摘要：經(jīng)濟(jì)的快速增長，各行各業(yè)在其中發(fā)揮的作用不容忽視，特別是房地產(chǎn)開發(fā)公司，成為了最近幾年我國經(jīng)濟(jì)增長主導(dǎo)力量。房地產(chǎn)開發(fā)公司推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，在稅收方面也做出了巨大的貢獻(xiàn)。由于其與土地息息相關(guān)，所以稅種中土地增值稅是非常重要的，但是我國在土地增值稅方面涉及的稅種非常多，為此公司如何做好土地增值稅稅收籌劃就成為了關(guān)鍵，這也是減少稅收成本非常重要的方法。而本文側(cè)重點(diǎn)就在于針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行分析，在對(duì)土地增值稅稅收籌劃重要性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)之上，通過案例分析，提出了目前房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃中存在的問題，進(jìn)而給予了切實(shí)可行的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)公司；土地增值稅；稅收籌劃

稅收籌劃首先要求的就是要以國家稅收相關(guān)政策、法律法規(guī)為依據(jù)，納稅人可以針對(duì)日常運(yùn)作中稅種進(jìn)行科學(xué)合理地規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)降低的目的，在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效規(guī)避的同時(shí)，將效益提高，利潤達(dá)到最大化。在我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司在其中發(fā)揮了非常重要的作用，不僅創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，而且推動(dòng)了社會(huì)發(fā)展。特別是最近幾年，房價(jià)持久上漲，并且成為了社會(huì)所關(guān)注的重點(diǎn)話題，影響房價(jià)的因素有很多，而土地增值稅就是其中非常關(guān)鍵的因素。為此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行研究，不僅能夠推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長，而且對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)體系的不斷優(yōu)化同樣也具有非常深遠(yuǎn)的影響。本文從房地產(chǎn)開發(fā)公司長遠(yuǎn)發(fā)展角度，對(duì)土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)問題，并且解決問題，以期望能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)公司效益的不斷提高。

一、土地增值稅稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)公司中的重要性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)公司在以國家法律為前提條件基礎(chǔ)之下，運(yùn)用稅收籌劃來將自身的稅負(fù)成本進(jìn)行不斷的降低，這樣也可以從中獲得較多在稅收方面的優(yōu)惠，使公司利潤提高。其次在房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃以后，從中獲得了一定的受益，他們便會(huì)慢慢地意識(shí)到稅務(wù)管理體系的完善對(duì)于公司而言是多么重要，同時(shí)也將稅收籌劃管理水平提高了，更有利于稅收管理價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)了公司不斷提高財(cái)務(wù)管理水平，在市場(chǎng)中的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)更加突出。最后，在公司稅收籌劃中，要對(duì)國家稅收政策進(jìn)行學(xué)習(xí)與了解，可以對(duì)各項(xiàng)稅收法規(guī)及政策信息與動(dòng)向及時(shí)掌握，很大程度也豐富了納稅人的稅收知識(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于稅收籌劃深入地了解，會(huì)從中發(fā)現(xiàn)稅收體系中的不足，更有利于相關(guān)部門對(duì)稅法的不斷完善，推動(dòng)稅收法律法規(guī)始終保持良好發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃案例分析

