1、房地產中介行業信息化的涵義

很多發達國家在房地產行業，無論是買賣存量還是增量幾乎都是經過中介進行交易的，所有買房和賣房信息都是通過經紀人協會傳送的。以美國為例，房地產交易有85%是通過中介服務進行的，其中信息技術的應用十分廣泛。1997年以來，美國房地產經紀人協會的70多萬名成員中，上網人員的比例已經從27%增加到72%；平均有90%的經紀人擁有電腦，60%的經紀人使用E-mail與客戶聯系；60%的房地產公司在互聯網上建有自己的網站，72%的房地產公司直接通過網絡與客戶洽談業務。

目前在歐美房地產中介行業比較流行的信息技術是MLS（MultipleListingService）系統，它通過房地產經紀人的聯合，共同組建信息共享的系統資源，彼此分享信息。對于要租買房屋的消費者來說，只需在房地產經紀人所設的計算機終端上輸入要租買房屋的特征，就可以查出所有共享資源中符合條件的房產，并可以通過網上的電子地圖查看所選房屋的實際位置，通過網上播放的實地錄像“考察”房產的外觀、環境及房內格局是否符合自己的喜好。如果在現有的共享資源中沒有找到合適的房產，客戶還可以委托經紀人把自己的要求上傳至專業的房產交易網站，在更龐大的數據庫中查找相關房源。在美國目前大約有90%的房地產經紀人參加了MLS系統，英國、加拿大、澳大利亞、日本、新西蘭等國家也相繼推行了MLS系統。信息技術在美國房地產經紀業的應用還包括使用CD-RDM式合同和使用人工智能計算機評估房地產價格等等。

結合美國房地產經紀業信息化的現狀和發展趨勢，筆者認為房地產中介行業信息化的涵義可以概括為以下幾個方面：

1.1、辦公自動化、信息化（OA系統）：實現信息的網絡化傳遞、信息資源的快速共享、工作流程的全部自動化。

1.2、業務處理自動化、信息化（即企業的MIS系統、輔助決策系統）：實現企業業務管理的統一規劃、項目管理、財務管理和人力資源管理等主要內容的基礎管理業務處理活動自動化和信息化。

1.3、客戶服務自動化：利用信息系統及時了解客戶信息，并以最快的速度向客戶提供最滿意的服務。客戶服務自動化在美國已經作為公司發展最為重要的一部分。

2、房地產中介行業信息化的優勢分析

2.1、有利于降低運營成本、形成規模效益。在房地產中介行業發展的初期，中介公司一般以電話的形式開展業務往來，因此信息的獲取渠道非常單一，人力、物力的投入成本較高，尤其是公司的業務擴大時，信息渠道窄的制約更明顯起來。如今在網絡時代，則能有較實現信息傳遞成本的低廉化，由此能夠給公司帶來相應的規模效益。以美國的MLS系統為例，該系統采用的是遠程在線交易系統，具有實時處理業務和遠程控制的特點，信息化平臺為房地產經紀人之間以及房地產經紀人和客戶之間提供了方便快捷的交互式空間。美國MLS的成功經驗表明，信息集成化和服務集成化既方便了客戶，同時也使得公司在不斷的發展和壯大中有效的降低運營費用。

2.2、有利于提高服務質量。房地產中介行業作為一個服務行業，中介公司競爭能力的強弱關鍵反應在其總體服務質量的高低上。決定服務質量差異的主要因素在于服務的專業性和技術性。專業性的加強關鍵在于中介公司服務理念和專業知識的不斷完善；而技術性的提高則體現在整個服務的過程中能為客戶提供更方便、快捷和準確的信息。網絡的優勢恰好可以為這種對服務技術性的要求提供強大的支持。通過網絡的應用，整個服務流程變得更加簡單、順暢，中介公司之間可以進行最快的信息交流，從而能夠在最短的時間內給客戶提供最完善的服務。

與此同時，中介公司以網絡新技術為依托開發更多的業務種類，滿足不同客戶的多種需要。比如美國的MLS系統就憑借其交易系統可以遠程控制的特點，為需要異地房屋買賣和租賃的客戶提供與本地客戶相同的服務。大大豐富了其客戶來源。同時，再加上很多房地產經紀人依靠網絡有效地提高了工作效率，從而推進了企業的品牌效應不斷擴大。

