論文導讀:：鹽城市區房地產市場基本保持穩定。據調查統計。關于鹽城市房地產投資及其運行狀況的調查分析。 論文關鍵詞：房地產，投資運行，狀況，調查 2010年，國家樓市緊控政策頻出，鹽城作為三線城市，其政策調控效果不及一線城市那么明顯。通過近期對鹽城市房地產投資變化情況及其未來發展趨勢的調查顯示，在過去的一年中，鹽城市區房地產市場基本保持穩定，未出現大起大落；全市商品房市場繼續保持增長勢頭，房地產金融受國家宏觀調控影響呈趨緩跡象。與此同時，商品房銷售價格依然偏高、“購房難”現象頻現、保障性住房比例偏低、房地產金融風險加大等問題值得關注。隨著國家新一輪樓市調控政策——“新國八條”的出臺，其后市尚存在諸多不確定因素，須保持謹慎樂觀。 一、2010年鹽城市房地產市場運行的主要特點 1、房地產開發投資規模持續增長，投資結構相對穩定。2010年，鹽城市區完成固定資產投資578.6億元，同比增長24.03%，其中房地產開發投資85.4億元，同比增長23.23%；年內市區房地產開發投資資金來源總計108.6億元，同比增長18.17%，其中國內貸款38.5億元，同比增長37.99%；利用外資1.5億元，同比增加1.5億元；自籌資金17.3億元投資運行，同比下降7.98%；其他資金來源51.3億元，同比增長13.50%。與2009年相比，2010年房地產開發投資總體結構相對穩定，并未顯示出因受房地產宏觀調控政策影響而大起大落。 2、房屋施工及新開工面積顯著增加，竣工面積增幅下降。據調查統計，2010年鹽城市區房屋施工面積為442萬平方米，同比增長19.53%，增幅同比上升3.3個百分點；房屋新開工面積為202.8萬平方米，同比增長12.2%，增幅同比上升24.2個百分點；房屋竣工面積為156.73萬平方米，同比增長15.6%，增幅同比下降4.9個百分點。分析年內竣工面積增幅下降的原因，主要是受年內4月份鹽城市政府對商品房實行價格備案制度的影響，開發商因此紛紛放慢了樓盤開發進度。 3、土地出讓面積大幅增加，平均成交地價繼續走高。2010年，鹽城市區共出讓房地產開發用地72宗，較上年同期增加8宗；出讓面積達492.3萬平方米，同比增長89%；完成開發土地面積49.7萬平方米，同比增長28.76%；平均成交地價2160元/平方米，同比增長46.24%。分季度來看，土地出讓量和出讓價均波動較大論文發表。如：一季度土地出讓“量少價高”，二、三季度則反轉為“量多價低”。數據顯示，受宏觀調控政策影響，二、三季度市區房地產開發用地出讓面積分別較一季度增長90.8%和74.27%，但平均出讓價則下降了26.5%和38.6%，而土地出讓價格的下行激發了房企拿地的積極性，四季度鹽城市區房地產開發用地出讓宗數占全年總數的50%，達254.73萬平方米，占全年出讓面積的51.74%。 4、商品房供應與銷售量此增彼減，月度供銷節奏失衡。2010年，鹽城市區商品房（剔除建制鎮開發的商品房，下同）上市287.98萬平方米，同比增長17.07%；商品住房（不包含保障類住房，下同）上市206.24萬平方米，同比增長14.82%；銷售商品房247.57萬平方米，同比下降4.8%；銷售商品住房197.55萬平方米，同比下降9.29%。從月度時序來看，年內前3個月供應量逐月減少，4、5兩個月顯著回升，6月份在房地產開發周期性“房荒”及房價備案制度的共同影響下，供應量銳減投資運行，經歷了7月份的短暫回調后，8、9、10三個月商品房供應量一直在低位徘徊，至11、12月份則一反常態，供應量呈激增態勢。商品房供應與銷售量一增一減，究其原因，主要是由于2009年受暖市政策影響以及居民消費信心的高漲，鹽城市房地產市場供銷兩旺，房地產開發企業現金流充沛和對市場預期良好，促使土地市場交易活躍，土地交易量增長傳導至下游房地產開發環節，致使2010年商品房供應量剛性增加；而2010年以來樓市調控政策頻出，堪稱史上最嚴厲的“政策利空年”，差別化信貸政策壓縮了消費者投資性房產需求的空間，增加了其獲得房貸的難度和成本，加之4月份市政府對商品房實行價格備案制度推遲了房企開盤的進度，市場上買賣雙方觀望氣氛漸濃，致使銷售量同比下滑。 5、商品住房存量略顯不足，去化周期[1]較短。至2010年末，鹽城市區商品房累計可售面積159.15萬平方米，依年初以來商品房月均銷售21萬平方米測算，當前累計可售的商品房至少需要7—8個月的去化周期。