關鍵詞：宏觀調控；房地產市場；和諧發展

2003年以來，我國出臺了一系列針對房地產市場的宏觀調控政策。以穩定住宅價格為中心的“新八條”[1]，甚至被稱為房地產新政的標志。如何全面正確理解政府對房地產市場的調控，如何理性判斷中國當前的房地產市場，如何促進中國房地產業和市場的健康發展與良性運行，是社會各界普遍關注的熱點問題。

一、宏觀調控理性：建立可持續發展的有序市場

（一）房地產市場宏觀調控政策的理性選擇

我國的房地產業，由政府主導向市場主導轉變的標志是1998年國務院頒發《關于深化城鎮住房制度改革，促進住宅建設發展的通知》。以停止單位建房，停止福利分房，推行住房分配貨幣化等措施，把住宅推向市場。1998年，房地產開發投資為3 614億元，投資增長率為13.7％，房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重為12.72％，商品房銷售面積為12 185.3萬平方米，銷售額為2 513.3億元，個人購房比重占79.85％，住宅平均售價1 854元/平方米，土地開發面7 730.1萬平方米。經過5年的運行，到2003年，房地產投資首次突破萬元，達到10 154億，投資增長率為30.3％，占全社會固定資產投資的比重為18.27％，商品房的銷售面積為33 717.6萬平方米，銷售額達到7 670.9億元，個人購房比重為92.46％，住宅平均價為2 197元/平方米。土地開發面積22 166.3萬平方米[2].在房地產連續5年高速發展的背景下，2003年8月21日，國務院下發了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號令）。18號令是新一輪房地產市場宏觀調控的起點。

（二）宏觀調控的目標和措施是理性的

18號令提出：要堅持和加強宏觀調控，努力實現房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定。堅持在國家統一政策指導下，各地因地制宜，分別決策，使房地產業與當地經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調，促進社會經濟的可持續發展，培育健康有序的房地產市場。這一宏觀調控的總目標，反映了對中國房地產市場建設的理性思維，“三個基本”，因地制宜，可持續發展，健康有序，是認識和駕馭中國房地產市場理性思維的精髓。

2004年，中央和國務院各部委出臺的一系列有針對性的宏觀調控措施，主要反映在兩個方面。

1.緊縮“地根”。2004年3月1日，國土資源部發布了《關于建設用地備案制度執行情況的通報》；3月16日，國土資源部、監察部聯合發出了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，要求各地2004年8月31日以后，所有經營性土地全部通過“招拍掛”出讓。4月29日，國務院辦公廳發出了《關于深化開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知》。明令“三個暫停”，即暫停農用地轉用、暫停土地規劃修改、暫停縣改市。6月6日發出了《關于控制房地產拆遷規模，嚴格拆遷管理的通知》。10月28日，國務院作出《關于深化改革，嚴格土地管理的決定》。10月29日，國土部修訂《土地利用年度計劃管理辦法》，11月1日公布《建設用地預審管理辦法》、《關于發布和實施工業項目建設用地控制指標的通知》（試行），11月9日發布《土地市場治理整頓檢查驗收方案》。緊縮地根的一系列措施，是針對市場運行情況提出來的。土地市場清理情況表明：2004年7月，全國情理出各類開發區6 866個，規劃面積3.15萬平方公里[2]，是1993年房地產過熱時的開發面積1.5倍。2000～2002年，山東完成了10年的用地計劃的80％，浙江完成了99％；上海、江蘇5年用完了10年的用地指標，深圳進行寶安、龍崗的全部轉地工作。征地、拆遷引發了各類矛盾，失地農民約4 000萬[2].即使在如此強勁的宏觀調控下，2004年土地購置面仍創造了歷史的新高，達到了39 984.66萬平方米。

2.緊縮銀根。2004年4月25日，中央銀行提高存款準備金率0.5％，4月27日，國務院下發通知，將房地產開發項目資本金比例由20％提高到35％。6月，銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，規范商業銀行辦理房地產貸款的業務流程，確定控制房地產貸款比例不超過80％，月還款收支比控制在50％以內，月債務支出的比例控制在55％以內，房地產開發商自有資本比例不低于35％。10月，銀監會出臺《信托投資公司房地產信托業務管理辦法》（征求意見稿），對房地產信托經營規則監督管理、風險控制、處罰規則等作了規范。10月29日，央行上調存款利率0.27％，年期存款利率由1.98％提到2.25％，年期貸款基準利率5.58％，2005年3月16日，再調銀行年期貸款基準利率到6.12％，個人住房貸款優惠利率由5.31％調為5.51％。對房地產的金融政策其直接效應是：從供給方面影響開發市場，將房地產的資本金比例由20％提高35％，對小規模、以項目為主體的房地商及“皮包公司”運作模式有一定的控制作用；從需求方面影響，提高貸款利率，明確收支還款比例，控制了還貸風險。

