論文導讀:：鹽城市區(qū)房地產(chǎn)市場基本保持穩(wěn)定。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計。關(guān)于鹽城市房地產(chǎn)投資及其運行狀況的調(diào)查分析。 論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，投資運行，狀況，調(diào)查 2010年，國家樓市緊控政策頻出，鹽城作為三線城市，其政策調(diào)控效果不及一線城市那么明顯。通過近期對鹽城市房地產(chǎn)投資變化情況及其未來發(fā)展趨勢的調(diào)查顯示，在過去的一年中，鹽城市區(qū)房地產(chǎn)市場基本保持穩(wěn)定，未出現(xiàn)大起大落；全市商品房市場繼續(xù)保持增長勢頭，房地產(chǎn)金融受國家宏觀調(diào)控影響呈趨緩跡象。與此同時，商品房銷售價格依然偏高、“購房難”現(xiàn)象頻現(xiàn)、保障性住房比例偏低、房地產(chǎn)金融風險加大等問題值得關(guān)注。隨著國家新一輪樓市調(diào)控政策——“新國八條”的出臺，其后市尚存在諸多不確定因素，須保持謹慎樂觀。 一、2010年鹽城市房地產(chǎn)市場運行的主要特點 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定。2010年，鹽城市區(qū)完成固定資產(chǎn)投資578.6億元，同比增長24.03%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資85.4億元，同比增長23.23%；年內(nèi)市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源總計108.6億元，同比增長18.17%，其中國內(nèi)貸款38.5億元，同比增長37.99%；利用外資1.5億元，同比增加1.5億元；自籌資金17.3億元投資運行，同比下降7.98%；其他資金來源51.3億元，同比增長13.50%。與2009年相比，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，并未顯示出因受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響而大起大落。 2、房屋施工及新開工面積顯著增加，竣工面積增幅下降。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，2010年鹽城市區(qū)房屋施工面積為442萬平方米，同比增長19.53%，增幅同比上升3.3個百分點；房屋新開工面積為202.8萬平方米，同比增長12.2%，增幅同比上升24.2個百分點；房屋竣工面積為156.73萬平方米，同比增長15.6%，增幅同比下降4.9個百分點。分析年內(nèi)竣工面積增幅下降的原因，主要是受年內(nèi)4月份鹽城市政府對商品房實行價格備案制度的影響，開發(fā)商因此紛紛放慢了樓盤開發(fā)進度。 3、土地出讓面積大幅增加，平均成交地價繼續(xù)走高。2010年，鹽城市區(qū)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地72宗，較上年同期增加8宗；出讓面積達492.3萬平方米，同比增長89%；完成開發(fā)土地面積49.7萬平方米，同比增長28.76%；平均成交地價2160元/平方米，同比增長46.24%。分季度來看，土地出讓量和出讓價均波動較大論文發(fā)表。如：一季度土地出讓“量少價高”，二、三季度則反轉(zhuǎn)為“量多價低”。數(shù)據(jù)顯示，受宏觀調(diào)控政策影響，二、三季度市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓面積分別較一季度增長90.8%和74.27%，但平均出讓價則下降了26.5%和38.6%，而土地出讓價格的下行激發(fā)了房企拿地的積極性，四季度鹽城市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓宗數(shù)占全年總數(shù)的50%，達254.73萬平方米，占全年出讓面積的51.74%。 4、商品房供應(yīng)與銷售量此增彼減，月度供銷節(jié)奏失衡。2010年，鹽城市區(qū)商品房（剔除建制鎮(zhèn)開發(fā)的商品房，下同）上市287.98萬平方米，同比增長17.07%；商品住房（不包含保障類住房，下同）上市206.24萬平方米，同比增長14.82%；銷售商品房247.57萬平方米，同比下降4.8%；銷售商品住房197.55萬平方米，同比下降9.29%。