另據統計，2010年末鹽城市區商品住房累計可售面積85.56萬平方米，依年初以來商品住房月均銷售17萬平方米測算，當前累計可售的商品住房去化周期僅需5個月，存量消化周期較短。 6、房地產開發貸款增長總體趨緩，地產開發貸款季度增量不增反降。至2010年末，鹽城市房地產開發貸款余額為78.71億元，同比增長41.48%，增幅同比下降1.63個百分點；全年房地產開發貸款新增23.07億元，同比多增6.32億元。分季度看，剔除12月份商業用房開發貸款增長帶動四季度房地產開發貸款增量環比增加的影響，房地產開發貸款季度增量呈逐季遞減態勢。另年末鹽城市地產開發貸款余額為17.54億元，僅比年初增加0.06億元，同比增長0.34%，增幅同比下降38.09個百分點。分時序看，年內除一季度地產開發貸款保持凈增加外，其余三個季度增量均為負值，其下降趨勢明顯。究其原因，一方面由于2010年以來國家對地方投融資平臺風險關注度增強，商業銀行在發放此類貸款時更趨“審慎”；另一方面，年內樓市調控不斷趨緊致使地產開發貸款縮量明顯。 7、個人購房貸款增幅持續回落投資運行，個人住房及個人商業用房貸款增速呈“雙降”格局。2010年末，鹽城市個人購房貸款余額234.84億元，同比增長50.19%，增幅同比下降37.53個百分點。其中，個人住房貸款余額202.65億元，同比增長54.41%，增幅較上年下降44.49個百分點；個人商業用房貸款余額29.19億元，同比增長25.98%，增幅同比下降15.92個百分點。2010年以來，個人購房貸款受政策調控影響較大，一季度，因上年末積聚的信貸需求在年初集中釋放，致使個人購房貸款增長較快，其增速穩中有升；但自4月中旬出臺差別化住房信貸政策以來，全市個人購房貸款同比增幅則呈持續下降態勢，4個季度個人購房貸款環比增速分別為19.36%，10.37%，9.45%和4.16%。 二、當前鹽城市房地產市場運行中存在的主要問題 1、商品房需求依然旺盛，“購房難”現象頻現。近年來，鹽城市城鎮化和城鄉一體化步伐不斷加快，新區建設和舊城改造力度不斷加大，2010年鹽城市委、市政府明確了市區實施城建重點項目共10大類計103個項目，其中涉及拆遷的就有6大類計100個項目，年度完成拆遷面積達200萬平方米，市區如此大規模的拆遷，使得居民住房的剛性自主需求進一步增加。而從投資性需求來看，隨著CPI的不斷高企，當前錢存銀行面臨著貶值的風險，房地產依然是公眾保值增值首選的投資產品。[2]鑒于以往每次樓市調控后房價均出現報復性反彈的“教訓”，購房者熱情不減，調控帶來的房價趨穩甚至微降，則成了一些購房者眼中買房的“跟進良機”。此外，4月份市政府對商品房實行的價格備案制度，使得許多樓盤經市物價局最后核定的價格與開發企業自身的預期價格相去甚遠，房企便通過延緩申請商品房預售許可證及放緩施工進度等方式來推遲商品房上市時間，而這直接導致了部分熱點樓盤“一房難求”，購房難現象頻現。 2、商品住房價格持續上漲，居民購房壓力倍增。據調查，受宏觀形勢向好、沿海開發戰略實施、城建步伐加快以及教育布局調整等因素的影響，2010年，鹽城市區房價總體呈顯著上升態勢投資運行，全年商品住房成交均價為4445元/平方米，與城市居民收入水平相比，當前鹽城市房價仍然超出了諸多家庭的支付能力論文發表。按照2010年市區居民人均可支配收入（20003元）和每戶家庭成員數3人，采用2010年市區商品住房成交均價（4445元/平方米）及1套住宅平均建筑面積（100平方米），可以測算出鹽城市目前的房價收入比大致為7.4：1，明顯高于國際公認的合理區間（3～6：1）。高企的房價不僅透支了居民的未來收入，加重了購房者的經濟負擔，同時也制約了居民消費能力和消費水平的提升。 3、住房供給結構不夠合理，保障性住房比例偏低。2010年，鹽城市計劃在市區新增700套合計3.5萬平方米住房用于廉租住房實物配租，新開工建設經濟適用房2600套合計20萬平方米，開發建設商品房260萬平方米以上。至12月中旬，盡管市區廉租房和經濟適用房等保障性住房建設已經順利完成全年計劃目標，但廉租房和經濟適用房等保障性住房與商品房的比例僅約為1：11，顯然，這一比例明顯偏低，保障性住房建設依然任重道遠。 4、住房貸款規模不斷擴大，房地產累積金融風險加大。至2010年末，鹽城市金融機構個人住房貸款余額達205.65億元，占全市各項貸款余額的15.69%，占比較去年同期高出2.5個百分點。