（三）“兩個八條”反映了民意和宏觀調控的理性

2005年3月26日，國辦發明電（[2005]8號）《關于切實穩定住房價格的通知》，提出8條意見，稱“老八條”。4月30日，建設部等7部門發出了《關于做好穩定住房價格工作的意見》，稱“新八條”。“新八條”從規劃、土地管理、稅收、信貸、優惠政策、經濟適用住房和廉租房、市場秩序、信息等8個方面，提出了穩定住房價格的系統措施，具有很強的針對性。一些地區房地產投資規模過大，住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂，廣大群眾普遍關注。理論界就房地產價格泡沫，房地產投機、中低收入階層住房問題，進行了廣泛的討論。以摩根利士丹為代表的機構掀起了“中國房地產業存在泡沫”論浪潮，甚至為中國（主要是上海）房地產泡沫破裂給出了時間表[3].2004年國家出臺了以緊縮地根為標志的一系列調控措施，房地產實際運行的主要指標仍然創造了歷史的新高。房地產投資達到13 158億元，新開面積達60 413.86萬平方米，住宅平均售價2 549元/平方米，較上年上漲約16％，開發貸款余額6 657.35億元，個人貸款余額（10月末）14 977億元。與1998年相比，投資是2.6倍，新開工面積是3倍，住房均價上漲了50％，開發貸款余額是3.2倍，個人貸款余額增長了34倍。5年房地產市場的高速成長，具有市場的動力。由福利分房向個人購房的轉變，由單位投資建房向商品化開發的轉變，由土地使用權協議出讓向招標拍賣轉變，從1993年第一輪房地產熱到2000年近8年的低速調整，所有這些為市場啟動積累了能量。房地產業由政府主導向市場主導的轉變，如何建立可持續發展的良好市場秩序？新八條的出臺，社會反映強烈，甚至稱之為房地產新政，反映了民意和市場的理性。

二、房地產市場理性：三個階段和三個循環

（一）房地產市場的歷史演進：三階段發展規律

房屋與土地是人類最基本的生存與發展資料。土地關系和土地利用一直是各社會形態關注的中心問題。住宅從“構木為巢”到高樓大廈，土地從“予取予求”到證券化經營，其歷史演進隨社會生產力的發展而變遷，隨社會生產關系的變革而變化。真正意義上的房地產市場，始于產業革命之后的商品經濟時代，其發展具有三個階段性的特征。

1.工業化時期。住宅短缺成社會各界普遍關注的問題。在18世紀60年代始英國的產業革命，法、德、美在19世紀相繼完成。在工業化進程中，19世紀中葉，歐洲出現了普遍的住宅缺乏現象。小資產階級的代言人普魯東毫不猶豫地斷言，在大城市中，90％以至更多的居民都沒有可以稱自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中點，即自己的家園，正在被社會旋風（指工業革命引者注）卷走……我們在這一方面比野蠻人還要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住處，現代無產階級實際上卻懸在空中[4].普魯東反對工業革命的立場是錯誤的，但他的描述對歐洲工業革命進程中的住宅問題提供了歷史佐證。我國自20世紀50～80年代的工業化時期，也出現了嚴重的住宅短缺，城市居民人均居住面積從1949年的4.5平方米，下降到1977年的3.6平方米，從而引發了20世紀80年代初住宅商品化的大討論，這樣的背景下，住宅建設是房地產市場的主軸。

2.城市化時期。城市的土地利用及房地產權關系成為重點。這個時期的主要特征是：農業人口大量向城市轉移，人口的流動性膨脹，帶來了房地產交易的空前活躍，明晰產權，健全法制，是規范市場秩序的主題。歐美在此階段，建立了以私有制為主體的房地產權體系。我國正處在城市化過程中，中心是建立住房個人所有制和土地使用權的有償有期使用制。建設中國特色社會主義社會的房地產權體系，是適應房地產市場交易主軸的基礎。

3.現代化信息經濟時代。以發達資本主義國家引領的現代化信息經濟，房地產作為資本融入社會資本體系的運營，房地產業與金融業結合，房地產成為重要的投資和融資工具。經濟學諾貝爾獎得主夏普和米勒預言，21世紀金融創新的主題是房地產證券化。房地產抵押，產權保險與交易，房地經營的虛擬化和國際化等成為普遍的現象，房地產經濟活動的目的，不僅僅是滿足人們對房地使用價值的需要，而且是一種重要的投資行為，房地產證券化是房地產市場的主軸。

我國正處于全面建設小康社會的城市化時期，這一背景，決定了我國房地產市場建設的主軸：完善產權制度，規范市場秩序，實現和諧發展。

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