[提要]1997年開始的風暴將東南亞多年積累的財富掠奪一空。馬來西亞總理馬哈蒂爾怒斥索羅斯等資本大鱷道德品質低劣，制造危機，打擊各國貨幣。為何馬哈蒂爾只能從道德領域對索羅斯進行攻擊？因為索羅斯所作所為完全符合游戲規則，甚至也符合該領域的道德規范。事實上，包括溫州炒房團在內的資本流動、炒作等行為，在上無懈可擊，用行政手段制約只會引起更多的矛盾，而只有合理的經濟手段才能有效的對其進行規制。

[關鍵詞] 產業政策 房地產泡沫 金融風暴 民間資本

一、溫州炒房團概況

改革開放初，溫州人憑借其高人一籌的商業頭腦和眼光，通過“倒差價”，做家庭加以及一些在當時不合政策的活動，成為了“先富起來的一部分人”。

先富起來的溫州人在保值增值的方式上選擇了購房。首先，他們炒的是本市的樓盤。溫州資本于1998年開始炒房，溫州房價1999年增長17%，2000年增長20%，2001年增長22%，房產投資平均每年收益率近20%。溫州人憑借做實業、商業積累的幾千億元資本，從2000年起由《溫州晚報》、《溫州都市報》、《溫州商報》牽頭組織“炒房團”到異地炒房。由于其強大的購買力，受到行業自律性較差的開發商的追捧，二者一拍即合，其所到城市房價莫不飛漲，一時間各地政府使用行政手段限制炒房團，媒體也是一片“砍殺聲”。2005年，房產新政出臺，使用稅收、信貸限制等手段限制房地產行業，風波才逐漸平息。

二、溫州民資炒房投機行為的

理性分析溫州炒房行為，原因主要有三：

1、資本逐利性。追求利潤是資本的天然屬性，資本流動方向必定是低潤率行業向高利潤行業流動，做實業由于競爭加劇導致利潤率下降，閑置資本流入房地產業；盡管國家信貸政策收緊，但溫州發達的民間金融仍不斷地提供資金，并不斷推高利率。資本的流動雖然會造成價格的波動，會造成財富由部分人向另一部分人轉移。但只要存在信息不對稱，只要有投機機會，就會有資本進行投機。適度投機提高價格發現機制的效率，就像不能指望一個沒有投機的股票證券市場一樣，我們不能指望一個無投機的房地產市場。

2、國家產業政策對民間資本的限制，由于國家產業政策限制民間資本在電信、鐵路、石化、電力等行業部門的投資，在2003—2004年又進行了緊縮經濟的宏觀調控，在土地、信貸等方面限制民營的。民營資本向鋼鐵等行業轉移的道路被封， 龐大的民間資本缺乏宣泄口，開始集中于房地產、有色金屬、煤炭等少數領域。

3、缺乏完善的資本市場，缺乏優質上市資源，無法提供有吸引力的投資項目。偏低（甚至為負值）的存款利率和低迷的股市缺乏對資本的吸引力，造成了資金的“體制梯子外循環”。推究其根源——真正的績優股（如中石油、電信、民航等）不在國內上市——中國A股并不是中國經濟的“晴雨表”。A股上充斥著只為圈錢的國企，股市低迷，大量股市資本退出，轉入利潤率更高的房地產市場。

三、民資炒房的潛在危害

1、哄抬房價，催化房地產泡沫的形成。需求和供給決定價格，二者任何一個的變動都會均衡價格。由于房地產行業的地域性，大量資本流入一個地區時，難免會造成房價大幅上揚，從上講，只要有足夠的買者，足夠的投機力量，價格可以無限上漲，但這種沒有實際居住需求的“炒房”將房價炒到沒有下一個“接手者”，房地產泡沫就會破滅，而實際購房者資產就會大幅縮水。

2、不利于經濟結構的調整。用于炒房的資金脫離實體經濟，占用了大量產業資本以及大量銀行貸款，影響中國產業升級和經濟結構優化，盡管短期對GDP有正面影響，但對長期經濟增長不利——它并不能帶來勞動力素質的提高和技術進步。

3、制造巨大的銀行信貸風險。中國的購房者的房款70%依靠銀行貸款，炒房造成的房價大起大落是銀行的“心腹大患”——如果房價大躍，貸款購房者抵押資產（即所購房屋）不足所貸金額，會給銀行造成上萬億的呆壞賬那將是一場大的金融災難。四、引導民間資本與防范風險的建議

