摘要：經濟的快速增長，各行各業在其中發揮的作用不容忽視，特別是房地產開發公司，成為了最近幾年我國經濟增長主導力量。房地產開發公司推動經濟增長的同時，在稅收方面也做出了巨大的貢獻。由于其與土地息息相關，所以稅種中土地增值稅是非常重要的，但是我國在土地增值稅方面涉及的稅種非常多，為此公司如何做好土地增值稅稅收籌劃就成為了關鍵，這也是減少稅收成本非常重要的方法。而本文側重點就在于針對房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃進行分析，在對土地增值稅稅收籌劃重要性進行分析的基礎之上，通過案例分析，提出了目前房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃中存在的問題，進而給予了切實可行的解決對策。

關鍵詞：房地產開發公司；土地增值稅；稅收籌劃

稅收籌劃首先要求的就是要以國家稅收相關政策、法律法規為依據，納稅人可以針對日常運作中稅種進行科學合理地規劃，實現稅負降低的目的，在稅務風險有效規避的同時，將效益提高，利潤達到最大化。在我國經濟社會發展過程中，房地產開發公司在其中發揮了非常重要的作用，不僅創造了經濟新的增長點，而且推動了社會發展。特別是最近幾年，房價持久上漲，并且成為了社會所關注的重點話題，影響房價的因素有很多，而土地增值稅就是其中非常關鍵的因素。為此對房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃進行研究，不僅能夠推動房地產經濟的增長，而且對于我國經濟體系的不斷優化同樣也具有非常深遠的影響。本文從房地產開發公司長遠發展角度，對土地增值稅稅收籌劃進行分析，發現問題，并且解決問題，以期望能夠實現房地產公司效益的不斷提高。

一、土地增值稅稅收籌劃在房地產開發公司中的重要性

首先，房地產開發公司在以國家法律為前提條件基礎之下，運用稅收籌劃來將自身的稅負成本進行不斷的降低，這樣也可以從中獲得較多在稅收方面的優惠，使公司利潤提高。其次在房地產開發公司經過對土地增值稅進行籌劃以后，從中獲得了一定的受益，他們便會慢慢地意識到稅務管理體系的完善對于公司而言是多么重要，同時也將稅收籌劃管理水平提高了，更有利于稅收管理價值最大化實現，促進了公司不斷提高財務管理水平，在市場中的競爭優勢更加突出。最后，在公司稅收籌劃中，要對國家稅收政策進行學習與了解，可以對各項稅收法規及政策信息與動向及時掌握，很大程度也豐富了納稅人的稅收知識。房地產開發公司對于稅收籌劃深入地了解，會從中發現稅收體系中的不足，更有利于相關部門對稅法的不斷完善，推動稅收法律法規始終保持良好發展狀態。

二、房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃案例分析

為了能夠更好地去了解目前房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃具體情況，本文B房地產開發公司為例，針對此公司土地增值稅情況進行了分析，具體內容如下所示：在2018 年的時候，B房地產開發公司通過商品房的銷售，從中獲得了9 億元的收入，其中包含著5 億元的普通住宅銷售收入，還有4 億元的豪華住宅銷售收入。根據目前我國在稅法方面的相關規定，要將稅前項目的相關金額扣除掉，約為5.5 億元，其中3.7 億元是普及住宅稅前扣除金額，2.3 億元是豪華住宅稅前扣除金額，以下針對該公司增值稅通過兩種方法來計算。稅收籌劃計算方法一：分別計算豪華住宅、普通住宅增值稅其中普通住宅增值稅計算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于結果<50%，所以適用的稅率是30%，為此應該繳納的土地增值稅額=(5000-3700)*30%=390 萬元；而豪華住宅增值稅計算：增值率=(4000-2300)/2300*100%=74%，由于結果>50%，所以適用的稅率是40%，為此應該繳納的土地增值稅額=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 萬元。所以應該繳納的土地增值稅總計=390+565=955 萬元。稅收籌劃計算方法二：共同計算普通住宅與豪華住宅增值稅增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于結果>50%，所以適用的稅率是40%，為此應該繳納的土地增值稅額=(9000-5500)*40%=1400 萬元。由此可以看出，增值稅計算方法的不同所繳納的稅收也會不一樣，而房地產開發公司就需要以自身具體情況為依據，從中選擇最為恰當的土地增值稅稅收籌劃的計算方法，這樣公司才能實現稅負成本的降低，利潤的最大化，同時還能夠將財務風險有效避免，使公司競爭力提高。

三、房地產開發公司土地增值稅納稅籌劃存在的問題

（一）稅收籌劃目標不明確

從目前我國的實際情況來看，針對房地產開發公司，也只是有極少的公司真正意義上對土地增值稅稅收籌劃工作進行了開展，仍然還有很多公司未將稅收籌劃有效地落實。與其他的工作內容對比，土地增值稅稅收籌劃工作的開展會更加繁瑣，并且專業性較強，需要公司相關工作人員在稅收籌劃能力方面具備豐富的經驗及較強的專業知識，與此同時還要對稅收籌劃政策有一個深入地了解，且能夠掌握準確與熟練。而這些都是房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃工作有序進行的前提條件，這些問題的存在會使得公司在稅收籌劃目標制定時不夠明確，籌劃思路不清晰，從而造成公司土地增值稅稅收籌劃順利開展受到影響。

