內容摘要：我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展還存在著諸多嚴重的問題，如地區(qū)間嚴重的發(fā)展不平衡，需求膨脹與供給滯后的矛盾，房地產(chǎn)投資的高漲與住房保障不足同時并存等。本文針對房地產(chǎn)市場的宏觀調控進行了客觀的梳理與評價，提出完善房地產(chǎn)市場發(fā)展與調控體系的建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)市場 宏觀調控 協(xié)調性

自2003年以來，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得顯著成就的同時，市場中也出現(xiàn)了不少的問題。針對市場中存在的各種問題，房地產(chǎn)宏觀調控措施不斷出臺。本文結合房地產(chǎn)市場發(fā)展實際對宏觀調控進行系統(tǒng)的回顧總結，分析調控目標與實施效果之間存在差距的根本原因，挖掘市場正常發(fā)展的動力，以期為今后調控措施的制定提供借鑒。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展取得的成就是有目共睹的。自1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進，住房商品化的新體制基本確立，以土地出讓、土地開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建設、房地產(chǎn)銷售與管理、二手房轉讓等為鏈條的房地產(chǎn)市場體系逐步完善，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題

（一）房地產(chǎn)市場顯著的區(qū)域性差異

我國幅員遼闊，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區(qū)位、制度等方面的原因造成的。到目前為止依然存在的經(jīng)濟發(fā)展的不平衡直接影響著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)市場是依托于國民經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟而存在和發(fā)展的，東西南北之間、大中小城市之間的經(jīng)濟差異決定了房地產(chǎn)市場顯著的區(qū)域性差異。

隨著我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展以及新農(nóng)村建設政策的出臺，各區(qū)域之間發(fā)展上的不平衡會有所緩和。我國也正在積極采取財稅、金融、產(chǎn)業(yè)、教育等多方面政策措施推動欠發(fā)達地區(qū)發(fā)展，在減少貧困和解決區(qū)域發(fā)展不平衡等方面取得了一定的成績。房地產(chǎn)市場的顯著區(qū)域差異也會逐漸由原來的垂直型梯級差異為主演變?yōu)闄M向型特性差異為主。

（二）房地產(chǎn)供需矛盾較大

目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期，從城市化水平指標看，近十年來增長迅速。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為43.9%。快速城市化為城市輸送來大量的新增人口，城區(qū)面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎設施重建為主要形式的城市更新過程，因而，在城市化的量和質的指標方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求遠遠超出了人們的預測。

面對如此龐大的社會需求，用地和房地產(chǎn)的供給層面的調整卻是比較謹慎而滯后的，一方面是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后的特點所決定的，另一方面也是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩(wěn)健乃至從緊的金融政策所導致的。供給和需求的關系分析是解釋市場現(xiàn)象最有力的證據(jù)。在2003至2007年間，全國商品房平均銷售價格持續(xù)上漲，價格上漲的原因如果排除了非市場因素如房屋質量提高、成本增加、周圍設施環(huán)境改善等因素外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的矛盾所致。

（三）房地產(chǎn)投資熱情與住房保障品性質的沖突

改革開放以來，我國居民收入快速增加。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達13786元，較2006年增長了約13%，超過了2007年GDP增長的速度。快速增長的居民收入和我國長久以來居民高儲蓄率的影響，使得我國居民手中有了相當數(shù)量的閑散資金。而國家宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定、快速發(fā)展給了民眾進行投資的足夠信心。隨著投資項目的多元化，越來越多的人開始更為注重投資收益的穩(wěn)定性，而房地產(chǎn)正是以其獨有的收益穩(wěn)定、增值等特點吸引著越來越多的投資者。在我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場中，投資市場和消費市場正同時經(jīng)歷著不斷膨脹的過程。在這個過程中，房價的高漲遭遇到我國中低收入階層住房保障不足的瓶頸，進而引發(fā)了對于房地產(chǎn)投資行為的金融、稅收等調控限制手段。