1、進一步放開行業準入限制并引導民間資本向國家產業政策鼓勵的領域投資。由于國家產業政策的限制，很多“好賺錢”和“賺穩錢”的行業民間資本進不去，而多年苦心經營已逐漸形成氣候的民間資本已經有足夠的資本和經營能力參與到一些投資數額大、資本回收期限長的行業。國家應采取多種公私合營的方式，讓民間資本參與到鐵路、電信等行業中去，這既解決了國家該行業的投入不足，也是將民間資本引上“正途”的有效辦法。

2、引導民營通過資本聯合做大做強。在浙江，小而散的經營方式已經成為企業集群的發展瓶頸。對單個企業來說，進一步做大的空間已經不大，本地企業之間盲目的價格戰只會兩敗俱傷，只有通過民企自發報團組建資本聯合方式的財團，才能突破現階段的發展瓶頸，變“小狗”為規模經濟，在市場尤其是面對國外采購巨頭時擁有更大的話語權。

3、引導民間資本流向風險投資項目。風險投資的高收益率不是房地產所能必定，但由于民間資本對于這些項目不熟悉，導致一邊是數百億民間資本找不到保值增值的有效途徑，一邊是大量的創新項目大不到資金支持。建立一個完善的信息市場，引導民間資本流向風險投資項目是化解當前房市風險的有效途徑。

4、用資本證券化來化解銀行信貸風險。資本市場有一條鐵律：只要投資有風險，就會有相應的避險工具。當銀行積壓了大量抵押房屋時，既給銀行帶來了巨大的信貸風險，也限制了資金的流動性。而通過將這些抵押房屋（資產）打包發行證券，銀行轉化了部分風險，也增強了資金流動性。只要監管部門的監管能力跟上，資產證券化還能給資本市場提供相當的投資機會。

5、開拓和開放房地產金融市場。任何一個市場的開放都會有點混亂，但只有越開放，風險才會越小。當前我國金融市場發展尚處于低級階段，房地產的開發資金幾乎完全來自銀行，銀行承受過大風險。必須開發出新的金融產品，發展包括信托、基金在內的多種融資方式，變單純的間接融資為間接融資和直接融資相結合，并廣泛利用國外基金的力量。

五、對房地產新政的看法

在去年采取的加息政策并沒有房地產行業走勢的情況下，今年又推出了針對房地產的一系列稅收等限制措施。對于本次房地產新政，我的看法是：

1、有利于防止過度投機。由于對兩年內轉手的購房者征收5%的稅收，降低了投機房地產的利潤率，大批炒房資金開始退出房市，轉入股市，投機的減少使真正的需求（包括住房需求和保值需求）顯現了出來。

2、不會大幅降低房價。30%，降幅絕不會超過30%。30%——房貸的首付款，如果降幅超過之一限度，即房屋資產縮水到小于70%的貸款額，就會有人不再償付貸款。銀行將會面臨巨大的壞賬風險，這是當局萬萬不允許的，然而房價絕不會由某一項政策決定，只會在需求和供給的變動中找到均衡。對于銀行來說，巨額的住房貸款不通過有效的避險工具轉移風險，永遠都會面臨巨大的壞賬風險。

3、無法真正解決房地產行業發展的問題。我國房地產行業的集中度很低，排名第一的萬科集團的市場占有率不足1%，其背后深層次原因不是競爭激烈，而是我國沒有形成統一的市場，各個區域之間相對封閉，企業的外地經營成本比當地企業高得多（如萬科“拿地”成本比當地開發商高3%—5%），優勢企業無法通過競爭實現行業整合。其次是新政沒有涉及房地產開發商融資方式的轉變問題。房地產業最大的問題是無法與資本市場對接，沒有有效的融資平臺，在美國房地產開發的資金主要來自發行垃圾債券（一種利息率和風險都衡高的債券），而我國房地產企業卻大不到資本市場的標準。因此房地產的產業政策應著重于使企業提高自身素質，使企業走上從只發行面向機構投資者的短期債券到發行面向公眾的長期債券（甚至是垃圾債券）之路。盡快實現全國市場的統一，促進房地產公司的優勝劣汰，使資源集中到優勢企業中，同時加強對開發商的監管和房地產行業自律精神，房地產行業發展才能進入良性循環。而在新政中受到諸多限制的房地產開發商，則要對原有經營模式、營銷模式進行創新，尤其要開拓新的融資渠道，改善自身的資本結構。