論文導讀:：2010年中國房地產的十頁日歷-2010年中國房地產影集魏雅華，項目管理論文。 論文關鍵詞：2010年中國房地產的十頁日歷-2010年中國房地產影集魏雅華 3月18日，國資委在新聞發布會上表示，78家不以房地產為主業的中央企業，在完成自有土地開發和已實施項目等階段性工作后，要退出房地產業務。 在3月初召開的人大政協兩會上，溫家寶總理在政府工作報告中說，有信心有決心抑制高房價。央企卻不顧天下之大不韙，在北京炮制了三塊地王。在輿論的強大壓力之下，國資委第一次高調且堅決地發出了非房地產央企的“退出令”。 除了主業為房地產的16家央企，余下還有78家非房地產主業的央企亦涉足地產業。國資委表態，前者須帶頭執行法規政策，而后者應該加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性任務后，有序退出。 4月17日：“新國十條”發布 4月17日，國務院發出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。即新《國十條》。新《國十條》是以國務院令的方式發出的，它不是以銀監會或住房建設部的《通知》方式發出的，它體現的是國家權威，它表達的是剛性的國家意志。 對此，反應最靈敏的是股市。本來便處于低位的中國股市，當日以讓人心驚膽顫的跳空36點低開，3100點開盤即告失守項目管理論文，低開于3096點，隨即一路下行，跌勢如瀑。地產金融板塊領跌，房地產股紛紛跌停。到收盤，滬市大盤竟暴跌了150點！收在了2980點。一天之內，痛失3100點和3000點兩大關隘，創下了2010年年內最大單日跌幅。在中國股市的K線圖上，豎起了一根讓人毛骨悚然的、頂天立地的大陰棒。 此后的一連幾天，中國股市房地產股如摧枯拉朽，風聲鶴唳，不過幾日，許多房地產公司，中國最優秀的一批房地產公司，股價己折損過半。深萬科的股價己從14.94元跌至7.90元。跌幅高達48%。盡管它的業績好得不得了，市盈率才16倍。而中國股市的平均市盈率還在25倍上下。 于是，“新國十條”房產新政時代的中國房地產怎么走，便成了一個巨大的問號，成了一個中國之問。 4月23日：房產稅新政發布 4月23日，中國五大財經網站都不約而同地以頭條位置，刊登了這樣一條新聞：《物業稅變形房產稅上半年擇機出臺》。文中說： “央行、銀監會、國稅總局、國土部、財政部、公安部等部門，就房產稅開征的時機、內容和技術可行性進行研究和協調。 房產稅新政新在：過去，主要是在房地產的交易環節的稅收，此種稅收自然是一次性的，交易完成，則稅收結束。而現在是在交易完成后，對住房的保有者征稅。其稅收是要月月繳納的，或年年繳納的核心期刊目錄。只要你持有該房，就會沒完沒了。直到該房易主。所以會對炒房客，對于占有多套住房的人，威力巨大。 6月12日：《加快發展公共租賃住房指導意見》發布 6月12日，國家住房城鄉建設部等7部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》發布。 讀了這條新聞，讓我們明確了幾件事：一是公租房是政府大力支持的住房種類。二是公租房己進入了實戰階段，己不再是紙上談兵。三是政府決心很大，方向明確，連具體的措施都己實實在在。結論：公租房離我們己不遠。2010年便會開花結果。 那么，什么是公共租賃房？ 公共租賃房是用來解決買不起房的人群的公共產品。 公共租賃房實際上是一種升級版的廉租房。它的租賃對象要比廉租房寬泛得多，廉租房的對象是生活極端困難的、特定小眾人群。而公租房如果房源充足，它的租賃對象應當寬泛到所有的申請租賃的人。 如果中國大舉興建公租房，讓公租房替代商品房成為中國房地產行業的主流品種，那么，在中國的大地上會出現什么？ 其實，這就像在中國所有城市的道路上，由公共汽車、中巴車、出租車、地鐵、軌道交通所組成的公共交通項目管理論文，才是城市交通的主流品種，而不是私家車。 公租房應當像公共汽車一樣，誰都可以上，只要買票就成。