宏觀調控政策與市場發(fā)展間的矛盾分析

（一）控制房地產(chǎn)投資規(guī)模與穩(wěn)定房價的矛盾

一直以來，宏觀調控部門主要關注的是投資增長速度指標，對房地產(chǎn)行業(yè)的調控也主要關注該行業(yè)對固定資產(chǎn)投資的影響。幾年間的調控手段一直強調控制“兩個閘門”，即希望通過控制信貸和土地來控制投資的增長速度。這種做法在計劃經(jīng)濟時代是可行的，但是在社會主義市場經(jīng)濟體制下的房地產(chǎn)市場中，則無法直接改變個人的投資行為。因此，市場調控必須以房價為中心。當我們控制兩個“閘門”時，市場會預期供給減少，于是房價上漲，而房價上漲又會刺激地產(chǎn)類公司的利潤的大幅度增加。在利潤的驅動下，地產(chǎn)公司沖破重重阻力，擴大房地產(chǎn)建設規(guī)模。結果是房地產(chǎn)投資增長速度無法得到遏制，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)兩年低于固定資產(chǎn)投資增速后強進反彈，高達30.2%，而2008年的前兩個月全國大中城市房屋銷售價格同比上漲幅度均超過10%，依然屬于快速增長，這個過程也正是市場力量戰(zhàn)勝了行政力量的反映。

（二）嚴格控制土地供應與房價上漲的矛盾

為了宏觀調控的需要和國家長遠發(fā)展的需要，國土資源部實行最嚴格的土地管理制度，2006年全國批準新增建設用地40．43萬公頃， 2007年，全國批準新增建設用地39.50萬公頃。這些土地緊縮政策給市場帶來的預期是，未來農(nóng)用地轉為房地產(chǎn)開發(fā)用地的空間已經(jīng)非常有限，土地市場的供求關系將日趨緊張，土地市場的競爭將進入白熱化狀態(tài)，價格將不斷攀升。嚴控土地供應雖為了可持續(xù)發(fā)展，但土地供應緊張，加劇了供需的矛盾，從而刺激了房價上漲。 房地產(chǎn)市場發(fā)展與調控的協(xié)調性策略

正確認識政府宏觀調控在市場經(jīng)濟中所能起到的作用，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場自身調節(jié)的功能。市場失靈的存在，是政府干預經(jīng)濟活動的理由，但是政府干預應該適度，即政府在資源配置過程中不要包攬一切，不要去做本來應當由市場去做并且實踐已經(jīng)證明市場能夠做好的事情。公共選擇理論認為，政府活動的結果未必能校正市場失靈，政府活動本身也許就有問題，甚至造成更大的資源浪費。主要原因包括政府決策的無效率、政府機構運轉的無效率和政府干預的無效率。因為市場經(jīng)濟從根本上來說是靠信息來調節(jié)的，而政府始終與市場隔了一層，對市場的感受只有企業(yè)、商人最敏感，他們有權根據(jù)市場的變化做出及時的反應，政府不適合進行過多的干預。

加強經(jīng)濟手段和法律手段的的運用。首先充分合理運用稅收手段進行調控。目前我國與房地產(chǎn)直接相關的稅種多達14 種， 其中實際征收的有12種， 占我國實際征收稅種數(shù)量的一半。但總體來看， 我國房地產(chǎn)稅收結構不合理， 重流轉、輕保有。而且，已存在的稅種也有許多不合理之處。因此， 政府可以通過制定更為科學的稅收制度和優(yōu)惠措施來調節(jié)房地產(chǎn)的供需結構。其次從金融手段著手。國外的發(fā)展經(jīng)驗表明， 金融業(yè)的參與對促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起著重要作用。因此， 我國政府在房地產(chǎn)調控中應該充分發(fā)揮金融杠桿的作用， 提高調控的有效性。 法律是很多發(fā)達國家進行房地產(chǎn)調控的主要手段。法律手段具有嚴肅性、普遍適用性和穩(wěn)定性的特點。而我國目前的房地產(chǎn)宏觀調控缺乏一套完善的法律制度作為保障，通常使用行政權威而不是法律制度來調控房地產(chǎn)市場。因此，加強房地產(chǎn)業(yè)的法制建設，對于維護良好的市場秩序，發(fā)揮市場的資源配置作用極為必要。

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