摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是典型資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)法律環(huán)境下及國家一系列宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)想要獲得發(fā)展，就必須要認(rèn)識(shí)到本行業(yè)所特有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及識(shí)別方法和防范方法，加強(qiáng)自身在國際和國內(nèi)市場(chǎng)持續(xù)經(jīng)營和盈利的能力。本文主要是在分析探尋國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，從企業(yè)資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)的過程分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因，提出房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

序言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，近幾年，國家公布“國六條”“國十條”等文件對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一系列宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有高風(fēng)險(xiǎn)，高稅負(fù)，高杠桿的特點(diǎn)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視財(cái)務(wù)管理的重要性，導(dǎo)致了較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。所以，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理地位和能力已經(jīng)是亟不可待的事情，是企業(yè)維持核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要保證。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

1.負(fù)債水平過高及資本結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

償債能力是償還到期債務(wù)（含本金和利息）的能力。很多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金是由自有資金、預(yù)售款、銀行借款組成，但企業(yè)自有資金所占比重一般很低，開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，換言之，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是負(fù)債經(jīng)營，那么這就加大了負(fù)債水平，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。

2.利率和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

金融市場(chǎng)上利率的變動(dòng)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生變動(dòng)，因而有發(fā)生投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也叫購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力水平降低給投資人帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資回收期較長，只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要承受通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。

3.現(xiàn)金流不穩(wěn)定帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，公司運(yùn)營時(shí)刻離不開現(xiàn)金。由于房地產(chǎn)企業(yè)投入高、投資回收期長的特點(diǎn)，勢(shì)必對(duì)現(xiàn)金要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流多數(shù)呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。

4.投資回收風(fēng)險(xiǎn)

投資回收風(fēng)險(xiǎn)是指投資回收過程中存在的資金回收在時(shí)間和數(shù)額上的不確定性。國際上普遍認(rèn)為房屋空置率控制在4%—5%比較合理，10%則為警戒空置率。據(jù)中國土地掛牌網(wǎng)的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，2010年4月我國內(nèi)地一線城市房屋空置率高達(dá)40%，遠(yuǎn)超國際警戒線。如此之高的空置率給投資收回的時(shí)間帶來很大的不確定性，況且近期內(nèi)地房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，投資收回的金額也存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

5.政府宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險(xiǎn)

國家出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，包括金融貨幣、土地供應(yīng)、稅收和保障性住房建設(shè)等方面。這些政策一方面可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展，另一方面也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

6.財(cái)務(wù)管理機(jī)制不健全及缺乏財(cái)務(wù)人才引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

由于改革開放后我國房地產(chǎn)行業(yè)才逐漸起步，雖發(fā)展迅猛但不夠成熟，很多公司財(cái)務(wù)管理機(jī)制不夠健全。主要表現(xiàn)在財(cái)務(wù)內(nèi)部控制不健全、缺少財(cái)務(wù)管理預(yù)算制度、內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不健全等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，集聚著四種風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按其在資本運(yùn)動(dòng)各環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)的實(shí)物載體上所積聚的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)分類，可分為融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金收回風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)四種。

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)分析

融資活動(dòng)是一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的起點(diǎn)，是企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營、對(duì)外投資及調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的需要。如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。從企業(yè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目投入第一筆資金開始，就會(huì)面臨著投資支出無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)具有地域限制性，而且受規(guī)劃限制樓層高度，周邊環(huán)境的影響，常具有專用性，一旦建成完工，便很難更改。如果進(jìn)行改建，投入將更大。因此如果投資者判斷失誤，房地產(chǎn)的投資支出便會(huì)有無法收回的可能性。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個(gè)流通過程中的經(jīng)營管理可能面對(duì)的投資風(fēng)險(xiǎn)。主要的風(fēng)險(xiǎn)為售價(jià)和租金、空置率。進(jìn)行房地產(chǎn)出售經(jīng)營主要面對(duì)售價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，能否正確預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)價(jià)格是有效進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。對(duì)于進(jìn)行房地產(chǎn)出租經(jīng)營的投資者來說，房地產(chǎn)租金價(jià)格和空置率大小是影響投資效益的兩個(gè)重要的不確定性因素。客觀上講，由于售價(jià)、租金和空置率的不確定性而帶來的風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)投資者最不易控制的，從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險(xiǎn)之一。

（三）投資回收風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)的生產(chǎn)主要受外部因素和內(nèi)部因素的影響：（1）外部因素主要表現(xiàn)為企業(yè)所處的大環(huán)境，即國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和財(cái)政金融政策的影響。（2）內(nèi)部因素主要表現(xiàn)于管理層對(duì)于企業(yè)資金回收主要渠道商品房屋的銷售系列決策的制定。商品房屋的推銷必然受該項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告的影響，同時(shí)也受房屋銷售時(shí)市場(chǎng)行情的影響，二者之間有一個(gè)時(shí)間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報(bào)告切合實(shí)際，充分預(yù)計(jì)到房屋銷售時(shí)的市場(chǎng)變化狀況，加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃推進(jìn)，資金動(dòng)作正常，資金占用等于或低于計(jì)劃安排，這些都將為企業(yè)回收資金創(chuàng)造良好的條件。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析

