內容摘要：本文通過選擇與房地產業發展密切相關的指標，在全面分析河北省房地產周期波動的基礎上，深入研究了房地產周期波動與宏觀經濟波動的關系，提出河北省房地產宏觀調控的要素：在時間上，根據周期預警系統的先行景氣指標及時實施調控；在宏觀調控政策上，強化政府對房地產的宏觀調控機制；在宏觀調控力度上，避免力度過大或力度不足造成大幅波動或惡性發展。

關鍵詞：房地產 周期波動 宏觀經濟調控 房地產周期波動與國民經濟波動的關系 （一）房地產周期波動 經濟周期是指國民經濟在運行過程中，隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程。相應地，房地產經濟周期則是指房地產經濟在運行過程中，隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程，是一個上升與下降、擴張和收縮不斷往復運動的過程。在一個周期中，房地產經濟可分為上升（擴張）階段和下降（收縮）階段兩個階段，從谷底到峰頂是上升階段、從峰頂到谷底是下降階段。從谷底到谷底或從峰頂到峰頂，是房地產經濟經歷了一個完整的上升和下降階段，成為一個周期。 房地產周期內經濟出現上升與下降、擴張和收縮的波動，周期間相互聯接使得波動周期往復。房地產的波動包含了房地產經濟的各個層面，包括房地產經濟增長率（國民生產總值、國內生產總值、國民收入或社會生產總值等宏觀經濟變量中房地產部門中的總產出水平的波動），房地產消費水平、房地產業就業水平、房地產價格（物價）水平、以及產業結構等方面的變動。 （二）房地產周期波動與宏觀經濟波動的互動關系 房地產周期波動與宏觀經濟總的發展態勢密切相關，可以從兩個不同層面分析房地產周期與宏觀經濟周期的關系： 隨著經濟發展階段不斷上升，房地產經濟景氣與宏觀經濟景氣的相關程度逐漸提高。 從經濟周期不同階段的展開過程來分析，房地產周期作為宏觀經濟周期的重要組成部分，在擴張階段，雖然晚于宏觀經濟周期進入擴張階段，但因其復蘇速度快，故早于宏觀周期進入復蘇階段；當宏觀經濟進入繁榮階段時，房地產周期可能已經進入衰退階段，并且在收縮階段持續的時間可能要長于宏觀周期。 當宏觀經濟復蘇后，房地產投資與開發也隨之上升，但因物業開發的時滯效應，使得房地產復蘇稍晚于宏觀經濟的復蘇。在房地產經濟開始復蘇后，在宏觀經濟持續增長的帶動下，房地產需求不斷上升，但由于房地產供給短期剛性，加上在保值增值心理影響下，于是導致房地產價格全面上升；與此同時，隨著房地產價格上升，房地產開發商資產相應快速膨脹，在銀行提供大量按揭的情況下，經過投資乘數等作用，結果導致房地產經濟周期比宏觀周期更快進入繁榮階段。由于房地產周期的繁榮期更早來臨，加之沒有宏觀經濟那種各行業之間相互消長的綜合影響，因而房地產業通常比宏觀經濟先期進入衰退現象。當宏觀經濟進入衰退后，房地產經濟出現更為猛烈的下降過程，房地產價格大副下降，房地產交易也大大降低，房地產商品空置率明顯提高。經過明顯的產業緊縮之后，房地產經濟進入相對持續時間較長的蕭條階段，直到宏觀經濟緩慢復蘇，才慢慢走出蕭條期，重新進入新一輪的經濟周期。 本文關于房地產周期和宏觀經濟周期之間的相互關系分析，僅是一種原則性的理論描述。由于研究方法不同，指標選擇各異，使得在不同國家或地區、甚至在不同時段內，房地產周期與宏觀經濟周期的關系表現的較為復雜。 河北房地產周期波動與宏觀經濟波動的互動關系 為了能同我國的房地產周期波動與宏觀經濟波動之間的關系進行對比，本文采用相同的比率對河北省房地產周期波動與宏觀經濟波動的互動關系進行分析，即用商品房銷售面積年增長率作為指示指標，對河北省房地產波動周期進行研究，采用GDP增長率波動為宏觀經濟波動周期。還考慮了影響房地產周期波動的主要宏觀經濟變量，重點分析了投資、就業率、通貨膨脹率等宏觀經濟變量與房地產周期波動之間的關系。 （一）房地產周期波動與宏觀經濟波動 地區生產總值是地區在一定時期內（通常是一年）生產的最終商品和勞務的市場價格的總和，因此用地區生產總值計算的經濟增長率，實際上已包含了房地產業。因此，經濟增長率不但反映了整個宏觀經濟的發展水平，而且也在總體上反映出房地產業在這一時期的實際運行狀況。