從月度時序來看，年內(nèi)前3個月供應(yīng)量逐月減少，4、5兩個月顯著回升，6月份在房地產(chǎn)開發(fā)周期性“房荒”及房價備案制度的共同影響下，供應(yīng)量銳減投資運行，經(jīng)歷了7月份的短暫回調(diào)后，8、9、10三個月商品房供應(yīng)量一直在低位徘徊，至11、12月份則一反常態(tài)，供應(yīng)量呈激增態(tài)勢。商品房供應(yīng)與銷售量一增一減，究其原因，主要是由于2009年受暖市政策影響以及居民消費信心的高漲，鹽城市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流充沛和對市場預(yù)期良好，促使土地市場交易活躍，土地交易量增長傳導至下游房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，致使2010年商品房供應(yīng)量剛性增加；而2010年以來樓市調(diào)控政策頻出，堪稱史上最嚴厲的“政策利空年”，差別化信貸政策壓縮了消費者投資性房產(chǎn)需求的空間，增加了其獲得房貸的難度和成本，加之4月份市政府對商品房實行價格備案制度推遲了房企開盤的進度，市場上買賣雙方觀望氣氛漸濃，致使銷售量同比下滑。 5、商品住房存量略顯不足，去化周期[1]較短。至2010年末，鹽城市區(qū)商品房累計可售面積159.15萬平方米，依年初以來商品房月均銷售21萬平方米測算，當前累計可售的商品房至少需要7—8個月的去化周期。另據(jù)統(tǒng)計，2010年末鹽城市區(qū)商品住房累計可售面積85.56萬平方米，依年初以來商品住房月均銷售17萬平方米測算，當前累計可售的商品住房去化周期僅需5個月，存量消化周期較短。 6、房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長總體趨緩，地產(chǎn)開發(fā)貸款季度增量不增反降。至2010年末，鹽城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為78.71億元，同比增長41.48%，增幅同比下降1.63個百分點；全年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增23.07億元，同比多增6.32億元。分季度看，剔除12月份商業(yè)用房開發(fā)貸款增長帶動四季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量環(huán)比增加的影響，房地產(chǎn)開發(fā)貸款季度增量呈逐季遞減態(tài)勢。另年末鹽城市地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為17.54億元，僅比年初增加0.06億元，同比增長0.34%，增幅同比下降38.09個百分點。分時序看，年內(nèi)除一季度地產(chǎn)開發(fā)貸款保持凈增加外，其余三個季度增量均為負值，其下降趨勢明顯。究其原因，一方面由于2010年以來國家對地方投融資平臺風險關(guān)注度增強，商業(yè)銀行在發(fā)放此類貸款時更趨“審慎”；另一方面，年內(nèi)樓市調(diào)控不斷趨緊致使地產(chǎn)開發(fā)貸款縮量明顯。 7、個人購房貸款增幅持續(xù)回落投資運行，個人住房及個人商業(yè)用房貸款增速呈“雙降”格局。2010年末，鹽城市個人購房貸款余額234.84億元，同比增長50.19%，增幅同比下降37.53個百分點。其中，個人住房貸款余額202.65億元，同比增長54.41%，增幅較上年下降44.49個百分點；個人商業(yè)用房貸款余額29.19億元，同比增長25.98%，增幅同比下降15.92個百分點。2010年以來，個人購房貸款受政策調(diào)控影響較大，一季度，因上年末積聚的信貸需求在年初集中釋放，致使個人購房貸款增長較快，其增速穩(wěn)中有升；但自4月中旬出臺差別化住房信貸政策以來，全市個人購房貸款同比增幅則呈持續(xù)下降態(tài)勢，4個季度個人購房貸款環(huán)比增速分別為19.36%，10.37%，9.45%和4.16%。 二、當前鹽城市房地產(chǎn)市場運行中存在的主要問題 1、商品房需求依然旺盛，“購房難”現(xiàn)象頻現(xiàn)。近年來，鹽城市城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)一體化步伐不斷加快，新區(qū)建設(shè)和舊城改造力度不斷加大，2010年鹽城市委、市政府明確了市區(qū)實施城建重點項目共10大類計103個項目，其中涉及拆遷的就有6大類計100個項目，年度完成拆遷面積達200萬平方米，市區(qū)如此大規(guī)模的拆遷，使得居民住房的剛性自主需求進一步增加。而從投資性需求來看，隨著CPI的不斷高企，當前錢存銀行面臨著貶值的風險，房地產(chǎn)依然是公眾保值增值首選的投資產(chǎn)品。