收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于利潤分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)帶來的不利影響。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以民營企業(yè)為主，它們基本上都由兩個(gè)或兩個(gè)以上的自然人投資入股組建的有限責(zé)任公司，它們絕大多數(shù)為項(xiàng)目型公司，往往沒有系統(tǒng)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也沒有系統(tǒng)的收益分配政策，收益分配具有一定的隨意性，存在著一定的收益分配風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的主要原因：（1）利潤分配隨意性大。獲取利潤后，如何分配利潤往往由投資人確定，利潤分配采取何種形式，分配多少以及何時(shí)進(jìn)行分配往往基于投資人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)的判斷，而不是根據(jù)企業(yè)的融資需求、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)內(nèi)、外部關(guān)系人的要求等來確定利潤分配策略。（2）利潤分配程序不規(guī)范。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減輕稅負(fù)，不是按照公司法及會(huì)計(jì)制度規(guī)定的程序進(jìn)行利潤分配，而是在產(chǎn)品開發(fā)過程中將部分利潤轉(zhuǎn)嫁到各種成本費(fèi)用中去，通過其他渠道提前將未來的利潤轉(zhuǎn)移出去。（3）利潤分配時(shí)間不連續(xù)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的形成可知，其利潤的形成時(shí)間上具有間歇性，從而導(dǎo)致其利潤分配的不連續(xù)性。它們往往數(shù)年不進(jìn)行利潤分配，或者不按規(guī)定程序進(jìn)行利潤分配，其利潤分配金額波動(dòng)很大。

（五）宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

近年來，伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長勢(shì)頭，國家和地方的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨。國家出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，主要是通過運(yùn)用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1.金融宏觀調(diào)控政策

近幾年某些城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)和維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)金融的管理，在涉及開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者、個(gè)人貸款利率等各方面出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，力度之大前所未有。在金融環(huán)境發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴程度必須降低，迫切需要拓展融資渠道，也迫切需要加強(qiáng)對(duì)資金籌集和運(yùn)用的決策能力，找到新的資金運(yùn)作模式，突破政策所造成的資金瓶頸，這是函待解決的問題。

2.土地宏觀調(diào)控政策

土地是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的生產(chǎn)要素之一，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品的必需載體，我國土地資源缺乏，人們對(duì)土地的需求隨經(jīng)濟(jì)的發(fā) 業(yè)毛利率水平將呈下降趨勢(shì)，企業(yè)必須適時(shí)改變盈利模式，以穩(wěn)展卻與日俱增。2007年1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預(yù)算管理并實(shí)施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫”。同年從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證。該政策不僅規(guī)范了拿地程序，還大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地行為。

3.稅收宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)稅又稱不動(dòng)產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)而課征的稅種。為了讓稅收政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起到一定的調(diào)控作用，國家根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況陸續(xù)出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策。

（六）現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱

我國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。

2.對(duì)預(yù)算管理職能重視不足

很多房地產(chǎn)企業(yè)要么未建立預(yù)算管理制度，要么未從征地成本、資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面作細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，未將實(shí)際情況與企業(yè)管理相結(jié)合，僅僅只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層面上，預(yù)算管理職能未得到充分發(fā)揮。在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，財(cái)務(wù)管理工作只停留在單純的會(huì)計(jì)核算，疏忽了成本控制，從而加大項(xiàng)目成本的投資，由此增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全

內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控是企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)中一個(gè)非常重要而且相當(dāng)獨(dú)特的系統(tǒng)，中國房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有建立內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制，即使有，其財(cái)務(wù)監(jiān)督制度執(zhí)行也不嚴(yán)格，特別是有的企業(yè)管理與監(jiān)督合而為一，缺乏資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度，對(duì)財(cái)經(jīng)紀(jì)律置若罔聞，難以進(jìn)行有效的約束，由此增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.資金管理低效

大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)未制定嚴(yán)格的資金管理制度，對(duì)資金使用缺少計(jì)劃、安排，資金充裕時(shí)隨意開支，資金緊缺時(shí)容易因無法應(yīng)付經(jīng)營所需資金而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。

5.成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)部無法收集第一線成本基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，進(jìn)而增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理觀念和作用

1.強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理地位

首先，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)參與到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)當(dāng)中，參與投資項(xiàng)目的可行性研究分析，完善投資項(xiàng)目管理。投資項(xiàng)目決策的前提是可行性分析。由于業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)考慮問題的角度不同，財(cái)務(wù)從投資項(xiàng)目初期參與，編制一套可行性分析報(bào)告，然后經(jīng)有關(guān)部門論證，決定項(xiàng)目可行性，共同進(jìn)行研究分析。使投資方案更趨完善，提高項(xiàng)目投資的成功率，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，財(cái)務(wù)管理者不能局限于對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，必須了解企業(yè)各個(gè)部門的有關(guān)情況，以拓展財(cái)務(wù)分析的領(lǐng)域。財(cái)務(wù)管理者必須經(jīng)常和部門經(jīng)理、采購人員、顧客以及供應(yīng)商接觸，以更深入地了解行業(yè)知識(shí)。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力

