1、房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的涵義

很多發(fā)達國家在房地產(chǎn)行業(yè)，無論是買賣存量還是增量幾乎都是經(jīng)過中介進行交易的，所有買房和賣房信息都是通過經(jīng)紀人協(xié)會傳送的。以美國為例，房地產(chǎn)交易有85%是通過中介服務(wù)進行的，其中信息技術(shù)的應(yīng)用十分廣泛。1997年以來，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的70多萬名成員中，上網(wǎng)人員的比例已經(jīng)從27%增加到72%；平均有90%的經(jīng)紀人擁有電腦，60%的經(jīng)紀人使用E-mail與客戶聯(lián)系；60%的房地產(chǎn)公司在互聯(lián)網(wǎng)上建有自己的網(wǎng)站，72%的房地產(chǎn)公司直接通過網(wǎng)絡(luò)與客戶洽談業(yè)務(wù)。

目前在歐美房地產(chǎn)中介行業(yè)比較流行的信息技術(shù)是MLS（MultipleListingService）系統(tǒng)，它通過房地產(chǎn)經(jīng)紀人的聯(lián)合，共同組建信息共享的系統(tǒng)資源，彼此分享信息。對于要租買房屋的消費者來說，只需在房地產(chǎn)經(jīng)紀人所設(shè)的計算機終端上輸入要租買房屋的特征，就可以查出所有共享資源中符合條件的房產(chǎn)，并可以通過網(wǎng)上的電子地圖查看所選房屋的實際位置，通過網(wǎng)上播放的實地錄像“考察”房產(chǎn)的外觀、環(huán)境及房內(nèi)格局是否符合自己的喜好。如果在現(xiàn)有的共享資源中沒有找到合適的房產(chǎn)，客戶還可以委托經(jīng)紀人把自己的要求上傳至專業(yè)的房產(chǎn)交易網(wǎng)站，在更龐大的數(shù)據(jù)庫中查找相關(guān)房源。在美國目前大約有90%的房地產(chǎn)經(jīng)紀人參加了MLS系統(tǒng)，英國、加拿大、澳大利亞、日本、新西蘭等國家也相繼推行了MLS系統(tǒng)。信息技術(shù)在美國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的應(yīng)用還包括使用CD-RDM式合同和使用人工智能計算機評估房地產(chǎn)價格等等。

結(jié)合美國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)信息化的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，筆者認為房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的涵義可以概括為以下幾個方面：

1.1、辦公自動化、信息化（OA系統(tǒng)）：實現(xiàn)信息的網(wǎng)絡(luò)化傳遞、信息資源的快速共享、工作流程的全部自動化。

1.2、業(yè)務(wù)處理自動化、信息化（即企業(yè)的MIS系統(tǒng)、輔助決策系統(tǒng)）：實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理的統(tǒng)一規(guī)劃、項目管理、財務(wù)管理和人力資源管理等主要內(nèi)容的基礎(chǔ)管理業(yè)務(wù)處理活動自動化和信息化。

1.3、客戶服務(wù)自動化：利用信息系統(tǒng)及時了解客戶信息，并以最快的速度向客戶提供最滿意的服務(wù)。客戶服務(wù)自動化在美國已經(jīng)作為公司發(fā)展最為重要的一部分。

2、房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的優(yōu)勢分析

2.1、有利于降低運營成本、形成規(guī)模效益。在房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的初期，中介公司一般以電話的形式開展業(yè)務(wù)往來，因此信息的獲取渠道非常單一，人力、物力的投入成本較高，尤其是公司的業(yè)務(wù)擴大時，信息渠道窄的制約更明顯起來。如今在網(wǎng)絡(luò)時代，則能有較實現(xiàn)信息傳遞成本的低廉化，由此能夠給公司帶來相應(yīng)的規(guī)模效益。以美國的MLS系統(tǒng)為例，該系統(tǒng)采用的是遠程在線交易系統(tǒng)，具有實時處理業(yè)務(wù)和遠程控制的特點，信息化平臺為房地產(chǎn)經(jīng)紀人之間以及房地產(chǎn)經(jīng)紀人和客戶之間提供了方便快捷的交互式空間。美國MLS的成功經(jīng)驗表明，信息集成化和服務(wù)集成化既方便了客戶，同時也使得公司在不斷的發(fā)展和壯大中有效的降低運營費用。