為了能夠更好地去了解目前房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃具體情況，本文B房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，針對(duì)此公司土地增值稅情況進(jìn)行了分析，具體內(nèi)容如下所示：在2018 年的時(shí)候，B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過商品房的銷售，從中獲得了9 億元的收入，其中包含著5 億元的普通住宅銷售收入，還有4 億元的豪華住宅銷售收入。根據(jù)目前我國在稅法方面的相關(guān)規(guī)定，要將稅前項(xiàng)目的相關(guān)金額扣除掉，約為5.5 億元，其中3.7 億元是普及住宅稅前扣除金額，2.3 億元是豪華住宅稅前扣除金額，以下針對(duì)該公司增值稅通過兩種方法來計(jì)算。稅收籌劃計(jì)算方法一：分別計(jì)算豪華住宅、普通住宅增值稅其中普通住宅增值稅計(jì)算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于結(jié)果<50%，所以適用的稅率是30%，為此應(yīng)該繳納的土地增值稅額=(5000-3700)*30%=390 萬元；而豪華住宅增值稅計(jì)算：增值率=(4000-2300)/2300*100%=74%，由于結(jié)果>50%，所以適用的稅率是40%，為此應(yīng)該繳納的土地增值稅額=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 萬元。所以應(yīng)該繳納的土地增值稅總計(jì)=390+565=955 萬元。稅收籌劃計(jì)算方法二：共同計(jì)算普通住宅與豪華住宅增值稅增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于結(jié)果>50%，所以適用的稅率是40%，為此應(yīng)該繳納的土地增值稅額=(9000-5500)*40%=1400 萬元。由此可以看出，增值稅計(jì)算方法的不同所繳納的稅收也會(huì)不一樣，而房地產(chǎn)開發(fā)公司就需要以自身具體情況為依據(jù)，從中選擇最為恰當(dāng)?shù)耐恋卦鲋刀惗愂栈I劃的計(jì)算方法，這樣公司才能實(shí)現(xiàn)稅負(fù)成本的降低，利潤的最大化，同時(shí)還能夠?qū)⒇?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效避免，使公司競(jìng)爭力提高。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅納稅籌劃存在的問題

（一）稅收籌劃目標(biāo)不明確

從目前我國的實(shí)際情況來看，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司，也只是有極少的公司真正意義上對(duì)土地增值稅稅收籌劃工作進(jìn)行了開展，仍然還有很多公司未將稅收籌劃有效地落實(shí)。與其他的工作內(nèi)容對(duì)比，土地增值稅稅收籌劃工作的開展會(huì)更加繁瑣，并且專業(yè)性較強(qiáng)，需要公司相關(guān)工作人員在稅收籌劃能力方面具備豐富的經(jīng)驗(yàn)及較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，與此同時(shí)還要對(duì)稅收籌劃政策有一個(gè)深入地了解，且能夠掌握準(zhǔn)確與熟練。而這些都是房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃工作有序進(jìn)行的前提條件，這些問題的存在會(huì)使得公司在稅收籌劃目標(biāo)制定時(shí)不夠明確，籌劃思路不清晰，從而造成公司土地增值稅稅收籌劃順利開展受到影響。

（二）政府及相關(guān)稅務(wù)部門缺乏完善的措施

之所以說政府及相關(guān)稅務(wù)部門措施不夠完善主要體現(xiàn)在以下三方面：第一，最近幾年國家針對(duì)土地增值稅相繼出臺(tái)了很多政策，而房地產(chǎn)開發(fā)公司在納稅籌劃方面的發(fā)展卻明顯無法緊跟政策的步伐，雖然一些納稅籌劃與法律法規(guī)相符，但是極易受到某一項(xiàng)政策變化而出現(xiàn)了互相矛盾情況的發(fā)生。第二，國家相關(guān)的稅收部門在土地增值稅稅收籌劃方面的宣傳明顯不夠，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于稅收籌劃合法性存在不正確的認(rèn)識(shí)。第三，政府相關(guān)的部門在房地產(chǎn)開發(fā)公司清算政策的落實(shí)上不夠重視，造成政策難以真正落到實(shí)處，進(jìn)而導(dǎo)致一些公司出現(xiàn)損失，甚至影響到其他相關(guān)企業(yè)。

（三）公司缺乏對(duì)稅收籌劃理論的認(rèn)識(shí)

在我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于稅收籌劃的真正意義都沒有一個(gè)正確的理解，甚至還有些公司為了能夠?qū)崿F(xiàn)其利潤的最大化，觸犯了法律，通過一些不法手段，或者是在稅收籌劃方法上做了手腳。還有部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人員認(rèn)為偷稅漏稅是正常現(xiàn)象，將稅收籌劃與其相提并論，覺得二者沒有什么區(qū)別。總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)公司管理人員對(duì)稅收籌劃理論存在認(rèn)識(shí)上的偏差，從而造成公司不能真正意義上將土地增值稅稅收籌劃工作進(jìn)行下去。