[2]鑒于以往每次樓市調(diào)控后房價均出現(xiàn)報復(fù)性反彈的“教訓”，購房者熱情不減，調(diào)控帶來的房價趨穩(wěn)甚至微降，則成了一些購房者眼中買房的“跟進良機”。此外，4月份市政府對商品房實行的價格備案制度，使得許多樓盤經(jīng)市物價局最后核定的價格與開發(fā)企業(yè)自身的預(yù)期價格相去甚遠，房企便通過延緩申請商品房預(yù)售許可證及放緩施工進度等方式來推遲商品房上市時間，而這直接導致了部分熱點樓盤“一房難求”，購房難現(xiàn)象頻現(xiàn)。 2、商品住房價格持續(xù)上漲，居民購房壓力倍增。據(jù)調(diào)查，受宏觀形勢向好、沿海開發(fā)戰(zhàn)略實施、城建步伐加快以及教育布局調(diào)整等因素的影響，2010年，鹽城市區(qū)房價總體呈顯著上升態(tài)勢投資運行，全年商品住房成交均價為4445元/平方米，與城市居民收入水平相比，當前鹽城市房價仍然超出了諸多家庭的支付能力論文發(fā)表。按照2010年市區(qū)居民人均可支配收入（20003元）和每戶家庭成員數(shù)3人，采用2010年市區(qū)商品住房成交均價（4445元/平方米）及1套住宅平均建筑面積（100平方米），可以測算出鹽城市目前的房價收入比大致為7.4：1，明顯高于國際公認的合理區(qū)間（3～6：1）。高企的房價不僅透支了居民的未來收入，加重了購房者的經(jīng)濟負擔，同時也制約了居民消費能力和消費水平的提升。 3、住房供給結(jié)構(gòu)不夠合理，保障性住房比例偏低。2010年，鹽城市計劃在市區(qū)新增700套合計3.5萬平方米住房用于廉租住房實物配租，新開工建設(shè)經(jīng)濟適用房2600套合計20萬平方米，開發(fā)建設(shè)商品房260萬平方米以上。至12月中旬，盡管市區(qū)廉租房和經(jīng)濟適用房等保障性住房建設(shè)已經(jīng)順利完成全年計劃目標，但廉租房和經(jīng)濟適用房等保障性住房與商品房的比例僅約為1：11，顯然，這一比例明顯偏低，保障性住房建設(shè)依然任重道遠。 4、住房貸款規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)累積金融風險加大。至2010年末，鹽城市金融機構(gòu)個人住房貸款余額達205.65億元，占全市各項貸款余額的15.69%，占比較去年同期高出2.5個百分點。2110年1—12月份，全市個人住房貸款累計新增72.46億元，占同期貸款（不含票據(jù)融資）總增量的23.06%，較去年同期高7.1個百分點。上述數(shù)據(jù)顯示，無論是余額占比還是增量占比，個人住房貸款在全部貸款中的比重均日漸增大。長期以來，房地產(chǎn)業(yè)融資過于依賴銀行貸款，而房地產(chǎn)市場的波動，勢必影響到房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定。目前，房價上升過快，已遠遠超出了公眾承受能力，這也是威脅房地產(chǎn)市場的最大不穩(wěn)定因素。高企的房價不僅削弱了居民的購買力，而且透支了房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展空間。從2010年初開始，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來越大，房地產(chǎn)市場面臨的調(diào)整壓力也逐步累積，由此帶來的金融風險不容小覷。 三、對鹽城房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的展望與建議 “十二五”期間，鹽城擁有“長三角一體化”和“沿海開發(fā)”兩大國家級戰(zhàn)略雙重疊加的優(yōu)勢，未來5年將是鹽城城市化和城市現(xiàn)代化的重要發(fā)展期。江蘇沿海開發(fā)規(guī)劃明確，要把鹽城建設(shè)成為我國沿海地區(qū)現(xiàn)代化工商城市，到2020年，建成經(jīng)濟實力較強的特大城市。按照特大城市的定位投資運行，屆時市區(qū)人口將達200萬。按照鹽城市實施江蘇沿海開發(fā)戰(zhàn)略，近期將要構(gòu)建由鹽城市區(qū)、大豐市區(qū)組成的鹽城都市區(qū)，將其作為鹽城沿海開發(fā)的關(guān)鍵戰(zhàn)略點，推動鹽城都市區(qū)的進一步發(fā)育壯大，逐漸形成120萬人的鹽城都市區(qū)。目前，鹽城城市建設(shè)正如火如荼，僅2010年，市區(qū)實施城市建設(shè)重點項目就有103個，年投資達200個億。預(yù)計未來5年，鹽城城市建設(shè)將迎來新一輪高速發(fā)展期，因此，“十二五”期間，鹽城房地產(chǎn)業(yè)將面臨著諸多良好的發(fā)展機遇，存在巨大的擴張空間，房價上漲勢所必然。