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房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中公私部門的利益博弈

陳佩瑜

【摘要】 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控涉及許多部門,其中最主要的是中央政府、地方政府、銀行以及房地產(chǎn)開發(fā)商。他們之間即公私部門之間的利益共謀與沖突導致了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控無法達到預(yù)期效果。分析這四個部門在房地產(chǎn)市場中的利益共謀與沖突,對我國制訂房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,無疑具有參考意義和實踐意義。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 利益共謀 利益沖突 伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,我國從2003年開始對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控。2003年4月,中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,此份文件是中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施,表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。2004年3月國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文,嚴令各地須在當年8月31前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢,否則國土部門有權(quán)收回土地,納入國家土地儲備。2005年3月央行決定從即日起調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策,調(diào)控力度進一步加大。2005年3月財政部副部長肖捷表示今后一段時期將重點推進房地產(chǎn)稅改革。2005年3月國務(wù)院出臺八點意見穩(wěn)定房價。2005年5月,國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。2005年6月北京市建委發(fā)布《加強住房交易管理有關(guān)問題的通知》,提出了六大穩(wěn)定房價的措施。2006年4月28日,央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點。2006年5月17日國六條出臺,新一輪調(diào)大幕開啟。 短短幾年間,中央出臺了多項政策試圖對過熱的房地產(chǎn)進行調(diào)控,其決心和力度不可謂之不大,但從總體效果上來說是失敗的,房地產(chǎn)業(yè)仍呈現(xiàn)增長過熱,房價居高不下的情況,其原因值得深思。 房地產(chǎn)調(diào)控失靈的原因在于房地產(chǎn)市場中存在的部門利益。只有在深入分析房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中涉及的主要的部門利益,才可以在此基礎(chǔ)上制定有效的政策,并使該政策順利執(zhí)行。 一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中公私部門的利益共謀 從中央已制訂的政策來看,其對房地產(chǎn)市場的調(diào)控主要采用的方式有三,即縮緊“銀根”、“地根”以及稅收。縮緊“銀根”就是對銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款進行控制,并且提高開發(fā)商進入房地產(chǎn)市場的門檻,但就目前的實際情況來看,銀行并沒有切實執(zhí)行相關(guān)政策。縮緊“地根”主要是通過提高地價,限制建設(shè)用地的規(guī)模來實現(xiàn),但是地價的提高只是增加了開發(fā)商的開發(fā)成本,其必然結(jié)果是導致房價上升。 稅收是宏觀調(diào)控的重要杠桿之一,自然也是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要措施之一。目前存在的涉及房地產(chǎn)的稅種很多,稅率也有上調(diào)的趨勢,但正所謂“羊毛出在羊身上”,稅收的真正負擔者是消費者而非開發(fā)商,開發(fā)商仍然能在房地產(chǎn)開發(fā)中取得巨額的收益,政府也可以增加財政收入。由此可見,現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策并不能對房地產(chǎn)市場進行有效的調(diào)節(jié),這使人們無法不對政府的中立性以及公益性產(chǎn)生懷疑。 房地產(chǎn)開發(fā)能帶來巨額的利益,自然便成為人們眼中的“香餑餑”,人人都想咬上一口,已經(jīng)嘗過甜頭的就更不想放棄了。地方政府通過房地產(chǎn)開發(fā),使地方GDP迅速發(fā)展,各地領(lǐng)導更是名利雙收,而且地方政府做的是無本生意,又不用承擔風險,這對于他們來說是利大于弊的,何樂不為呢?開發(fā)商從房地產(chǎn)開發(fā)中取得的暴利早已是公開的秘密了,最近三年公布的中國富豪百強,從事房地產(chǎn)開發(fā)的越來越多,2002年是25家,2003年增加到37家,2004年更多達45家。廣州一家房地產(chǎn)集團新任總裁在接受媒體記者采訪時坦承:“一個商人做過房地產(chǎn)之后,從事其它行業(yè)便覺得沒有味道”。 銀行在房地產(chǎn)業(yè)中一手托兩家的角色,使其必然希望房地產(chǎn)越來越紅火。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用是毋庸質(zhì)疑的,堅持以經(jīng)濟發(fā)展為中心的中央政府自然也不希望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷的現(xiàn)象,所以對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的制訂總是猶豫再三。 正是因為這些,中央政府、地方政府、銀行與開發(fā)商這些公私部門之間便形成了利益聯(lián)盟,中央政府在制訂房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時投鼠忌器,無法對其進行大刀闊斧的改革;地方政府對中央的房產(chǎn)政策也敷衍了事,對開發(fā)商和銀行的行為睜一只眼閉一只眼;銀行雖然有著比較嚴格的放貸制度和相關(guān)規(guī)定,但這些規(guī)定往往不是剛性條款,而是具有一定的靈活性,有關(guān)負責人可以對這些制度和規(guī)定進行弱化解釋,從而放寬對資金流入房地產(chǎn)市場的限制;地方政府和銀行從各自的利益出發(fā),對開發(fā)商采取“綏靖政策”,明著暗著袒護房地產(chǎn)開發(fā)商,并盡可能地滿足開發(fā)商對土地和資金的需求,房地產(chǎn)商自然如魚得水。 中央對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控無法得到預(yù)期的效果,房價越來越高,越來越多的百姓買不起房,他們與政府及開發(fā)商之間的矛盾加劇,成為社會的不穩(wěn)定因素。而政府也因與民爭利,喪失了原有的公益性,使百姓對政府的信任度降低,成為國家安全隱患。 二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中公私部門的利益沖突 1、中央政府與地方政府之間的沖突 中央政府與地方政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的利益沖突體現(xiàn)的是整體利益與局部利益,長遠利益與眼前利益的沖突,其根源是收益分配上的沖突。 1994年分稅制實施開始,原本屬于地方的許多稅種劃歸中央或者變?yōu)橹醒肱c地方共享稅,這直接導致地方財政收入的減少,導致主要依靠地方財政支撐的地方政府無法自主地發(fā)揮職能。 因此地方政府出于對本地利益的保護,以及一些地方領(lǐng)導人對名利的追求,無法積極執(zhí)行中央的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,造成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失效,這與中央力圖使房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、促進社會整體和諧的目的相左。中央與地方各有各的算計,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果大打折扣,乃至背道而馳也就見怪不怪。

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