關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)市場；和諧發(fā)展

2003年以來，我國出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。以穩(wěn)定住宅價格為中心的“新八條”[1]，甚至被稱為房地產(chǎn)新政的標志。如何全面正確理解政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，如何理性判斷中國當前的房地產(chǎn)市場，如何促進中國房地產(chǎn)業(yè)和市場的健康發(fā)展與良性運行，是社會各界普遍關(guān)注的熱點問題。

一、宏觀調(diào)控理性：建立可持續(xù)發(fā)展的有序市場

（一）房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的理性選擇

我國的房地產(chǎn)業(yè)，由政府主導向市場主導轉(zhuǎn)變的標志是1998年國務院頒發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進住宅建設(shè)發(fā)展的通知》。以停止單位建房，停止福利分房，推行住房分配貨幣化等措施，把住宅推向市場。1998年，房地產(chǎn)開發(fā)投資為3 614億元，投資增長率為13.7％，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為12.72％，商品房銷售面積為12 185.3萬平方米，銷售額為2 513.3億元，個人購房比重占79.85％，住宅平均售價1 854元/平方米，土地開發(fā)面7 730.1萬平方米。經(jīng)過5年的運行，到2003年，房地產(chǎn)投資首次突破萬元，達到10 154億，投資增長率為30.3％，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為18.27％，商品房的銷售面積為33 717.6萬平方米，銷售額達到7 670.9億元，個人購房比重為92.46％，住宅平均價為2 197元/平方米。土地開發(fā)面積22 166.3萬平方米[2].在房地產(chǎn)連續(xù)5年高速發(fā)展的背景下，2003年8月21日，國務院下發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號令）。18號令是新一輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的起點。

（二）宏觀調(diào)控的目標和措施是理性的

18號令提出：要堅持和加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定。堅持在國家統(tǒng)一政策指導下，各地因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)與當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，培育健康有序的房地產(chǎn)市場。這一宏觀調(diào)控的總目標，反映了對中國房地產(chǎn)市場建設(shè)的理性思維，“三個基本”，因地制宜，可持續(xù)發(fā)展，健康有序，是認識和駕馭中國房地產(chǎn)市場理性思維的精髓。

2004年，中央和國務院各部委出臺的一系列有針對性的宏觀調(diào)控措施，主要反映在兩個方面。

1.緊縮“地根”。2004年3月1日，國土資源部發(fā)布了《關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報》；3月16日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地2004年8月31日以后，所有經(jīng)營性土地全部通過“招拍掛”出讓。4月29日，國務院辦公廳發(fā)出了《關(guān)于深化開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知》。明令“三個暫停”，即暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、暫停土地規(guī)劃修改、暫停縣改市。6月6日發(fā)出了《關(guān)于控制房地產(chǎn)拆遷規(guī)模，嚴格拆遷管理的通知》。10月28日，國務院作出《關(guān)于深化改革，嚴格土地管理的決定》。10月29日，國土部修訂《土地利用年度計劃管理辦法》，11月1日公布《建設(shè)用地預審管理辦法》、《關(guān)于發(fā)布和實施工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標的通知》（試行），11月9日發(fā)布《土地市場治理整頓檢查驗收方案》。緊縮地根的一系列措施，是針對市場運行情況提出來的。土地市場清理情況表明：2004年7月，全國情理出各類開發(fā)區(qū)6 866個，規(guī)劃面積3.15萬平方公里[2]，是1993年房地產(chǎn)過熱時的開發(fā)面積1.5倍。2000～2002年，山東完成了10年的用地計劃的80％，浙江完成了99％；上海、江蘇5年用完了10年的用地指標，深圳進行寶安、龍崗的全部轉(zhuǎn)地工作。征地、拆遷引發(fā)了各類矛盾，失地農(nóng)民約4 000萬[2].即使在如此強勁的宏觀調(diào)控下，2004年土地購置面仍創(chuàng)造了歷史的新高，達到了39 984.66萬平方米。

2.緊縮銀根。2004年4月25日，中央銀行提高存款準備金率0.5％，4月27日，國務院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例由20％提高到35％。6月，銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，規(guī)范商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)貸款的業(yè)務流程，確定控制房地產(chǎn)貸款比例不超過80％，月還款收支比控制在50％以內(nèi)，月債務支出的比例控制在55％以內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資本比例不低于35％。10月，銀監(jiān)會出臺《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理辦法》（征求意見稿），對房地產(chǎn)信托經(jīng)營規(guī)則監(jiān)督管理、風險控制、處罰規(guī)則等作了規(guī)范。10月29日，央行上調(diào)存款利率0.27％，年期存款利率由1.98％提到2.25％，年期貸款基準利率5.58％，2005年3月16日，再調(diào)銀行年期貸款基準利率到6.12％，個人住房貸款優(yōu)惠利率由5.31％調(diào)為5.51％。對房地產(chǎn)的金融政策其直接效應是：從供給方面影響開發(fā)市場，將房地產(chǎn)的資本金比例由20％提高35％，對小規(guī)模、以項目為主體的房地商及“皮包公司”運作模式有一定的控制作用；從需求方面影響，提高貸款利率，明確收支還款比例，控制了還貸風險。