2.3、有效地促進了企業內部管理的科學化。在企業發展過程中，隨著規模效應的強化，往往帶來的負效應是企業機構臃腫和人員辦事效率降低，這就需要企業建立一個行之有效的內部管理系統。隨著網絡時代的來臨，在公司內部架設局域網，使管理更為規模化和專業化便成為了可能。局域網的架設，一方面可以為公司內人員之間的交流提供便利條件，公司成員之間通過局域網可以暢所欲言就公司現狀進行討論，一些好的提議和見解也可以在交將近中不斷深化并達成共識；另一方面，房地產中介行業內各公司的業績也可以在網絡上及時更新并予以通報，通過信息和業務量的查詢，公司管理者能夠及時把握本公司當前在業內的運行狀況和所處地位，從而能夠制訂更為有效的方針和對策。

3、我國房地產中介行業信息化的三個階段及方案的構建

企業信息化實質上是企業組織機構、工作流程和計算機技術三個方面的優化組合，借鑒國外房地產中介企業實現信息化的歷程，筆者認為我國房地產中介行業實現信息化要經歷三個必經階段：第一階段形成的是接口式的商務模式。在這種模式中，各項工作的服務流程是各自獨立的，客戶、業務相互獨立，組織機構是樹型結構。第二階段是集成商務模式，形成“客戶/服務器”體系。在這一階段中的組織體系是相對網狀的，基本實現了以服務對象為核心把工作流程中的各個功能串接起來。第三階段就是Internet時代，該階段完全借用互聯網完成協同式的商務運作。

結合我國房地產中介行業的現狀和網絡化經營模式的特點以及美國的成功經驗，筆者認為在目前階段，在我國房地產中介行業發展信息化的過程中，應該走電子商務和傳統經營方式相結合的道路，即以中介企業內部局域網為基礎，以電子商務系統為依托，兼顧傳統的電話熱線服務、營業網點窗口服務和上門服務等方式，構建房地產中介行業的信息化系統（系統規劃見圖）。

在該系統中，以租房或購房為例，消費者通過Internet訪問中介企業的Web網頁，中介企業在網頁中詳細介紹代售房屋的詳細資料和實物效果圖，然后消費者在其中選擇自己所需要的產品或服務， 然后向企業發出購買請求信息。企業在收到求購信息后，分別把消費者利用注冊賬戶輸入的個人身份信息和包含了消費者持卡銀行發授的賬號信息交于認證中心和交易網關，經過認證中心對消費者的認證和交易網關專線連接的消費者所在銀行對該消費者的支付能力進行確認以后，企業就回答消費者購買提出的任何問題。在交易行將完畢時，房地產中介公司將交易結果向房產管理部門登記注冊并辦理相關手續，同時請求房產管理部門向消費者發送房屋產權證的電子版。在發證前，中介企業從消費者所在賬戶中提取購房款。最后，中介企業向消費者發送房屋鑰匙和紙制的房屋產權證。對于委托企業銷售房產的消費者，消費者首先向房屋管理部門申請該房屋的房屋產權證的電子版，同時向認證中心尋求交易認證并注冊登記。然后消費者將個人身份信息、賬號、房屋產權證電子版和委托售房合同交到中介企業，中介企業持上述證件和企業資質證明向認證中心申請代理銷售該房產，在得到認證中心的確認后，正式代理該房產的銷售工作。在房產銷售完畢后，再通過中介企業的賬戶向售房人所在銀行的賬戶支付售房款。

考慮到目前我國房地產中介行業中，相當一部分企業仍以傳統的方式經營，所以為了兼顧傳統的經營方式，在房地產中介行業信息化系統中，還增加了電話熱線服務、固定營業網點的窗口服務以及上門服務等功能。

4、結語

據有關統計資料顯示，在北京、上海、深圳和重慶等城市，每年涉及的房屋買賣交易額有幾百億，隨著房地產二、三級市場的開放，這一份額在急劇膨脹，房地產中介行業如果不能加快信息化的進程，不僅會影響大批的租房人和買房人，而且也會影響房地產中介公司自身的發展，甚至會影響到我國房地產市場的健康發展。很多房地產中介公司已經認識到建立房地產中介服務系統的重要性，有些房地產中介公司也開始自行設計房源數據庫，向客戶提供服務。我們有理由相信，在21世紀的網絡時代里，我國的房地產中介行業將在信息化的浪潮中走向成熟，逐漸成為我國第三產業發展的中堅力量。

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