最近，從中央到地方有幾項調控政策出臺，其對深圳本地房地產市場到底有多少實質性的，需要仔細一下。

一、銀行存款準備金率的提高，效力有限

經過央行批準，實行差別存款準備金率制度，將資本充足率低于一定水平的金融機構存款準備金率提高0.5個百分點，執行7.5%的存款準備金率。其他金融機構仍執行現行存款準備金率，共計收縮可貸資金約1100多億元。

存款準備金制度一向是央行調控貨幣市場的主要手段之一，其目的是防止貨幣信貸的過快增長，在西方發達國家及金融自由度較高的地區運用效果非常明顯。

相對的，在我國存款準備金制度調控效果就沒有那么明顯了。

從宏觀面上看，這樣的存款準備金調控意圖很難說沒有，但也應注意到，本次調整由于僅涉及到少量金融機構，同時，它對于整個貨幣投放量的調控作用是有限的，因此，它的立足點，應該還是更多地在于推進商業銀行實行更為理性的經營行為、建立更為合理的治理機制。而這些，不僅僅對于股份制商業銀行，同時對股份制改造中的國有銀行以及民營銀行，都具有極其重要的意義。

同時，這次上調存款準備金率不僅著眼于控制貨幣信貸的總量，還兼顧優化了貨幣信貸的結構，鼓勵銀行加大對農業、中小等方面的貸款投放。

從微觀的資金面上看，金融機構減少可用資金1100億元對資本市場資金面的影響有限。并且，由于各類信托產品的出現及大量上市，在某種程度上緩解了開發企業的資金壓力，新的金融創新產品的出現也達到規避這一政策的效果。

再者，隨著CEPA的實施，多家香港銀行在深圳的業務近期有望展開，大量香港及海外資金將進入深圳金融市場，其中的部分會投向房地產領域，可以解決金融控制帶來的不利影響，同時將風險轉移到外資銀行。

【資料】金融機構必須將存款的一部分繳存在中央銀行，這部分存款叫做存款準備金；存款準備金占金融機構存款總額的比例則叫做存款準備金率。

附：20年存款準備金率六次調整

★1985年：為克服法定存款準備率過高帶來的不利影響，統一為10%。

★1987年：為緊縮銀根，抑制通貨膨脹，從10%上調為12%。

★1988年：為緊縮銀根，抑制通貨膨脹，進一步上調為13%。

★1998年3月21日：對存款準備金制度進行了改革，從13%下調到8%。

★1999年11月21日：由8%下調到6%。

★2003年9月21日：由6%調高至7%。

★2004年4月25日：實行差別存款準備金率制度，將資本充足率低于一定水平的金融機構存款準備金率提高0.5個百分點，執行7.5%的存款準備金率。其他金融機構仍執行現行存款準備金率。

二、固定資產投資項目資本金比例提高，促進開發商理性投資

2004年4月28日，國務院發出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發固定資產投資項目資本金比例。鋼鐵由25%及以上提高到40%及以上；水泥、電解鋁、房地產開發(不含適用房項目)均由20%及以上提高到35%及以上。

固定資產投資需求增長一直是經濟快速增長的主要拉動力，但2004年一季度表現出明顯的過熱跡象。但就深圳本地房地產市場情況看，情況并非如此。規劃與國土資源局公布的數據顯示：今年第一季度，深圳市完成房地產開發投資103.32億元，較去年同期增長8.79%，增幅比去年同期回落了7.61個百分點，商品房施工面積為2036.88萬平方米，比去年同期增加了1.83%；新開工面積到324.11萬平方米，比去年同期增加了9.07%，而商品房竣工面積為172.41萬平方米，比去年同期減少了31.64%。

2004年第1季度，深圳市商品房批準預售面積為173.17萬平方米，批準預售面積比實際銷售面積少41.72萬平方米，其中住宅批準預售面積比銷售面積少33.79萬平方米，住宅新增供求比為0.82:1。考慮到商品房空置以及房地產三級市場（二手樓）的銷售等實際情況，商品房市場供給量與需求量總體上繼續保持基本均衡的態勢。

深圳本地市場總體較為均衡，并沒有出現投資過熱的狀況，隨著該項政策的出臺，開發商會更加謹慎地對待新開發地項目，更好地控制項目資金運用，擴大融資渠道，合理利用資源，而對整體市場供應不會產生多大的影響。

深圳地產市場在經歷了多次過熱之后，已經逐漸趨于理性和成熟，各品牌發展商和中小發展商都在盡力避免地產過熱現象的產生，讓深圳地產走上穩定發展的道路，也只有長期穩定地發展，才能使整個地產界保持良好的市場氛圍，使供需雙方共同努力，更加理性地推動深圳地產繼續領跑中國地產界。

三、實施央行121文件，重在控制市場，減少投機，抑制高消費

2003年6月13日，中國人民銀行發出《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121文件）。其中規定，如果借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房（高檔商品房、別墅除外），商業銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執行；購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行。