沒必要還要看看身份證，查一查他們的戶藉所在地，有沒有上車的資格。房租本身便是一種天然的約束力，誰有房住還租房住？有病呀。 你可以想想，當他們看到，相對于他們的收入幾乎是天文數字般的首付，而房租又大大低于月供的公租房的時候，他們“拎個包便能入住”的房子的時候，他們的眼睛有多亮。笑得會多甜。 公租房還不像租賃私人的出租房，說不定什么時候就會讓你騰房。住的放心，不用看房東的臉。 你可以想想，當他們面前有公共汽車可坐的時候，當城市享有發達而便利的公共交通的時候，他們干嗎要貸款去買那么昂貴的私家車？ 在全世界，城市交通都有一條鐵律：公交先行。 我們應當像發展城市交通公交先行一樣，大力興建公共租賃房。公共租賃房不只是政府的事，政府應當歡迎房地產商們加入，就像出租車公司并不排斥民營企業一樣。他們的加入會使公共租賃房大軍增加一支虎狼之師。 當我們細細研究公共租賃房的時候，我們會發現，中國房地產業的面前，像哥倫布的航船抵達了北美洲一樣，中國房地產業的面前出現了一塊新大陸，前景一片光明！而前景一片光明的還不只是中國房地產業。 6月16日：楊友德自制土炮轟退拆遷隊 2010年6月，一條重大新聞震動了全中國。這條新聞不脛而走，被各種媒體爭相轉載，從主流媒體到網絡新聞，這條新聞的影響力和關注度讓人驚訝不己。 幾乎是一夜間，中國記住了這個人物：一個居住在武漢東西湖的農民：名叫楊友德。用“楊友德”三個字百度一下，能找到681條新聞，86，100個網頁，176張圖片，36個視頻。而且這個數字每天都在增加。他的照片在網上被如風轉載，他的視頻也到處都是。一個沒有電腦，幾乎不知道網絡為何物的農民，竟能如此躥紅網絡，真是個傳說。 而更讓人吃驚的是，我們遍覽這鋪天蓋地般的新聞大潮，輿論幾乎是一邊倒地站在楊友德一邊。 如果放在從前，這個毫無疑義的膽大包天的“暴力抗法”的農民項目管理論文，只怕難逃囹圄之災?？涩F在，無論是來自主流還是非主流媒體，無論是來自官方還是草根，所有的人都在為楊友德和他的土炮叫好。 輿論一邊倒居然到了如此程度：盡管此事的報道和評論鋪天蓋地，可我們幾乎難以找到為那些為暴力強拆辯護的言論。 7月14日：房租暴漲 4月16日，房產新政《新國十條》出臺，三個月過去，7月，房價假摔，房租真漲。房租漲幅如六月中國南方的暴雨。暴雨才歇，全中國房租暴漲，其勢如大壩決堤400米的江西的唱凱。 據中央電視臺報道，在北京，四五月份房租同比上漲了20%，一些交通便利的房源更是上漲了50%。統計顯示，上半年，北京住房套均租金為2792元/月，而去年北京應屆大學畢業生的平均月薪為2492元，還不夠繳房租的。 遭到如此災難的，不只是北京的蟻族們。同樣，上海、廣州、深圳、武波、濟南等地房租也紛紛上漲，特別是進入六七月以來，租金漲幅更猛。并且在迅速向二、三線城市蔓延。 房價漲了，我不買便是了。可房租漲了，我能不住房嗎？ 政府不能下道命令，不許房租上漲，而且房租的上漲有其合理的一面，中國的房價租金比太低?？烧畡趧硬块T可以要求企業在工資中加入“租房補貼”一項。 退一步，天寬地闊。 7月25日：一則假新聞引發的思考 7月25日，有一條被全國各大門戶網站以頭條位置爭相轉載的新聞，在中國房地產界如石破天驚，引起了一場軒然大波，這條新聞是： 據國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。 很快，國家電網公司出來辟謠了。國家電網公司從來沒有統計和發布過此類數據。 按理說，這條新聞既被斷定為假新聞，便如一個汽球被剌了一針，鬧劇收場核心期刊目錄。可后來事件的進程表明，并非如此，對這條新聞的熱議，一浪高過一浪。它所引發的思考至少有兩點： 第一，中國到底有多少空置房? 第二項目管理論文，為什么多少年來總是一筆糊涂賬？查一下國家電網公司的電腦記錄便能一清二楚，為什么國家電網公司如此諱莫如深？ 既然我們無法得到官方的權威統計，我們只好向民間學術統計求證： 中國指數研究院提供的數據顯示，截止2010年6月底，北京商品住宅可售套數為89489套，可售面積為 1185.45萬平方米，1至6月住宅空置面積為413.3萬平方米。