()“眾籌只是有可能解決了購買者對房子戶型、價格的需求預期，商品交易行為、交易的誠信、交易的互信都解決不了。”這是卓越集團執行總裁張遠在《每日經濟新聞》主辦的第四屆價值地產年會上，就以眾籌為代表的新型互聯網模式是否會顛覆房地產行業所作出的公開回應。

這一觀點得到很多與會者的認同。雖然房地產的互聯網業務——社區增值服務，正在成為行業下一步發展的新藍海，但彩生活服務集團總裁唐學斌表示，光靠收取增值服務費，完全不可能抵得上一套房子的開發成本。

未來20年是房地產黃金時代

在本屆年會召開前，業界一直對房地產行業未來的發展空間憂心忡忡。西南財經大學的一份研究報告顯示，最近3年，城鎮居民的住房擁有率大幅增長，從2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%，已經遠遠超過美國、日本等發達國家，而且新增房屋市場已經出現了供過于求的現象。目前有24.6%的家庭存在剛性需求，有13.1%的家庭存在改善需求。但真正有能力買房的家庭只占其中的18%~39%。

而在今年上半年，房地產市場不太樂觀的表現，也加劇了業界的悲觀情緒。

但在著名經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱眼中，中國房地產行業仍然有高速成長的機會。

他表示，當前住房消費還是很低的水平，盡管我國住房擁有率確實比較高，但是畢竟人口遷移，城市化進程還在繼續，中國的消費剛剛開始，市場仍然有巨大潛力。按潛力算，中國經濟高增長至少60年，要完成工業化進程，完成城鎮化進程的過程還得20~30年，潛力巨大。當然，能否完成潛力的挖掘是另一個問題。

這一觀點得到了新城控股高級副總裁歐陽捷的認同。他認為，由于城市舊改、結婚等帶來的剛性需求，以及大量還沒有在城市落戶的非戶籍人口的置業需要，目前的新房市場再發展20年仍然沒有問題。

協信集團總裁劉愛明表示，雖然此前輿論一直認為房地產“黃金十年”已經結束，但是他卻不同意這一觀點。

劉愛明認為，結束的是傻子都能賺錢的“傻子時代”，未來的20年才是行業發展的黃金時代。只要能達到較高的專業知識程度，未來房地產行業仍然是個虧損概率很低的行業。

除了商業地產的開發，產業地產也是未來發展的一個機會，產業驅動將是城市更新的一個主流。只有這樣，人們在一個地方才能同時兼顧工作和生活。

“房地產是最好的，風再冷不要跑，不論怎么吹都不要跑，房地產未來20年是黃金20年?！毙满t鵬集團副總裁李戰洪說。

互聯網暫時難以顛覆房地產

不可否認，在住宅領域行業的發展機會確實已經越來越少。盡管開發商在住宅地產以外遇到前所未有的機會，但龐大的需求目前還都是潛在的，要真正轉化為購買力需要時間。

這一點得到了諸多房地產企業家的認同。李戰洪指出，未來20年的房地產行業仍然是最好的，但他在會場提出了“15個不再”，其中之一就是“單一業態不再，未來依托單一業態發展，將使企業走向困境?！?/p>

《南方都市報》的一則報道稱，萬科總裁郁亮帶著員工去小米公司“取經”時，小米科技[微博]董事長雷軍[微博]直接提問：“你們的房子為什么不能砍一半的價錢賣?”雷軍的理由是，用互聯網思維的“小米模式”去蓋房：一批想買房又嫌房價太貴的人組成合伙企業，集資籌錢去買地;根據客戶群的住房需求，挑選好戶型并公示征求意見;施工環節外包給建筑企業;將地皮價與鋼筋水泥和稅費的總和定為房屋售價，沒有中間成本，房價自然會降。身在房地產行業之外的雷軍直言，如果以小米模式干房地產的話，可能只要一兩年時間，就能達到50%的市場占有率。

世茂集團副總裁蔡雪梅也曾經提出利用云服務平臺收集客戶數據，進而根據這些客戶的數據來開發房地產項目。

平安好房網CEO莊諾在本屆年會接受《每日經濟新聞》記者專訪時更透露，平安好房網此前已經推出了一款與房屋眾籌類型相近的金融產品，年化收益率可以達到14%，其最大的作用就是鎖定那些意向購房者的購買力和需求，讓開發商實現以銷定產，確保開發商能夠很好地規劃資金投入和收回周期，為企業降低財務成本提供幫助。他透露，已有萬科等房地產企業和平安好房網就類似的房屋眾籌項目深入洽談，探討房地產以銷定產的路徑。