四、解決房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃問題的對(duì)策

（一）明確籌劃目標(biāo)

由于稅收籌劃工作其具備了綜合性、專業(yè)性、政策性等諸多的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司如果想要將土地增值稅稅收籌劃工作有序開展下去，就要對(duì)稅收籌劃目標(biāo)進(jìn)行明確。如果與其他工作進(jìn)行比較，土地增值稅稅收籌劃開展工作時(shí)難度更大，但是仍然需要根據(jù)我國法律法規(guī)，以此為依據(jù)將土地增值稅稅收籌劃順利開展。而房地產(chǎn)開發(fā)公司稅收籌劃目標(biāo)的明確會(huì)在很大程度上使公司經(jīng)濟(jì)效益提高，幫助公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展與稅收始終處于良性循環(huán)狀態(tài)，推動(dòng)公司長遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）享受國家的優(yōu)惠政策

最近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展方面，國家也相繼出臺(tái)了很多政策，由于這些政策調(diào)整、修訂較為頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)公司就要隨著政策的變化及時(shí)地對(duì)稅收籌劃進(jìn)行更新，在對(duì)國家政策進(jìn)行動(dòng)態(tài)了解的基礎(chǔ)之上，充分利用優(yōu)惠政策，從中尋求發(fā)展機(jī)遇。另外公司內(nèi)部稅收籌劃人員要依據(jù)實(shí)際情況對(duì)土地增值稅稅收籌劃方案進(jìn)行制定，對(duì)政策改變情況進(jìn)行了解的同時(shí)，能夠準(zhǔn)確把握政策變化趨勢(shì)。例如《土地增值稅暫行條例》中指出，以20%作為項(xiàng)目金額扣除的邊界線，當(dāng)納稅人將普通房屋進(jìn)行銷售的時(shí)候，如果增值額>扣除項(xiàng)目的20%，要求所有增值額實(shí)施納稅規(guī)定；若增值額<20%，無須對(duì)土地增值稅進(jìn)行繳納。另外此條例中提到，若納稅人不僅實(shí)施了普通房屋建設(shè)，而且還涉及了其他項(xiàng)目，就要對(duì)增值額進(jìn)行重新計(jì)算。總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)公司在對(duì)相關(guān)優(yōu)惠政策充分利用的時(shí)候，以成本的降低作為最終的目標(biāo)，通過扣除項(xiàng)目使用時(shí)的科學(xué)性、有效性，來對(duì)稅收籌劃工作進(jìn)行開展。除此之外公司還要以自身運(yùn)營的具體情況為依據(jù)，進(jìn)而對(duì)土地增值稅計(jì)算方法進(jìn)行恰當(dāng)選擇。

（三）強(qiáng)化公司對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，公司管理層對(duì)稅收籌劃的正確認(rèn)識(shí)非常重要，這也是稅收籌劃工作實(shí)施的前提條件。為此公司負(fù)責(zé)人對(duì)稅收籌劃開展過程中，要考慮是否觸犯了國家法律，不能出現(xiàn)違法行為。除此之外，公司管理人員要對(duì)偷稅漏稅、避稅間的差異性有一個(gè)系統(tǒng)地認(rèn)識(shí)與了解，使公司聲譽(yù)、形象、影響力免受影響。而公司內(nèi)部與稅收籌劃接觸的人員要加強(qiáng)培訓(xùn)，通過此方法來將稅收籌劃能力提高，能夠制定出與公司發(fā)展相匹配、符合法律法規(guī)、緊跟時(shí)代發(fā)展、市場(chǎng)變化的稅收籌劃方案。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營過程中，不管是稅收籌劃的制定，還是土地增值稅的繳納都要以法律法規(guī)作為前提條件，這樣對(duì)于公司稅負(fù)成本的降低也是非常有利的。而公司稅收籌劃目標(biāo)的明確、優(yōu)惠政策的享受、管理人員的正確認(rèn)識(shí)同樣也能夠推動(dòng)土地增值稅稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，這也是避免出現(xiàn)違法行為的有效保障，同時(shí)也是公司健康持續(xù)發(fā)展的奠基石。

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