（即2010年7月北京商品住宅空置率為31%。括號內的數字為筆者計算的結果。下同。） 上海商品住宅可售套數為40902套，可售面積為577.66萬平方米，1至6月住宅空置面積為443.17萬平方米；（即今年可售面積80%未能賣出）。 廣州商品住宅可售套數為37404套，可售面積為472.43萬平方米，1至6月住宅空置面積為137.11萬平方米；（空置率與北京相當，在30%以上）。 深圳商品住宅可售套數為23171套，可售面積為229.42萬平方米，1至6月住宅空置面積為67.24萬平方米。（空置率在28%左右）。 中國指數研究院提供的數據可信度較高，這并非我們喜歡這個數據，而是因為當它與多項數據加以比對，非常接近。能夠與來自不同研究部門所獲得的多個重要數據銜接，能夠形成證據鏈。 這個空置率高嗎？ 按照國際公認的標準，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。 也許，這就是為什么我們的統計數字諱莫如深的原因所在。 9月29日：《新國五條》發布 2010年9月29日晚七時，中央電視臺在新聞聯播中播出重大新聞：《國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲》。即《新國五條》。 這一新聞威力巨大，讀來讓人振聾發聵。這一新聞表明，國家把過快上漲的房價打壓下來的決心有多大。 如果我們把發布于4月16日的國務院房產新政《新國十條》，稱作國家調控房地產的《出師表》，那么，9月29日發布的《國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲》的決定，可以稱作國家調控房地產的《后出師表》。 那么，中國樓市都發生了什么，導致國家動怒，以導致更加嚴厲的新政出臺？ 實際上，國務院發布的新《國十條》實施后的這段時間，中國的房價始終沒有怎么跌。僅僅是在成交量上有些許變化，僅僅是對買房人的心理上有所影響，僅僅帶來了幾個月的持幣觀望期。而當他們發現，房價下跌只是一種美好的愿望，于是，他們失去了耐心。 入秋，中國樓市量價齊升全面回升。 國家統計局7月12日公布的70大中城市房屋銷售價格指數顯示，6月份，全國70大中城市房價同比上漲11.4%。8月份項目管理論文，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%。 還有：據統計，30個大中城市中，有26個成交面積環比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%。 而作為全國風向標的京滬穗深四地樓市，自新《國十條》實施后迎來首次的集體飆升。成交量的大幅上漲。 房價的集體飆升引發市場對下一波房價走勢的猜測：房價將報復性上漲，還是迎來第二波更加嚴厲的調控政策？ 現在此問有了答案?！缎聡鍡l》來了。這一回，真的把狼招來了。 10月13日：一張來自宜黃的血腥拆遷透視照 10月13日，宜黃縣政府一位官員投書財新網，對發生在宜黃的強拆中三人自焚事件，進行辨解和注釋。他在文中公然說：“每一個人其實都是強拆政策的受益者，沒有強拆就沒有我國的城市化”。 這篇文章回答了我們關于宜黃強拆事件中的許多疑問，比如：為什么會有如此極端的三個被拆遷人集體自焚的事件發生在宜黃？如此慘不忍睹的、野蠻血腥的強拆自焚的事件，發生在什么樣的輿論環境和執法環境？ 宜黃縣政府的那位官員說，強拆與失地農民之間永遠存在矛盾，補償費很難滿足某些人的胃口，但強拆是地方發展經濟的必然手段。 說這樣的話供認了這樣的一個事實：為什么我們到處都會見到宜黃式的野蠻強拆？那是因為一些地方政府，總是想要給人家一把牛毛，便要牽走人家一頭牛。于是，沖突便不可避免。 讓我們聽一聽自焚者的親屬們是如何說的：地方政府給被拆遷人的補償標準是每平方1000元，可當地的商品房是每平方2700元，410平方的住房僅給41萬元，僅為被拆遷房實際價值的1/3。