（三）“兩個八條”反映了民意和宏觀調(diào)控的理性

2005年3月26日，國辦發(fā)明電（[2005]8號）《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，提出8條意見，稱“老八條”。4月30日，建設(shè)部等7部門發(fā)出了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，稱“新八條”。“新八條”從規(guī)劃、土地管理、稅收、信貸、優(yōu)惠政策、經(jīng)濟適用住房和廉租房、市場秩序、信息等8個方面，提出了穩(wěn)定住房價格的系統(tǒng)措施，具有很強的針對性。一些地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，住房價格上漲過快，供應結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂，廣大群眾普遍關(guān)注。理論界就房地產(chǎn)價格泡沫，房地產(chǎn)投機、中低收入階層住房問題，進行了廣泛的討論。以摩根利士丹為代表的機構(gòu)掀起了“中國房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫”論浪潮，甚至為中國（主要是上海）房地產(chǎn)泡沫破裂給出了時間表[3].2004年國家出臺了以緊縮地根為標志的一系列調(diào)控措施，房地產(chǎn)實際運行的主要指標仍然創(chuàng)造了歷史的新高。房地產(chǎn)投資達到13 158億元，新開面積達60 413.86萬平方米，住宅平均售價2 549元/平方米，較上年上漲約16％，開發(fā)貸款余額6 657.35億元，個人貸款余額（10月末）14 977億元。與1998年相比，投資是2.6倍，新開工面積是3倍，住房均價上漲了50％，開發(fā)貸款余額是3.2倍，個人貸款余額增長了34倍。5年房地產(chǎn)市場的高速成長，具有市場的動力。由福利分房向個人購房的轉(zhuǎn)變，由單位投資建房向商品化開發(fā)的轉(zhuǎn)變，由土地使用權(quán)協(xié)議出讓向招標拍賣轉(zhuǎn)變，從1993年第一輪房地產(chǎn)熱到2000年近8年的低速調(diào)整，所有這些為市場啟動積累了能量。房地產(chǎn)業(yè)由政府主導向市場主導的轉(zhuǎn)變，如何建立可持續(xù)發(fā)展的良好市場秩序？新八條的出臺，社會反映強烈，甚至稱之為房地產(chǎn)新政，反映了民意和市場的理性。

二、房地產(chǎn)市場理性：三個階段和三個循環(huán)

（一）房地產(chǎn)市場的歷史演進：三階段發(fā)展規(guī)律

房屋與土地是人類最基本的生存與發(fā)展資料。土地關(guān)系和土地利用一直是各社會形態(tài)關(guān)注的中心問題。住宅從“構(gòu)木為巢”到高樓大廈，土地從“予取予求”到證券化經(jīng)營，其歷史演進隨社會生產(chǎn)力的發(fā)展而變遷，隨社會生產(chǎn)關(guān)系的變革而變化。真正意義上的房地產(chǎn)市場，始于產(chǎn)業(yè)革命之后的商品經(jīng)濟時代，其發(fā)展具有三個階段性的特征。

1.工業(yè)化時期。住宅短缺成社會各界普遍關(guān)注的問題。在18世紀60年代始英國的產(chǎn)業(yè)革命，法、德、美在19世紀相繼完成。在工業(yè)化進程中，19世紀中葉，歐洲出現(xiàn)了普遍的住宅缺乏現(xiàn)象。小資產(chǎn)階級的代言人普魯東毫不猶豫地斷言，在大城市中，90％以至更多的居民都沒有可以稱自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中點，即自己的家園，正在被社會旋風（指工業(yè)革命引者注）卷走……我們在這一方面比野蠻人還要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住處，現(xiàn)代無產(chǎn)階級實際上卻懸在空中[4].普魯東反對工業(yè)革命的立場是錯誤的，但他的描述對歐洲工業(yè)革命進程中的住宅問題提供了歷史佐證。我國自20世紀50～80年代的工業(yè)化時期，也出現(xiàn)了嚴重的住宅短缺，城市居民人均居住面積從1949年的4.5平方米，下降到1977年的3.6平方米，從而引發(fā)了20世紀80年代初住宅商品化的大討論，這樣的背景下，住宅建設(shè)是房地產(chǎn)市場的主軸。

2.城市化時期。城市的土地利用及房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系成為重點。這個時期的主要特征是：農(nóng)業(yè)人口大量向城市轉(zhuǎn)移，人口的流動性膨脹，帶來了房地產(chǎn)交易的空前活躍，明晰產(chǎn)權(quán)，健全法制，是規(guī)范市場秩序的主題。歐美在此階段，建立了以私有制為主體的房地產(chǎn)權(quán)體系。我國正處在城市化過程中，中心是建立住房個人所有制和土地使用權(quán)的有償有期使用制。建設(shè)中國特色社會主義社會的房地產(chǎn)權(quán)體系，是適應房地產(chǎn)市場交易主軸的基礎(chǔ)。

3.現(xiàn)代化信息經(jīng)濟時代。以發(fā)達資本主義國家引領(lǐng)的現(xiàn)代化信息經(jīng)濟，房地產(chǎn)作為資本融入社會資本體系的運營，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)結(jié)合，房地產(chǎn)成為重要的投資和融資工具。經(jīng)濟學諾貝爾獎得主夏普和米勒預言，21世紀金融創(chuàng)新的主題是房地產(chǎn)證券化。房地產(chǎn)抵押，產(chǎn)權(quán)保險與交易，房地經(jīng)營的虛擬化和國際化等成為普遍的現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的目的，不僅僅是滿足人們對房地使用價值的需要，而且是一種重要的投資行為，房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場的主軸。

我國正處于全面建設(shè)小康社會的城市化時期，這一背景，決定了我國房地產(chǎn)市場建設(shè)的主軸：完善產(chǎn)權(quán)制度，規(guī)范市場秩序，實現(xiàn)和諧發(fā)展。

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