶動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟、穩(wěn)定， 房地產(chǎn)法律體系的功能正在從行政管理功能向維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利、調(diào)整平等主體之間的交易轉(zhuǎn)型。《物權(quán)法》是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法，對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起著一個(gè)基礎(chǔ)法律的作用，為我國(guó)房地產(chǎn)法律體系的建設(shè)注入了新鮮的血液。以地產(chǎn)、房地產(chǎn)為中心的不動(dòng)產(chǎn)是物權(quán)法的主要調(diào)節(jié)目標(biāo)， 房地產(chǎn)法規(guī)中涉及的法律規(guī)范的相關(guān)內(nèi)容將會(huì)逐漸被吸收到《物權(quán)法》中， 特別是國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓后形成的土地使用權(quán)將成為一種物權(quán)，構(gòu)成我國(guó)可流動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)。

4. 1 以物權(quán)法為基礎(chǔ)，規(guī)范民事法律關(guān)系。我國(guó)制定的房地產(chǎn)法律法規(guī)均是從行政管理角度出發(fā)制定的， 在國(guó)家行政管理部門的庇護(hù)下不斷發(fā)展，行政權(quán)利和民事權(quán)利的界限越來(lái)越模糊，物權(quán)法中明確規(guī)范了房地產(chǎn)法律體系中的民事法律關(guān)系， 物權(quán)法的法律效力高于現(xiàn)階段的所有房地產(chǎn)法律、法規(guī)。依照物權(quán)法， 不斷規(guī)范房地產(chǎn)法律體系中的民事法律關(guān)系， 恢復(fù)并維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)人的基本權(quán)利和主導(dǎo)地位。

4. 2 以物權(quán)法為基礎(chǔ)，制定房地產(chǎn)單行法。現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)法律體系具有濃厚的行政管理色彩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的管理問(wèn)題包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件、流程和相關(guān)的流程問(wèn)題。物權(quán)法只能調(diào)整已經(jīng)確定物權(quán)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利關(guān)系 ， 無(wú)法調(diào)整土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)問(wèn)題。由此可知， 單純的依賴物權(quán)法不能全面調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)關(guān)系。單行立法主要規(guī)范物權(quán)法沒(méi)有涉及的內(nèi)容， 特別是在房地產(chǎn)行政管理方面內(nèi)容， 例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理等。通過(guò)在實(shí)踐過(guò)程中不斷調(diào)整房地產(chǎn)法律體系，物權(quán)法為基礎(chǔ)，制定一些單行的房地產(chǎn)立法，及時(shí)處理單行的房地產(chǎn)立法和物權(quán)法矛盾的地方。

5、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在我國(guó)房地產(chǎn)法律體系不斷地建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)該以物權(quán)