被拆遷人怎么能不拚死保衛自己的家園？ 正是拆遷中如此不公平的巨大利差，促使一些地方政府，不顧中央政府的三令五申，嚴厲禁止，總是要介入不該介入的商業拆遷。 讀了此文，讓我們驚駭不己的是，宜黃縣政府竟然是這樣教育他們的官員的。他們的官員的竟然是這樣贊美《刑法》所設定的“強買強賣罪”的。不要忘記，“強買強賣”是《刑法》的法定罪（第226條）。一個政府官員，居然可以如此贊美《刑法》的法定罪嗎？ 如果說，中國的城市化居然是建筑在失地農民的燒焦的尸體之上，我們寧可不要這樣的城市化！許多人到了美國，對美國的第一印象是，整個美國就是一個大農村。這樣的印象不僅是美國。 那位官員在信中說：“特別是某些別有用心的媒體的推波助瀾，使整個報道失去了公正和客觀性，讀者只能聽到一方聲音，政府公信力也喪失?！?讀到這樣的文字讓人怒火中燒。 如果我們的媒體對宜黃縣強拆自焚事件保持沉默，我真不知道下來會發生什么。風凰衛視的評論員竇文濤在《鏘鏘三人行》中說：如果一個民族對自焚都無動于衷，那么，這個民族還有希望嗎？！ 我想，當一個公民竟然選擇如此痛苦而殘忍的方式，結束自己生命的時候，當一個公民悲憤絕望無助到自焚的程度項目管理論文，如果他讀到宜黃縣政府這位官員的這篇文章，他絕不會再選擇自殺了。他手中的汽油不會再潑向自己。 如果被拆遷人發覺，用結束自己的生命來發出最后的吼聲，殘殺自己都不能阻止野蠻拆遷，那么，接下來會發生什么？ 在這里，讓我們向充滿正義感的媒體致敬，正是他們的報道讓我們感到蒼天有眼，讓我們感到社會公平和正義的強大，感到我們的天空有燦爛的陽光。讓我們對我們的國家充滿希冀和信賴。 10月20日：中國樓市入冬 2010年10月，一股強冷空氣，從北到南，從東到西，入侵中國樓市。一夜之間，一切都變了。 很快人們便醒悟過來，很可能，對樓市殺傷力最大的既不是新《國十條》，也不是《新國五條》。而是下面這件事： 中國人民銀行決定，自10月20日起，上調人民幣存貸款基準利率核心期刊目錄。 對于中國樓市來說，加息真的是一記實實在在的雷霆萬鈞的重拳，其威力將會在今后的一兩年間逐漸釋放。 中國對加息的反應速度最快、最靈敏的是股市，那幾乎是評價加息的全民公決，或非常真實、可信度最高的民意調查。因為在股市上每一張選票都是要付費的，而且花的是大錢。誰都不會拿著白花花的銀子去打水漂。 10月20日，中國股市以大幅暴跌54點開盤，讓人有點心驚肉跳兩眼發黑。 領跌的是地產股。當日地產股指數大跌了176.96點。地產板塊整體下跌近5%，位居各大板塊跌幅之首。一線地產股保利地產、招商地產、華僑城A等跌逾7%，地產龍頭萬科A跌逾6%。主力資金從房地產板塊奪命狂奔。 這便是中國股市對加息全民公決的結果。 可以斷言，中國哪一年的房價走勢都不像2011年的房價那樣充滿變數。到2010年年底，只怕一向對房價的不斷上漲充滿信心的人，聲稱“樓市還會再漲二十年”的人，都會感到：中國樓市，一個嚴寒的冬天來了。 這股殺傷力巨大的寒流是國家收緊銀根，收緊流動性。中國的積極的財政政策和適度松寬的貨幣政策大船掉頭。2011年，國家很可能會改而實行積極的財政政策和適度從緊的貨幣政策。 那么，2011年的房價會暴跌，大跌，中跌，還是小跌？ 先說暴跌，暴跌的可能性非常之小，因為樓市的暴跌對中國經濟是一場災難，受傷的是所有的人。全球金融風暴便是前車之鑒項目管理論文，這樣一個共輸的結局，是所有的人都不愿意看到的。 大跌的可能性也不大，因為中國樓市的確存在著旺盛的剛性需求，加之富裕起來中國，資金流動性充裕，中國存在著旺盛的購買力。 但很可能，2011年的中國樓市會重演2008年的中國樓市，這個判斷基于以下幾個原因： 首先，房價走勢曲線是一根正弦波，它會不斷地有漲有跌，有起有伏，這才符合規律。其次，2007年中國七次上調利率，十次上調銀行存款準備金率，導致了2008年的中國樓市入冬。這一形勢會在2010年的中國樓市重演。其三，如果地產稅開征，房價連小跌都不可能。