【摘要】在國家宏觀調(diào)控的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟活動中，要在努力追求企業(yè)經(jīng)濟效益最大化的同時，對未來負責——實踐可持續(xù)發(fā)展、對行業(yè)負責——保持穩(wěn)定增長態(tài)勢、對構(gòu)建和諧社會負責——關(guān)注中低收入人群的居住和改善問題。通過分析目前宏觀調(diào)控背景和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處境，提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立社會責任的重要性和應有的社會責任體系。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；社會責任；宏觀調(diào)控 一、問題的提出 近年來，隨著城市化進程的不斷加快、居民收入水平的穩(wěn)步提高和市場經(jīng)濟體制的日益完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直呈現(xiàn)出快速的發(fā)展勢頭，并逐漸成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但在房地產(chǎn)市場總體健康有序的同時，局部地區(qū)也出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱、投資性需求比例偏高、房價上漲過快、商品房結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等不利于行業(yè)長遠發(fā)展的問題。這些問題雖是局部問題，但不控制，會成為全局問題。房地產(chǎn)業(yè)目前存在的一些不正常現(xiàn)象，已對和諧社會的構(gòu)建產(chǎn)生了嚴重的負面影響。與此同時，社會上關(guān)于開發(fā)商負面新聞的報道從來就沒有停止過。房地產(chǎn)業(yè)，近年來，一直是投訴率最高、糾紛最多的行業(yè)之一。 在國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有時幾乎成了人們共同指責的對象。一個產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度如此之高、對國民經(jīng)濟貢獻如此之大的行業(yè)，一個不乏優(yōu)秀分子的企業(yè)群體，居然面臨如此嚴重的信譽危機，實在值得所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深思。以上原因的產(chǎn)生主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會責任有所缺失。十七大報告提出“住有所居”的目標，政府要通過各種形式解決百姓的住房問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要在發(fā)展過程中承擔一部分社會責任，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要為社會“住有所居”的目標做貢獻。 二、企業(yè)社會責任 現(xiàn)代社會是一個講求規(guī)則的社會，市場主體的行為被形形色色的契約所規(guī)范。現(xiàn)代社會同時又是一個迅速變遷的社會，不管制度、契約的設置如何合理、有效，總不能在任何時候都面面俱到。制度管不到的地方就需要市場主體的責任感和公益心來彌補。尤其當企業(yè)的經(jīng)濟利益與社會利益、環(huán)境利益相沖突的時候，企業(yè)應當更多地體現(xiàn)出作為一個企業(yè)公民的社會責任，而不能唯利是圖。企業(yè)社會責任(CorporateSocialResponsibility，) 簡稱CSR。正式定義雖經(jīng)國內(nèi)、外論壇多次討論，卻仍莫衷一是。國際上普遍認同CSR理念：企業(yè)在創(chuàng)造利潤、對股東利益負責的同時，還要承擔對員工、對社會和環(huán)境的社會責任，包括遵守商業(yè)道德、生產(chǎn)安全、職業(yè)健康、保護勞動者的合法權(quán)益、節(jié)約資源等。近年來企業(yè)社會責任被社會各界人士提及，知名度耳熟能詳。不但是國際間衡量企業(yè)成就的標桿，更被視為21世紀企業(yè)的絕對競爭力之一。在一場國際企業(yè)公民研討會中，全球的重量級企業(yè)領(lǐng)袖不約而同表示，CRS是企業(yè)在國際經(jīng)濟舞臺上扎根與永續(xù)經(jīng)營的一把金鑰匙，也是企業(yè)占領(lǐng)市場的必修學科和重要學分。要談CRS，首先企業(yè)要有良好的企業(yè)文化。企業(yè)文化就是企業(yè)內(nèi)部的價值觀、倫理觀和道德觀，好的企業(yè)文化，可以影響社會和大眾，自然而然成為受歡迎的企業(yè)公民。要做到這一點，企業(yè)家要有三良修煉，也就是以良心（誠實不欺的高尚品德）；良知（學習國內(nèi)國際行業(yè)的新知識），企劃無私的社會回饋計劃；同時輔助于良能（貫徹執(zhí)行），讓企業(yè)對當?shù)厣鐓^(qū)和環(huán)境真誠付出，也借此緊緊抓住員工的向心力。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會責任缺失的原因分析 首份《中國地產(chǎn)企業(yè)社會責任現(xiàn)狀調(diào)查報告》顯示，對于“企業(yè)社會責任”這一概念，開發(fā)商認知度普遍偏低，只有半數(shù)左右的開發(fā)商聽說過這一概念。導致“房地產(chǎn)企業(yè)社會責任感缺失”的公眾印象，原因是復雜的。就自身而言，“企業(yè)公民”理念還沒有建立，缺乏為社會履行責任的自覺性；就外部來講，政府承擔了過多的社會責任，在法律上也沒有對企業(yè)設立基金會作出規(guī)定，一定程度上限制了企業(yè)社會作用的發(fā)揮。因此，盡管這份調(diào)查結(jié)果顯示，八成以上的房地產(chǎn)企業(yè)都開展了企業(yè)社會責任建設，影響公眾滿意度的多是一些中小型企業(yè)。但不能否認，房地產(chǎn)業(yè)仍然被非議和誠信危機所困，主要原因有兩個。 （一）少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是中小企業(yè)的不誠信行為，導致了整體企業(yè)形象的不佳 近年來，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資回報率的有所提高，房地產(chǎn)成了各類業(yè)外資本追逐的對象。加上行業(yè)門檻偏低，以及監(jiān)控的漏洞，只要有資金實力，什么人都可以來做房地產(chǎn)。這些業(yè)外資本中，不排除一些企業(yè)確實想在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)長期發(fā)展，但也有不少是帶著投機心理。因而，短視行為，投機心理，十分普遍。與此同時，在原有的開發(fā)企業(yè)中，也存在著良莠不齊的現(xiàn)象。為了生存，為了掘取更多的利潤，一些企業(yè)確實做了一些違背商業(yè)道德甚至行業(yè)規(guī)定的事情，損害了老百姓的切身利益。 事實上，全國有三萬多家房企，絕大多數(shù)都是誠信經(jīng)營的，真正不誠信的5％都不到，真正哄抬房價的1％都不到。然而，房地產(chǎn)是一個百姓關(guān)注度高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、社會影響面廣的行業(yè)，少數(shù)開發(fā)企業(yè)的不誠信行為，就足以摧毀需要全體開發(fā)企業(yè)長時間的共同努力才能構(gòu)建起的行業(yè)信譽。它們的短視行為，不僅會葬送企業(yè)自身的前途，也已嚴重威脅到整個行業(yè)的發(fā)展。 （二）房價的過快上漲，社會責任的意識不強，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨“牟取暴利”的指責 房價的過快上漲，是政府對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控的重點，也是百姓對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生不滿的主要理由。房價上升過快，有其兩面性。合理的一面是住房品質(zhì)的提升、建材及土地成本的上漲、特定時期特定區(qū)位產(chǎn)品的供不應求等等。不合理的一面是個別地方政府打著經(jīng)營城市的旗號，大發(fā)賣地財，推動地價上漲；少數(shù)城市大拆大建式的城市拓展方式，造成了被動需求的大幅增加；個別開發(fā)企業(yè)哄抬地價和房價；投資客炒作猖獗等等。雖然，房價的漲幅，并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以完全決定的，但過快上漲的房價，卻讓大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無辜背上了“牟取暴利”的惡名。認為開發(fā)企業(yè)“牟取暴利”最大的理由，是房地產(chǎn)企業(yè)占有了因土地價格上漲而產(chǎn)生的增值收益。當然，作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的提供者和房價的直接制定者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在穩(wěn)定房價過程中發(fā)揮更大的作用，卻是完全可以的。在房價問題上，政府和社會之所以對開發(fā)企業(yè)不滿，是因為房地產(chǎn)企業(yè)都希望房價上漲（人們是買漲不買跌），少數(shù)企業(yè)甚至哄抬房價，搞價格欺詐。 以上這兩個問題的產(chǎn)生，并不全是開發(fā)企業(yè)的責任。要解決這些問題，也有賴于包括政府主管部門在內(nèi)的社會各界的共同努力。大家都不要忙于撇清責任，而應勇于承擔責任。作為行業(yè)主體的開發(fā)企業(yè)，無疑更應在解決上述問題的過程中發(fā)揮出應有的積極作用。因為，這不僅關(guān)系到構(gòu)建和諧社會和行業(yè)繁榮的大局，更關(guān)系到企業(yè)自身的生存與發(fā)展。因為行業(yè)健康發(fā)展，最大的受益者還是行業(yè)內(nèi)的企業(yè)。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會責任體系構(gòu)建分析 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就是要在努力追求企業(yè)經(jīng)濟效益最大化的同時，建立自己企業(yè)的誠信體系，對未來負責——實踐可持續(xù)發(fā)展；對行業(yè)負責——保持穩(wěn)定增長態(tài)勢；對構(gòu)建和諧社會負責——關(guān)注中低收入人群的居住和改善問題。 （一）誠信為本，建立合理的誠信體系 《論語》中記載了這樣一個故事。子貢向孔子求教治國之道，孔子答道：“足食，足兵，民信之矣。”子貢問如果不得已去掉一個呢？孔子說，可去“兵”。假如不得已再去掉一個呢？孔子說，可去“食”，惟獨不可去“信”，因為“民無信不立”。誠信為本，是一個企業(yè)所應具備的最起碼的商業(yè)倫理。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、社會影響面大、不僅關(guān)系國民經(jīng)濟大局，更牽涉到廣大購房者的切身利益。開發(fā)企業(yè)要想改變自己的社會形象，成為負責任的企業(yè)公民，必須首先從誠信做起。 合理的企業(yè)誠信體系，主要包括以下幾個方面： 1．對業(yè)主誠信。業(yè)主，是企業(yè)的衣食父母。為廣大業(yè)主提供合格的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務，是企業(yè)存在的意義所在。因而，企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營過程中必須做到：不偷工減料，不違規(guī)作業(yè)，確保工程質(zhì)量；不做虛假宣傳，不搞價格欺詐，履行公開承諾；強化物業(yè)管理，完善售后服務，及時妥善處理業(yè)主投訴，對已交付的小區(qū)能夠終身負責，維護業(yè)主利益。 2．對投資者誠信。股東和股民，是企業(yè)財產(chǎn)的終極所有者。我們必須通過健全法人治理結(jié)構(gòu)，發(fā)揮全體股東作用，規(guī)范經(jīng)營，提升核心競爭能力，提高企業(yè)的資產(chǎn)收益率，為股東和股民創(chuàng)造更多的投資收益。