（二）政府及相關稅務部門缺乏完善的措施

之所以說政府及相關稅務部門措施不夠完善主要體現在以下三方面：第一，最近幾年國家針對土地增值稅相繼出臺了很多政策，而房地產開發公司在納稅籌劃方面的發展卻明顯無法緊跟政策的步伐，雖然一些納稅籌劃與法律法規相符，但是極易受到某一項政策變化而出現了互相矛盾情況的發生。第二，國家相關的稅收部門在土地增值稅稅收籌劃方面的宣傳明顯不夠，導致很多房地產開發公司對于稅收籌劃合法性存在不正確的認識。第三，政府相關的部門在房地產開發公司清算政策的落實上不夠重視，造成政策難以真正落到實處，進而導致一些公司出現損失，甚至影響到其他相關企業。

（三）公司缺乏對稅收籌劃理論的認識

在我國絕大多數房地產開發公司對于稅收籌劃的真正意義都沒有一個正確的理解，甚至還有些公司為了能夠實現其利潤的最大化，觸犯了法律，通過一些不法手段，或者是在稅收籌劃方法上做了手腳。還有部分房地產開發公司的負責人員認為偷稅漏稅是正常現象，將稅收籌劃與其相提并論，覺得二者沒有什么區別。總而言之，房地產開發公司管理人員對稅收籌劃理論存在認識上的偏差，從而造成公司不能真正意義上將土地增值稅稅收籌劃工作進行下去。

四、解決房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃問題的對策

（一）明確籌劃目標

由于稅收籌劃工作其具備了綜合性、專業性、政策性等諸多的特點，所以房地產開發公司如果想要將土地增值稅稅收籌劃工作有序開展下去，就要對稅收籌劃目標進行明確。如果與其他工作進行比較，土地增值稅稅收籌劃開展工作時難度更大，但是仍然需要根據我國法律法規，以此為依據將土地增值稅稅收籌劃順利開展。而房地產開發公司稅收籌劃目標的明確會在很大程度上使公司經濟效益提高，幫助公司經濟發展與稅收始終處于良性循環狀態，推動公司長遠發展。

（二）享受國家的優惠政策

最近幾年，針對房地產發展方面，國家也相繼出臺了很多政策，由于這些政策調整、修訂較為頻繁，房地產開發公司就要隨著政策的變化及時地對稅收籌劃進行更新，在對國家政策進行動態了解的基礎之上，充分利用優惠政策，從中尋求發展機遇。另外公司內部稅收籌劃人員要依據實際情況對土地增值稅稅收籌劃方案進行制定，對政策改變情況進行了解的同時，能夠準確把握政策變化趨勢。例如《土地增值稅暫行條例》中指出，以20%作為項目金額扣除的邊界線，當納稅人將普通房屋進行銷售的時候，如果增值額>扣除項目的20%，要求所有增值額實施納稅規定；若增值額<20%，無須對土地增值稅進行繳納。另外此條例中提到，若納稅人不僅實施了普通房屋建設，而且還涉及了其他項目，就要對增值額進行重新計算。總而言之，房地產開發公司在對相關優惠政策充分利用的時候，以成本的降低作為最終的目標，通過扣除項目使用時的科學性、有效性，來對稅收籌劃工作進行開展。除此之外公司還要以自身運營的具體情況為依據，進而對土地增值稅計算方法進行恰當選擇。

（三）強化公司對稅收籌劃的認識

房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃工作的順利進行，公司管理層對稅收籌劃的正確認識非常重要，這也是稅收籌劃工作實施的前提條件。為此公司負責人對稅收籌劃開展過程中，要考慮是否觸犯了國家法律，不能出現違法行為。除此之外，公司管理人員要對偷稅漏稅、避稅間的差異性有一個系統地認識與了解，使公司聲譽、形象、影響力免受影響。而公司內部與稅收籌劃接觸的人員要加強培訓，通過此方法來將稅收籌劃能力提高，能夠制定出與公司發展相匹配、符合法律法規、緊跟時代發展、市場變化的稅收籌劃方案。

五、結語

在房地產開發公司經營過程中，不管是稅收籌劃的制定，還是土地增值稅的繳納都要以法律法規作為前提條件，這樣對于公司稅負成本的降低也是非常有利的。而公司稅收籌劃目標的明確、優惠政策的享受、管理人員的正確認識同樣也能夠推動土地增值稅稅收籌劃工作的順利進行，這也是避免出現違法行為的有效保障，同時也是公司健康持續發展的奠基石。

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