以商品房的銷售面積增長率作為河北省房地產的基準周期，以地區生產總值增長率作為宏觀經濟周期。 河北省房地產周期波動的情況，可以分為2個階段分別考察。第一階段是從1995年到1999年，第二階段是從1999年至2005年。河北省房地產市場在1996—2002年間經歷了一個完整的周期，峰值出現在1998年，2002年房地產又開始好轉，到2005年又將近峰值。按照從峰到峰的計算方法，1998年到2005年的周期時間是8年。但是河北房地產市場發育較晚，歷史較短。用很短的歷史數據，很難判斷今后的市場走勢是否會延續以前的趨勢。本文用這個基準周期作為參考。 從河北省房地產周期波動的情況可以看出，從1995年到1998年，河北房地產周期波動和地區國民經濟周期波動呈逆反現象；1999—2005年二者波動較為吻合。房地產的總體波動幅度大于GDP增長速度的波動幅度。當1995—1998年，國民經濟下滑時，房地產卻由于國家宏觀調控的措施，持續往上升，在1998年達到峰值，這主要因為住宅需求旺盛，還有政府政策因素存在。這從一個側面說明河北省房地產市場很大程度上依賴于政府政策的指導，但隨著住房制度改革的深入，消費者消費觀念的成熟，房地產市場的市場化程度逐步提高，房地產經濟的波動將主要取決于市場力量。 總的來說，2000—2005年內二者波動非常吻合，但是房地產業的波動幅度非常大，當河北省國民經濟稍有下滑時，房地產就急劇下降。2000年后，國民經濟開始緩慢復蘇的時候，房地產卻開始下滑，兩年后房地產業才很快開始上升。從河北省在這時期的宏觀政策上看，2001—2002年間，河北成為建設部確定的建設體制綜合改革唯一試點省，進行建設體制改革，出臺了《河北省深化建設體制綜合改革試點工作實施方案》。同時穩步推進住房制度改革，各市住房貨幣化分配實施方案相繼運轉，在6個設區市開始發放住房補貼。全省公房出售率達90%，職工個人自有房屋產權比例達85%以上。住房資金管理逐步規范，政策性個人住房貸款業務全面開展。這些措施拉動了房地產業的上升，從而拉動了河北省國民經濟的發展。 從1995—2005年間河北省GDP增長波動周期和房地產業波動周期比較可以得出，河北省房地產業的發展對國民經濟的敏感度非常強，房地產業在影響國民經濟發展的同時，也受國民經濟發展的影響。也從另一個側面來說，河北省政府高度重視房地產業對國民經濟的帶動作用，嚴格實施有效的房地產業宏觀調控，使得房地產業同國民經濟之間呈良性的互動作用。 （二）消費水平與房地產周期波動 在市場經濟條件下，由于住房市場的供給和需求主要依靠市場自身的調節機制來完成，住房消費在個人總消費支出中占有很大比重。美國1903—2003年名義GDP增長率與住房消費在總消費支出中的比重呈顯著的反向相關關系，相關系數為-0.44。但是住房消費支出總量隨著經濟增長同向變化，1903—2003年兩者增長率相關系數為0.55，這意味著人們的住房消費支出與經濟周期同向變化。 從河北省1995—2005年城鎮居民人均消費支出主要項目構成來看，消費結構變化非常明顯，用于食品消費的支出顯著下降，用于文化教育、交通通信和醫療保健等服務項目的支出顯著上升。城市中住房比例要高于食品和衣著的比例，其中在1996年達到峰值，在1998年降到谷底后回升，一直維持在15%左右，但是三者總的變化趨勢一樣。 農村的居住比例與城市的居住比例恰恰相反，1995至1997年一直呈下降趨勢，在1998、1999年維持在25%左右，1999年后比例又開始下降，直到2002年才回升。在2000年前，居住比例還比較高，2000年后居住比例低于食品、衣著、家庭設備等的比例。河北省城鄉居民在居住比例上消費支出的差異反映了農村居民沒有受到住房體制改革的影響，而城市居民經歷了住房制度的巨大變革，支出比重大。 （三）固定資產投資與房地產周期波動的關系 河北省1995—2005年房地產業投資、固定資產投資和地區生產總值增長率三者之間的關系可以看出。房地產業投資增長率波動幅度非常大。相比較而言，固定資產基本投資總額增長率則比較穩定，從1995年至2000年一直呈下降趨勢，之后逐年上升。它與河北省地區生產總值增長率的趨勢比較接近。