2.2、有利于提高服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)中介行業(yè)作為一個服務(wù)行業(yè)，中介公司競爭能力的強弱關(guān)鍵反應(yīng)在其總體服務(wù)質(zhì)量的高低上。決定服務(wù)質(zhì)量差異的主要因素在于服務(wù)的專業(yè)性和技術(shù)性。專業(yè)性的加強關(guān)鍵在于中介公司服務(wù)理念和專業(yè)知識的不斷完善；而技術(shù)性的提高則體現(xiàn)在整個服務(wù)的過程中能為客戶提供更方便、快捷和準確的信息。網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢恰好可以為這種對服務(wù)技術(shù)性的要求提供強大的支持。通過網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用，整個服務(wù)流程變得更加簡單、順暢，中介公司之間可以進行最快的信息交流，從而能夠在最短的時間內(nèi)給客戶提供最完善的服務(wù)。

與此同時，中介公司以網(wǎng)絡(luò)新技術(shù)為依托開發(fā)更多的業(yè)務(wù)種類，滿足不同客戶的多種需要。比如美國的MLS系統(tǒng)就憑借其交易系統(tǒng)可以遠程控制的特點，為需要異地房屋買賣和租賃的客戶提供與本地客戶相同的服務(wù)。大大豐富了其客戶來源。同時，再加上很多房地產(chǎn)經(jīng)紀人依靠網(wǎng)絡(luò)有效地提高了工作效率，從而推進了企業(yè)的品牌效應(yīng)不斷擴大。

2.3、有效地促進了企業(yè)內(nèi)部管理的科學(xué)化。在企業(yè)發(fā)展過程中，隨著規(guī)模效應(yīng)的強化，往往帶來的負效應(yīng)是企業(yè)機構(gòu)臃腫和人員辦事效率降低，這就需要企業(yè)建立一個行之有效的內(nèi)部管理系統(tǒng)。隨著網(wǎng)絡(luò)時代的來臨，在公司內(nèi)部架設(shè)局域網(wǎng)，使管理更為規(guī)模化和專業(yè)化便成為了可能。局域網(wǎng)的架設(shè)，一方面可以為公司內(nèi)人員之間的交流提供便利條件，公司成員之間通過局域網(wǎng)可以暢所欲言就公司現(xiàn)狀進行討論，一些好的提議和見解也可以在交將近中不斷深化并達成共識；另一方面，房地產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)各公司的業(yè)績也可以在網(wǎng)絡(luò)上及時更新并予以通報，通過信息和業(yè)務(wù)量的查詢，公司管理者能夠及時把握本公司當前在業(yè)內(nèi)的運行狀況和所處地位，從而能夠制訂更為有效的方針和對策。

3、我國房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的三個階段及方案的構(gòu)建

企業(yè)信息化實質(zhì)上是企業(yè)組織機構(gòu)、工作流程和計算機技術(shù)三個方面的優(yōu)化組合，借鑒國外房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)信息化的歷程，筆者認為我國房地產(chǎn)中介行業(yè)實現(xiàn)信息化要經(jīng)歷三個必經(jīng)階段：第一階段形成的是接口式的商務(wù)模式。在這種模式中，各項工作的服務(wù)流程是各自獨立的，客戶、業(yè)務(wù)相互獨立，組織機構(gòu)是樹型結(jié)構(gòu)。第二階段是集成商務(wù)模式，形成“客戶/服務(wù)器”體系。在這一階段中的組織體系是相對網(wǎng)狀的，基本實現(xiàn)了以服務(wù)對象為核心把工作流程中的各個功能串接起來。第三階段就是Internet時代，該階段完全借用互聯(lián)網(wǎng)完成協(xié)同式的商務(wù)運作。