為了避免鹽城地價、房價的過快上漲，有關(guān)各方需要切實加強對國家房地產(chǎn)新政的貫徹落實，促進轄區(qū)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、有序、健康發(fā)展。 一是要充分發(fā)揮政府保障職能。各級地方政府應(yīng)不折不扣地執(zhí)行國家針對房地產(chǎn)業(yè)的各項調(diào)控政策，要因地制宜，立足長遠，實施項目建設(shè)規(guī)劃，合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，加強基本農(nóng)田保護力度，正確把握商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏。應(yīng)強化政府對困難群眾的住房保障職責，不斷完善住房保障體系，加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)速度，加大開發(fā)量；要設(shè)立經(jīng)濟適用房、廉租房專項財政資金。建議各級政府從財政土地出讓金中拿出不低于 20% 的專項資金用于解決經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)。同時，要根據(jù)不同人群，設(shè)計相應(yīng)的住房保障制度，以更好地為低收入人群提供住房保障。 二是要繼續(xù)增加商品房有效供給論文發(fā)表。隨著沿海開發(fā)戰(zhàn)略的實施及新一輪中心城市建設(shè)步伐的加快，鹽城市區(qū)人口日益集聚，剛性需求將進一步釋放。相關(guān)部門應(yīng)努力增加商品房市場供應(yīng)，督促房企早開工、早上市，繼續(xù)為房企搭建平臺，幫助企業(yè)加快商品房推進速度，縮短入市周期，保持上市量穩(wěn)定增長。同時，進一步改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小戶型、中低價位商品房的上市量，支持居民自住和改善性購房需求。堅持“有保有壓”，在優(yōu)先保證普通商品住房供應(yīng)的同時，嚴格限制低密度、大套型高檔住房的建設(shè)。 三是要合理調(diào)整商品房銷售價格。作為房地產(chǎn)企業(yè)投資運行，應(yīng)站在全局和長遠的高度，正確認識當前房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，及時主動地對房價進行合理調(diào)整；要從提高服務(wù)質(zhì)量和價格優(yōu)惠等方面入手，帶動居民住房消費，這也是保證企業(yè)自身能夠正常持續(xù)發(fā)展的必備條件。只有始終堅持讓利于民、取信于民，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展才能真正走上良性發(fā)展的道路，進而迎來新的發(fā)展機遇。 四是要切實防控房地產(chǎn)金融風險。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，與金融業(yè)的健康發(fā)展休戚相關(guān)。2009年下半年以來，伴隨著房價的飆升，房地產(chǎn)貸款也在大幅增加，其中潛藏的金融風險不容忽視。作為金融機構(gòu)，應(yīng)嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，切實限制各種名目的炒房和投機性購房。[3]在抑制不合理住房需求的同時，金融機構(gòu)應(yīng)積極支持自住型和改善型等合理住房需求。要拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，分散市場風險，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過多種渠道籌集資金，同時加快成立專門針對房地產(chǎn)企業(yè)的擔保機構(gòu)，積極探索房地產(chǎn)企業(yè)市場融資渠道，促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。 五是要充分發(fā)揮媒體正面引導作用。新聞媒體要大力宣傳國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和保障性住房建設(shè)成果，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，分類型、分地域及時公布商品房價格，增強市場透明度，引導居民住房理性消費，力爭形成有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。 通聯(lián)：中國人民銀行鹽城市中心支行朱慶（副行長）