不過，這一在理論上會幫助開發商極大降低資金成本和財務風險的做法，目前要完成真正落地，還有不少困難。如同張遠所說，眾籌無法解決交易，以及交易雙方的互信問題。

由于現行法律法規不支持房屋定制前收取制造訂金，開發商不能在建房前就收取意向客戶的任何保證金，一旦房屋定制完成，購房者若不能履約購買，所有的房地產開發風險仍然將轉移到開發商身上。這使得僅僅依靠第三方金融機構收集購房者有關資產和需求信息的操作模式，難以在實踐中得到廣泛應用。

此外，購房者五花八門的需要，也難以得到統一滿足，這也是房屋眾籌模式的難點之一。購房者會要求更多的房屋個性化開發，這對開發商來說，也是一個解決難度非常大的問題。

不過，這并不意味著房地產企業短期無法利用互聯網工具提升盈利能力。在這次價值地產年會上，很多房地產企業已經提出了利用互聯網發展社區服務、增加盈利可能的主張。

劉愛明就表示，未來如果仍然僅僅定位于開發商，路會越走越窄，因為城市發展不再以增量為主，經營將變得很重要，未來開發商可能轉成經營商和服務商。因此，他將協信定位為“3D城市運營商”和“全息生活服務商”，向購房者和租戶提供更多的增值服務。

基于同樣的視角，卓越推出了包含金融服務、商業物業服務、商務配套服務、資產管理的“E+服務”，將房地產從單純的房子變成了一個平臺。

歐陽捷則在此基礎上更進一步，提出做社區服務的O2O。他認為在過去十幾年間，開發商把大部分的資產都已經銷售掉了，目前剩余的最大資源就是業主，他非常看好這一市場的機會。

但是，這并不意味著新增服務能在短期內成為開發商主要收入來源。

歐陽捷說，大部分互聯網企業都是先圈人流再盈利，騰訊也是在圈入大量人流以后很久才盈利。而對開發商來說，要把人氣轉化為銷售收入也需要很長時間。

在這樣的背景下，類似潘軍提出的“免費住房”概念，也許只能是空中樓閣。唐學斌認為，“免費住房”是不可能的，因為有些人一輩子的收入可能都不夠買一套房子。藍光地產產品策劃中心總經理高長靖雖然沒有否定未來出現免費房子的可能性，但也認為進入這個階段至少需要5年以上。

號文”嚴格限制了總量，非標類理財產品依然因其較高的客戶預期收益率和銀行中間收入受到銀行和客戶的青睞。非標資產缺乏公允定價方式和交易市場，且一般持有至到期，普遍被認為風險大于可交易的標準化資產。由于銀行理財產品所投資的非標資產通常帶有金融機構的回購條款或融資人是本行授信客戶，非標也被認為是“剛性兌付”的典型代表。

“35號文”效用幾何

“35號文”的“三個分離”監管中，有兩項與資金管理有關，市場紛紛解讀為銀監會是為了壓制非標投資、打破剛性兌付，讓理財業務回歸到單純的資產管理、中間業務類中。理想豐滿，現實卻總是很骨感。

銀行理財投資非標準化資產的途徑一般有兩種：一種是被人們熟知的“買入返售”同業游戲：提供項目的金融機構會與提供資金的金融機構簽訂遠期回購協議，約定未來某個時期買回資產，資金方借此規避項目的信用風險;而另一種則是理財資金對接本行的項目：由于融資方是本行的授信客戶，理財資金無需他方回購來規避風險，其本質就是一筆自營貸款。

“35號文”要求本行信貸資金不得為本行理財產品提供融資和擔保，對第一種非標投資方式毫無影響：提供擔保的是外部金融機構的自營資金或信貸資金，并非本行資金。即使是第二種非標投資方式，信貸資金也可以繞道為理財產品提供融資和擔保：融資方就是本行授信客戶，若在理財產品到期前融資方無力償付，銀行可以直接對融資方進行一筆貸款或繞道同業方式對融資方放貸用于償還理財產品的本息，保證“剛性兌付”。就算融資方身處限制類行業，或銀行信貸額度不夠，無法紓困，自營資金也可以繞道，通過找過橋方轉手將該資產接下，保證“剛性兌付”，因為“35號文”只規定“代客理財資金不得用于自營業務”，并未限定自營資金購買代客理財資產。

