摘要：隨著房地產市場的不斷壯大，推動了房地產行業的發展，導致我國的房地產法律體系在建設過程中出現了許多問題，然而沒有引起我國的司法機構和立法機構的關注，這就造成了房地產法律法規與當前房地產企業的脫軌的現象。本文先介紹我國房地產法律體系建設現狀，再分析目前我國房地產法律體系中存在的問題和原因，最后提出了相對應的完善策略。

關鍵詞：房地產；法律體系；建設現狀；法律法規

房地產行業的迅猛發展，帶動了房價的一路升溫，面對巨大住房壓力， 社會成員以耗盡精力。為規范房地產企業的發展和緩解社會成員壓力，相關政府制定了一系列的房地產法律體系，但效果不是很明顯，最終還是沒有解決房價問題。究其原因， 主要是因為我國房地產法律體系發展時間較短，在建設過程中過于急于求成，無法滿足迅速發展的房地產企業需要， 這在一定程度上阻礙了我國房地產企業的發展腳步。

1、現階段我國房地產法律體系建設現狀

在十一屆三中全會以后，我國開始建設房地產法律體系。自1980年之后頒布了一系列的法律和法規，1986年全國人大常委會頒布的《土地管理法》完善了憲法確認的國家和農村集體兩種土地公有制形式，城鄉建設用地和耕地保護，土地的歸屬和土地的使用。這些法律、法規中主體是現有利用土地， 針對流轉的房地產制度并沒有真正的建立。

19 88年修訂的《憲法》明確指出:“土地的使用權可以依據法律規定轉讓”， 這標志著我國房地產法律體系建設步入新的時期。該時期特點為，保留了一定的土地劃撥方式的同時，確定了有償出讓土地使用權制度， 把土地的使用變成一種一種可以轉讓、出租、抵押、繼承的財產權利。1 9 9 0 年5 月《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的頒布，為我國房地產市場的形成搭建了平臺。1 9 9 4年7月頒布了《城市房地產管理法》。2 0 0 0年以后，建設部又頒布了一系列的管理辦法和管理規定，對一些管理辦法和管理規定也做了相應的修改，這些立法組成了現階段我國房地產法律體系的基本結構。

2、現階段我國房地產法律體系建設存在的問題

2. 1 法律體系建設混亂。最近幾年，我國頒布的相關房地產規范，大部分是規章， 一小部分是國務院行政法規。只有《土地管理法》、《城市規劃法》和《城市房地產管理法》屬于基本法， 它們在統一房地產法律和確立房地產基本制度方面發揮了較大的作用。然而， 由于我國房地產行業正處于不斷地探索發展階段，有些制度還沒有確立，現階段房地產法律體系仍是一個粗略的立法框架。

2.2 房地產權人權利被剝奪。一直以來，我國指定的房地產法律體系都是從管理者角度制定， 各種房地產法律、法規充滿了行政管理色彩。這雖然便于國家進行行政規范和監督， 但在國家利益的長期庇護下， 國家管理權利逐漸膨脹變大， 一點一點剝奪了房地產權人的權利。在廢止以前頒布的法律法規和不斷出臺新的法規、規章的雙重作用下， 在具體的實踐生活中， 用戶和房地產企業特別容易混淆房地產政策和房地產法規， 將我國的房地產法律體系變得雜亂無章， 相互重合。

以國家管制、政府管理為主體的行政立法， 出現了很多問題。例如同一件事情有不同的法律規定，立法解釋也不是很到位。我國實行一元多層次立法體制， 存在法律、法規、地方性規章和部門規章。通常國家頒布某個法規規章后， 各地區就會相繼頒布相對應的地方法規和地方規章， 有一些經濟比較發達的地區還會提前制定一些地方法規或者辦法。我國各管理部門享有不同層次的立法權， 通常與土地、房屋建設、交易等有關的管理部門，制定了各種維護自身利益的行政法規，各管理部門可以通過制定相應的法律、法規過大相應的部門權力，維護自身利益，這導致了各管理部門爭相制定法律、法規，出現了重復立法和法出多門的局面。一旦法律效力等級相同的法律、法規發生沖突時， 司法審判茫然失措。尤其是國土資源部和建設部這兩個部門從各自的角度出發制定的法律法規 ， 致使許多制度不能統一。

2. 3 立法質量欠佳，司法解釋不全面。現階段我國房地產法律體系在建設過程中還表現出了立法質量欠佳和司法解釋不全面的問題，這常常會導致理解歧義， 甚至產生司法造法的現象。為追趕房地產事業的發展腳步，房屋、土地管理部門單純追求立法數量，忽略了立法質量。有些法律法規理論性較強，內容模糊，可操作性不強。有的立法技術過于老套，例如立法結構不合理，立法語言表述不嚴謹。同時法律解釋背離了立法實踐， 我國的房地產法律解釋沒有起到將法律條文和現實實踐有機聯系在一起的紐帶作用。

3、現階段我國房地產法律體系建設存在問題的原因

3. 1 法律建設的指導思想不明確。在設計國有土地使用權時單純參照經濟體制改革過程的所有權和使用權分離原理， 而沒有參考物權法中的相關內容，把土地使用權看成是一種獨立的財產權，在具體的土地出讓、轉讓環節表現出了很多不合理的地方。

3.2 立法模式存在缺陷。立法的初衷是維護社會大多數人的利益，然而在房地產法律體系的建設過程中明確劃分了各部門的權限和利益。房地產立法多是由土地、房屋建設和房屋交易部門制定， 在具體的立法過程中，這些部門都從自身利益出發制定相應的法律、法規，導致了一事多法、法出多門的局面。

4、現階段我國房地產法律體系建設完善策略

現階段社會主義市場經濟體系在不斷發展， 帶動著房地產市場逐步成熟、穩定， 房地產法律體系的功能正在從行政管理功能向維護房地產權人的權利、調整平等主體之間的交易轉型。《物權法》是規范財產關系的民事基本法，對于市場經濟起著一個基礎法律的作用，為我國房地產法律體系的建設注入了新鮮的血液。以地產、房地產為中心的不動產是物權法的主要調節目標， 房地產法規中涉及的法律規范的相關內容將會逐漸被吸收到《物權法》中， 特別是國有土地轉讓后形成的土地使用權將成為一種物權，構成我國可流動不動產權的基礎。

4. 1 以物權法為基礎，規范民事法律關系。我國制定的房地產法律法規均是從行政管理角度出發制定的， 在國家行政管理部門的庇護下不斷發展，行政權利和民事權利的界限越來越模糊，物權法中明確規范了房地產法律體系中的民事法律關系， 物權法的法律效力高于現階段的所有房地產法律、法規。依照物權法， 不斷規范房地產法律體系中的民事法律關系， 恢復并維護房地產權人的基本權利和主導地位。

4. 2 以物權法為基礎，制定房地產單行法。現階段我國房地產法律體系具有濃厚的行政管理色彩，房地產開發行業的管理問題包含土地使用權轉讓條件、流程和相關的流程問題。物權法只能調整已經確定物權性質的財產權利關系 ， 無法調整土地使用權轉讓的相關問題。由此可知， 單純的依賴物權法不能全面調整我國房地產關系。單行立法主要規范物權法沒有涉及的內容， 特別是在房地產行政管理方面內容， 例如房地產開發管理等。通過在實踐過程中不斷調整房地產法律體系，物權法為基礎，制定一些單行的房地產立法，及時處理單行的房地產立法和物權法矛盾的地方。

5、結束語

綜上所述，在我國房地產法律體系不斷地建設過程中，應該以物權