首先，要提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財(cái)務(wù)管理水平。具體的可使決策者通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表有科學(xué)的認(rèn)識(shí)，改變其依靠經(jīng)驗(yàn)或主觀進(jìn)行決策的習(xí)慣，使其能夠客觀的根據(jù)企業(yè)自身情況和外部環(huán)境做出決策，從而降低企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。其次，要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理和培訓(xùn)。吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員參與到企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中來，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)政策培訓(xùn)確保其知識(shí)和能力能夠勝任財(cái)務(wù)工作。

（二）針對(duì)國家相關(guān)政策的變化，及時(shí)調(diào)整和轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理手段，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.由于土地征用、安置成本及新增建設(shè)用地使用費(fèi)的提高，企業(yè)在項(xiàng)目區(qū)域選擇上應(yīng)本著低成本原則，以土地儲(chǔ)備管理制度健全的中心城市為主，以企業(yè)搬遷為主，以現(xiàn)有建設(shè)用地為主。

2.避免購置的土地閑置。

3.針對(duì)稅收新規(guī)定，及時(shí)調(diào)整和處理三項(xiàng)費(fèi)用，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用，避免給企業(yè)帶來損失。

4..信貸緊縮政策，加大了企業(yè)的資金壓力和舉債成本，企健發(fā)展為原則，開發(fā)市場(chǎng)需求量大的中低價(jià)位、中小戶型的商品房，從多中求利。

（三）從企業(yè)整體出發(fā)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征及產(chǎn)品特點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)前，應(yīng)從企業(yè)整體效益出發(fā)，通過成本性態(tài)分析法對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，項(xiàng)目開發(fā)的勝敗需要結(jié)合多個(gè)方面的要素進(jìn)行考慮，企業(yè)內(nèi)外部任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究是十分必要的。做好這一環(huán)節(jié)，能夠有效地預(yù)測(cè)到項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)要素及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目方案，從源頭上阻止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，提高項(xiàng)目的成功率。

（四）構(gòu)建多元化的籌資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過程是一個(gè)巨額資金的投入過程，籌資任務(wù)十分繁重。為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，最佳的方法就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行組合式投資，以便有效的協(xié)調(diào)各方面的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)獲得相對(duì)穩(wěn)定的收益。因此，企業(yè)要建立多元化的籌資渠道：發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結(jié)算方式；積極進(jìn)入資本市場(chǎng)，通過發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營資金；以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間游資；主動(dòng)出擊，通過并購和重組逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，增強(qiáng)和壯大企業(yè)的實(shí)力。積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用這些新的融資策略，募集發(fā)展所需的巨額資金。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)通過融資渠道多元化可以不斷的優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮負(fù)債的杠桿作用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

（五）加強(qiáng)全面成本管理

以成本管理為核心理念的基礎(chǔ)管理，是企業(yè)走向成功的基石，企業(yè)管理者只有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，企業(yè)的發(fā)展才能夠更加堅(jiān)實(shí)，企業(yè)的步伐才能夠邁得更大。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)：一則要制定成本預(yù)算目標(biāo)。二則要對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，正確計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等；三則要對(duì)成本進(jìn)行深入的分析，在核算的基礎(chǔ)上，對(duì)成本指標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核，根據(jù)存在的找出改進(jìn)成本管理的措施，不斷尋求降低成本的途徑；四則要重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理。企業(yè)決策者要有計(jì)劃地培養(yǎng)內(nèi)部管理者和員工樹立成本意識(shí)，在每個(gè)部門和環(huán)節(jié)上都要要求員工既從自我做起，節(jié)約成本，又注重成本相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄、保存和傳遞，為財(cái)務(wù)部門準(zhǔn)確地進(jìn)行成本測(cè)算打好基礎(chǔ)。同時(shí)，還要提高成本核算人員的素質(zhì)。

（六）建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度

在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，并建立一套完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，以便能夠有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。具體到實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主要從以下兩個(gè)方面入手：一方面，要建立全面的內(nèi)部控制制度。內(nèi)部控制應(yīng)針對(duì)現(xiàn)金流量管理這一財(cái)務(wù)管理的核心問題進(jìn)行，財(cái)務(wù)部門和人員要密切關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流量的變化，保障現(xiàn)金流量的相對(duì)平衡，確保現(xiàn)金流動(dòng)暢通，從源頭上防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。還可以根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況編制現(xiàn)金預(yù)算，并及時(shí)根據(jù)內(nèi)外部各類因素的變化做出適時(shí)必要的調(diào)整，從而合理控制好現(xiàn)金的收入和支出。另一方面，要加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用的管控。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的成本和費(fèi)用，財(cái)務(wù)部門必須有一套全面的控制制度來進(jìn)行管理和約束，從預(yù)測(cè)、計(jì)劃到控制分析的全過程，財(cái)務(wù)部門都必須嚴(yán)格做好，以便確保每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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