近期向銀行貸5年以上的款，第一套住房（不包括高檔商品房、別墅）的利率可按5.04%的貸款利率計息，而第二套住房的利率則將按照5.76%來執行，第二套房的利率要比第一套房的利率高出約14.3%。

現階段，第二套住房及高檔住宅利率上漲的影響，具體有以下幾點：

1、增加普通家庭二次置業成本

不過，只要采取第二套住房以夫妻另一方名義貸款的方式，一般家庭都應該能夠有效解決難題。這不過是一點小小的麻煩。

2、增加高檔住宅、豪宅、別墅置業成本

置業成本的增加會適度減小短期內對高檔住宅的需求，但就目前市場情況看，真正的豪宅依然走俏，客戶對銀行貸款依賴較小，受影響程度不甚明顯。

3、投資客戶成本增加、門檻提高

對于投資住宅的散戶，由于主要靠租金抵月供，貸款利率的上升會直接增加投資成本，減小住宅出租收益，增加風險。因此，部分散戶會謹慎介入。

由于現階段個人住宅貸款還是屬于銀行業的優質業務，一般銀行還將繼續維持很大熱情，在適度變通的情況下，例如用多個身份證買房、團購等，銀行一般會適當減低部分貸款利率，以挽留客戶。但隨著新一輪房地產低谷的預期到來，拖欠貸款、斷供的風險會加大，銀行對投資型客戶的態度也會更加謹慎。

4、依賴銀行貸款程度高的中小開發商影響較大

再結合固定資產投資項目資本金比例提高的政策，提高利率對于主要依賴銀行貸款運作的開發企業壓力加大。這一類發展商對銀行貸款資金的依賴一般在80％以上，因此，多項金融控制措施的實施，將使其資金鏈運作出現一定困難。

從2003年6月央行公布121文件后各地開發企業的反映看，北京較為敏感，廣東則相對平靜。究其原因，與北京的政策導向型市場不同，廣東的市場導向型房地產市場較為規范和成熟，抗壓能力較高。

隨著新金融政策的逐步實施，部分中小開發企業會逐漸感到資金壓力，項目取得和開發難度加大，后繼乏力。因此，部分企業會選擇退出，部分會選擇進軍內地市場或者與內地開發企業合作。 四、其他相關細則的出臺，核心還是穩定市場

在央行及國務院出臺了新政策的同時，各地政府及銀行機構也相繼出臺了多部細則，用以針對本地房地產市場的特殊情況。這些細則針對的主要是某些省市房地產過熱的炒作或房價過快的增長，其對深圳市場的較小。

1、超過三套住房不予放貸

溫州市工商銀行最近對個人房貸利率進行上調，同時宣布對購買三套住房以上的貸款人不再辦理房貸。同時，北京工行同樣不鼓勵投資性的住房貸款行為，對于個人投資性購房超過三套也不予放貸，同時對房貸申請者的個人資信審查將更加嚴格。

溫州工行此舉與控制當地炒房團的投機行為有關，其他地區的分行還沒有對個貸利率進行如此大幅度調整。

由于受前段時間溫州炒房團事件的影響，長三角地區房價增幅過快，市場泡沫凸現，上海等地銀行采取金融緊縮也是正常手段。

而針對工行溫州大幅上浮個貸利率30%以上，廣東省工行有關負責人表示，廣東省工行個人貸款業務如常進行，利率并未上浮，貸款利率都在央行規定的個人貸款利率浮動幅度范圍之內，近期并未收縮個人信貸規模和提高利率。

2、銀行放慢公司貸款的增長速度

根據中國銀行今年一季度貸款增長速度偏快的經營情況，總行要求各行采取措施嚴格控制公司貸款投放速度，積極調整信貸結構。

中行也提出，要高度關注零售貸款不良比率不斷上升的勢頭，嚴格控制貸款投向，重點支持中等收入以上家庭購買自用住房，適當支持購買高檔住房和適用房的客戶，嚴格控制購買豪華別墅和購房用于投資；適當支持個人商鋪按揭貸款。

3、高檔商品房的定義

對于高檔商品房的定義，在廣州有了明確的標準：建筑面積超過150平方米，同時價格超過上年度本地區商品房平均價格的30%至50%的商品房；2003年在廣州地區，高檔商品房是指銷售價格超過6000元／平方米，同時總售價超過90萬元的住房。

相對廣州，深圳市的定義就要寬松一些了，雖然目前定義尚未出臺，但相關人士認為，在目前的深圳市場，建筑面積超過140平方米，銷售價格超過8000元／平方米的住房才算高檔住宅。此類樓盤在2003年新盤中的比例不足10％。

總的說來，現在金融控制的意圖已經顯露，而這些措施的效果還有待時間和市場的檢驗，如果目前所采取的政策措施仍然不能達到預期效果的話，將可能會有力度更大、更具體的措施出臺，以期有效控制房地產行業的速度和房價的變化過程。