結(jié)合我國房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀和網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營模式的特點以及美國的成功經(jīng)驗，筆者認為在目前階段，在我國房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展信息化的過程中，應(yīng)該走電子商務(wù)和傳統(tǒng)經(jīng)營方式相結(jié)合的道路，即以中介企業(yè)內(nèi)部局域網(wǎng)為基礎(chǔ)，以電子商務(wù)系統(tǒng)為依托，兼顧傳統(tǒng)的電話熱線服務(wù)、營業(yè)網(wǎng)點窗口服務(wù)和上門服務(wù)等方式，構(gòu)建房地產(chǎn)中介行業(yè)的信息化系統(tǒng)（系統(tǒng)規(guī)劃見圖）。

在該系統(tǒng)中，以租房或購房為例，消費者通過Internet訪問中介企業(yè)的Web網(wǎng)頁，中介企業(yè)在網(wǎng)頁中詳細介紹代售房屋的詳細資料和實物效果圖，然后消費者在其中選擇自己所需要的產(chǎn)品或服務(wù)， 然后向企業(yè)發(fā)出購買請求信息。企業(yè)在收到求購信息后，分別把消費者利用注冊賬戶輸入的個人身份信息和包含了消費者持卡銀行發(fā)授的賬號信息交于認證中心和交易網(wǎng)關(guān)，經(jīng)過認證中心對消費者的認證和交易網(wǎng)關(guān)專線連接的消費者所在銀行對該消費者的支付能力進行確認以后，企業(yè)就回答消費者購買提出的任何問題。在交易行將完畢時，房地產(chǎn)中介公司將交易結(jié)果向房產(chǎn)管理部門登記注冊并辦理相關(guān)手續(xù)，同時請求房產(chǎn)管理部門向消費者發(fā)送房屋產(chǎn)權(quán)證的電子版。在發(fā)證前，中介企業(yè)從消費者所在賬戶中提取購房款。最后，中介企業(yè)向消費者發(fā)送房屋鑰匙和紙制的房屋產(chǎn)權(quán)證。對于委托企業(yè)銷售房產(chǎn)的消費者，消費者首先向房屋管理部門申請該房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證的電子版，同時向認證中心尋求交易認證并注冊登記。然后消費者將個人身份信息、賬號、房屋產(chǎn)權(quán)證電子版和委托售房合同交到中介企業(yè)，中介企業(yè)持上述證件和企業(yè)資質(zhì)證明向認證中心申請代理銷售該房產(chǎn)，在得到認證中心的確認后，正式代理該房產(chǎn)的銷售工作。在房產(chǎn)銷售完畢后，再通過中介企業(yè)的賬戶向售房人所在銀行的賬戶支付售房款。

考慮到目前我國房地產(chǎn)中介行業(yè)中，相當一部分企業(yè)仍以傳統(tǒng)的方式經(jīng)營，所以為了兼顧傳統(tǒng)的經(jīng)營方式，在房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化系統(tǒng)中，還增加了電話熱線服務(wù)、固定營業(yè)網(wǎng)點的窗口服務(wù)以及上門服務(wù)等功能。

4、結(jié)語

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，在北京、上海、深圳和重慶等城市，每年涉及的房屋買賣交易額有幾百億，隨著房地產(chǎn)二、三級市場的開放，這一份額在急劇膨脹，房地產(chǎn)中介行業(yè)如果不能加快信息化的進程，不僅會影響大批的租房人和買房人，而且也會影響房地產(chǎn)中介公司自身的發(fā)展，甚至?xí)绊懙轿覈康禺a(chǎn)市場的健康發(fā)展。很多房地產(chǎn)中介公司已經(jīng)認識到建立房地產(chǎn)中介服務(wù)系統(tǒng)的重要性，有些房地產(chǎn)中介公司也開始自行設(shè)計房源數(shù)據(jù)庫，向客戶提供服務(wù)。我們有理由相信，在21世紀的網(wǎng)絡(luò)時代里，我國的房地產(chǎn)中介行業(yè)將在信息化的浪潮中走向成熟，逐漸成為我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的中堅力量。

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