2110年1—12月份，全市個人住房貸款累計新增72.46億元，占同期貸款（不含票據融資）總增量的23.06%，較去年同期高7.1個百分點。上述數據顯示，無論是余額占比還是增量占比，個人住房貸款在全部貸款中的比重均日漸增大。長期以來，房地產業融資過于依賴銀行貸款，而房地產市場的波動，勢必影響到房地產金融的穩定。目前，房價上升過快，已遠遠超出了公眾承受能力，這也是威脅房地產市場的最大不穩定因素。高企的房價不僅削弱了居民的購買力，而且透支了房地產市場未來的發展空間。從2010年初開始，國家對房地產行業的調控力度越來越大，房地產市場面臨的調整壓力也逐步累積，由此帶來的金融風險不容小覷。 三、對鹽城房地產市場未來發展的展望與建議 “十二五”期間，鹽城擁有“長三角一體化”和“沿海開發”兩大國家級戰略雙重疊加的優勢，未來5年將是鹽城城市化和城市現代化的重要發展期。江蘇沿海開發規劃明確，要把鹽城建設成為我國沿海地區現代化工商城市，到2020年，建成經濟實力較強的特大城市。按照特大城市的定位投資運行，屆時市區人口將達200萬。按照鹽城市實施江蘇沿海開發戰略，近期將要構建由鹽城市區、大豐市區組成的鹽城都市區，將其作為鹽城沿海開發的關鍵戰略點，推動鹽城都市區的進一步發育壯大，逐漸形成120萬人的鹽城都市區。目前，鹽城城市建設正如火如荼，僅2010年，市區實施城市建設重點項目就有103個，年投資達200個億。預計未來5年，鹽城城市建設將迎來新一輪高速發展期，因此，“十二五”期間，鹽城房地產業將面臨著諸多良好的發展機遇，存在巨大的擴張空間，房價上漲勢所必然。為了避免鹽城地價、房價的過快上漲，有關各方需要切實加強對國家房地產新政的貫徹落實，促進轄區房地產市場的平穩、有序、健康發展。 一是要充分發揮政府保障職能。各級地方政府應不折不扣地執行國家針對房地產業的各項調控政策，要因地制宜，立足長遠，實施項目建設規劃，合理控制城鎮房屋拆遷規模，加強基本農田保護力度，正確把握商業房地產開發的節奏。應強化政府對困難群眾的住房保障職責，不斷完善住房保障體系，加快經濟適用住房建設速度，加大開發量；要設立經濟適用房、廉租房專項財政資金。建議各級政府從財政土地出讓金中拿出不低于 20% 的專項資金用于解決經濟適用房、廉租房建設。同時，要根據不同人群，設計相應的住房保障制度，以更好地為低收入人群提供住房保障。 二是要繼續增加商品房有效供給論文發表。隨著沿海開發戰略的實施及新一輪中心城市建設步伐的加快，鹽城市區人口日益集聚，剛性需求將進一步釋放。相關部門應努力增加商品房市場供應，督促房企早開工、早上市，繼續為房企搭建平臺，幫助企業加快商品房推進速度，縮短入市周期，保持上市量穩定增長。同時，進一步改善住房供應結構，增加中小戶型、中低價位商品房的上市量，支持居民自住和改善性購房需求。堅持“有保有壓”，在優先保證普通商品住房供應的同時，嚴格限制低密度、大套型高檔住房的建設。 三是要合理調整商品房銷售價格。作為房地產企業投資運行，應站在全局和長遠的高度，正確認識當前房地產市場發展形勢，及時主動地對房價進行合理調整；要從提高服務質量和價格優惠等方面入手，帶動居民住房消費，這也是保證企業自身能夠正常持續發展的必備條件。只有始終堅持讓利于民、取信于民，房地產企業的發展才能真正走上良性發展的道路，進而迎來新的發展機遇。 四是要切實防控房地產金融風險。房地產業是一個資金密集型行業，與金融業的健康發展休戚相關。2009年下半年以來，伴隨著房價的飆升，房地產貸款也在大幅增加，其中潛藏的金融風險不容忽視。作為金融機構，應嚴格執行差別化信貸政策，切實限制各種名目的炒房和投機性購房。[3]在抑制不合理住房需求的同時，金融機構應積極支持自住型和改善型等合理住房需求。要拓寬房地產企業的融資渠道，分散市場風險，鼓勵房地產企業通過多種渠道籌集資金，同時加快成立專門針對房地產企業的擔保機構，積極探索房地產企業市場融資渠道，促進房地產金融健康發展。 五是要充分發揮媒體正面引導作用。新聞媒體要大力宣傳國家房地產市場調控政策和保障性住房建設成果，完善房地產市場信息披露制度，分類型、分地域及時公布商品房價格，增強市場透明度，引導居民住房理性消費，力爭形成有利于房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。 通聯：中國人民銀行鹽城市中心支行朱慶（副行長）