而代客理財資金不得用于自營業務，則限制了理財資金直接購買自營資產池中的資產。在“35號文”發布之前，大部分銀行的理財業務部門已從名義上獨立，業務上雖有交叉，但在精于非標投資拙于金融市場的銀行業，業務上的交叉大多在債券上而非非標投資上。即使自營資金出現了流動性問題需要理財資金予以紓困，銀行也可以通過過橋方繞過“35號文”限制：銀行自營先將資產轉售給第三方持有，再由理財資金回購，補充自營流動性。

由于非標投資與交易缺乏公開、活躍的市場，共謀的機會成本很低，過橋方極易找到，這使得“35號文”在監管非標投資方面顯得有心無力，打破“剛性兌付”更無從談起。

債券市場困局

作為精于非標投資而拙于金融市場的金融機構，銀行人才儲備里非標投資人才也多于債券投資人才，這也就意味著當銀監會去年提出“柵欄”原則，要求理財業務從自營業務中獨立出來時，眾多中小銀行人才儲備不夠，發行投資于標準化資產的理財產品只能繞道而行。

理財資金直接購買自營資產池中的標準化資產，是中小銀行發行標準化理財產品的主要途徑之一，由自營交易員配置好標準化資產后，理財資金再打包買走。然而在“35號文”新規之下，這種途徑將被掐斷，代客理財資金不得用于自營業務，意味著理財產品要么尋求外部幫助，如找精于金融市場的證券公司作為投顧，處理標準化資產投資事宜，要么則只能自建交易員團隊，而在幾乎沒有人才儲備的條件下短期內建立交易員團隊，幾乎是不可能完成的任務。

雖然券商競爭激烈，外部合作容易，但由于資產全在表外，并由外部機構管理，銀行對其中資產既無責任也無義務，無法納入表內轉變為保本型理財產品。這對沒有專業理財資金管理團隊的眾多中小銀行而言就是禁止他們發行保本型理財產品。

然而債券市場卻不止損失中小銀行保本理財產品這一資金來源，根據“35號文”規定，理財產品之間不得相互交易、互調收益，這意味著銀行“玩轉”多年的“資金池”模式被禁止。從流程上，資金池型理財產品的模式為買入長期資產并持有，發行短期理財產品為資金池融資，由于理財產品滾動發行，到期理財產品的本息由新發理財產品的本金償付，而實際動作則是到期理財產品將所持有的資產交易給新發理財產品。這么做的好處是銀行減少了交易頻率，且不承擔市場波動的交易風險，同時，短期理財資金也能獲得長期資產的高收益。

資金池型理財產品規避了市場波動的風險，資產組合既定的情況下也能輕易估計預期收益率，符合銀行精于期限錯配拙于市場交易的特點，也符合銀行客戶厭惡風險的心理。一旦禁止資金池，債券市場可能會承受巨大的拋售壓力。

與非標投資可以輕易通過過橋方繞過交易禁令不同，投資于標準化資產的理財產品很難規避這一監管政策。想要在這個市場上尋找過橋方，談定高于或低于市場價的協議價格極其困難，交易一旦完成，監管很快就會找上門。

但如果以產品到期當天的市場價進行交割，則承擔了較大的交易風險。與債券基金不同，銀行投資于標準化資產的理財產品通常期限較短且固定，則更加劇了理財產品收益的不確定性。

面臨如此監管，銀行可選擇的路只有兩條：承受不確定性和將產品轉變為凈值管理型，開放申贖回。凈值管理型理財產品本質上等于公募基金，需要較高的人才儲備和與銀行現有系統截然不同的結算與風控體系。對缺乏人才儲備的中小銀行而言，短期內將資金池型轉變為凈值管理型很不現實，用銀行資金為市場波動買單，減少發行總量幾乎成了唯一選擇。

非標投資和資金池型理財產品本是利率市場化和資產證券化改革停滯時的替代產品，雖然存在一定風險，但盲目禁止可能會帶來更大隱患?！?5號文”背后是銀監會對業務條線交叉風險的擔憂，不過，強行要求銀行放棄現有模式，并在3個月內完成理財業務部門事業部制改革顯得有些操之過急。（來源：《每日經濟新聞》）