【摘要】房產(chǎn)租賃業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)重要的產(chǎn)業(yè)之一，它不僅關(guān)系到我國(guó)大多數(shù)城市流動(dòng)人口能否安居樂業(yè)，也關(guān)系到城市的穩(wěn)定與繁榮。因此，我們要認(rèn)清房屋租賃管理的形勢(shì)，積極探索并完善房租租賃的方法和策略，只有這樣才能穩(wěn)定房屋市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房屋租賃；管理缺陷；形勢(shì)；方法

房屋租賃管理是維護(hù)房租市場(chǎng)和社會(huì)治安的基礎(chǔ)性工作。加強(qiáng)房屋租賃管理有利于準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息；從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的調(diào)控，同時(shí)也是強(qiáng)化房地產(chǎn)的行政管理職能的重要手段；加強(qiáng)房屋租賃管理有利于規(guī)范租賃秩序，促進(jìn)中介行業(yè)的服務(wù)，是有效防范租賃糾紛的重要手段，對(duì)建設(shè)和諧社會(huì)具有重要意義。

1 我國(guó)房租賃管理存在的缺陷

近年來 ，雖然我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)有了進(jìn)一步的發(fā)展，但仍舊存在很多問題：與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度的不一致、不協(xié)調(diào)，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不相適應(yīng)。主要體現(xiàn)在一下幾個(gè)方面：

第一，缺乏誠(chéng)信

房屋租賃市場(chǎng)的日益擴(kuò)大，給不法分子帶來了可趁之機(jī)。一些房屋中介在沒有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和中介資質(zhì)證明的情況下，進(jìn)行無照經(jīng)營(yíng)，打出虛假?gòu)V告。他們提供虛假的租賃信息和電話號(hào)碼，與顧客簽訂租賃合同，為騙取顧客的定金、押金和中介費(fèi)，這種欺騙行為普遍存在。實(shí)際生活中，這種騙取消費(fèi)者的行為比比皆是，很多中介商多次對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行詐騙，令公眾對(duì)房屋中介的信任度降至了最低點(diǎn)。這些現(xiàn)象表明，誠(chéng)信缺陷已經(jīng)成為房屋租賃管理中迫切需要解決的問題。

第二，管理體系不健全

目前，我國(guó)的房屋租賃管理體系沒有形成專業(yè)化、規(guī)模化和規(guī)范化的模式，所以雜亂無章的管理制約了房租租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，也是房產(chǎn)中介在工作中遇到的障礙。此外，不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方式較為單一，導(dǎo)致我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)的管理系統(tǒng)也比較單一。因此，無須的房屋管理體系從一定程度上制約了整個(gè)房屋租賃系統(tǒng)的迅速發(fā)展。

第三，立法工作滯后

面對(duì)我國(guó)租賃市場(chǎng)日新月異的發(fā)展，租賃管理也出現(xiàn)了很多新問題和新情況，但是我國(guó)有關(guān)房屋租賃管理的法律法規(guī)卻相對(duì)滯后。法律的不健全給房屋租賃管理工作帶來了很大的難度，例如立法中對(duì)于集體土地的租賃、租金的支付方式、租賃形式多樣化以及出租人多元化等不夠全面，從很大程度上阻礙了房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

第四，合同不規(guī)范

租賃管理中，合同是非常重要的租賃憑證，也是維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的有力依據(jù)。但是實(shí)際的房屋租賃管理中，合同糾紛的問題反而出現(xiàn)的最多，很多中介機(jī)構(gòu)很簡(jiǎn)單的以口頭形式規(guī)定了價(jià)格，這樣很容易形成不合理的房租價(jià)格，過高或者過低，都會(huì)引起租金價(jià)格的糾紛。還有些中介機(jī)構(gòu)在簽訂合同時(shí)，不按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，引起了房屋租賃管理的混亂。

2 加強(qiáng)房屋租賃管理的形勢(shì)和方法

第一，實(shí)施租賃房屋登記備案，增強(qiáng)房管部門的管理職能

我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)房屋租賃的法律法規(guī)主要針對(duì)房屋租賃合同的登記與備案。但是由于房屋租賃合同的登記和備案都是事后管理，因此無論是否辦理的登記和備案并不影響合同的法律效力，很多房屋的租賃者就算簽訂了房屋租賃合同也不接受管理，直接導(dǎo)致房管部門對(duì)房屋租賃管理不到位。因此，為了建立健全的房屋租賃管理體制，建立新的管理模式而采取了“房屋租賃登記備案”制度。此制度規(guī)定了租賃房屋登記備案的相關(guān)工作程序以及文書格式，執(zhí)行統(tǒng)一的備案登記程序。此制度的實(shí)行，將待租的房屋和短租的房屋統(tǒng)一納入了管理的范圍，可以使房管部門掌握全面的房屋租賃信息，從而使房屋租賃的管理更加信息化，為房管部門的調(diào)控提供依據(jù)。

第二，實(shí)施統(tǒng)一的代征稅政策，加強(qiáng)管理力度

房屋租賃的代征稅對(duì)于任何一個(gè)城市的房屋租賃管理部門來講都是十分重要的工作。它既能增強(qiáng)房屋租賃的管理力度，也能實(shí)現(xiàn)各地區(qū)稅源經(jīng)濟(jì)的主要手段。目前來講，很多城市在代征稅的管理方面存在很多弊端：一方面急功近利，除了集中主要精力與代征稅工作上，甚至為了稅收放棄了相關(guān)備案手續(xù)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)房管部門的職能十分不利；另一方面，盲目擴(kuò)大征稅范圍，使政府的形象受到了損害。統(tǒng)一代征稅的政策使這些問題得到了改觀，一些列的房屋租賃政策的實(shí)施晚上了稅政管理的制度，解決了很多出現(xiàn)在代征工作中的問題，促進(jìn)了房屋租賃的管理，實(shí)現(xiàn)了代征稅總量逐年增加。

第三，實(shí)行第三方租金代收方式，建立租賃市場(chǎng)的安全機(jī)制

實(shí)際生活中攜款潛逃等事件的相繼產(chǎn)生，嚴(yán)重?fù)p害了房屋租賃者的利益，為了穩(wěn)定房屋租賃秩序，建立良好的房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭，確保房屋租賃市場(chǎng)的安全、健康發(fā)展，建立第三方租金代收形式可以最大限度的保護(hù)租賃當(dāng)事人的根本利益。南京開創(chuàng)了委托銀行作為租金代收機(jī)構(gòu)的先例，制定了《南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房屋租賃委托銀行收、付租金暫行規(guī)定》，規(guī)定中明確了在房租租賃業(yè)務(wù)中，銀行是唯一代收租金的機(jī)構(gòu)，房產(chǎn)中介不得直接想承租人收取租金。銀行的介入，從一定程度上起到了監(jiān)督房屋租賃市場(chǎng)的作用，架起了維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的橋梁。

第四，建立健全的房屋租賃協(xié)管機(jī)制

目前，我國(guó)大多數(shù)城市的房屋租賃管理人員比例與當(dāng)?shù)氐姆课葑赓U規(guī)模不相適應(yīng)。全市的房租租賃管理人員寥寥無幾，一半的管理人員是兼職或者外聘。近些年，房管部門一直在位建立健全的房屋租賃協(xié)管機(jī)制而努力，為改變這種局面房管部門聯(lián)合公安、物業(yè)、稅務(wù)等部門以及居委會(huì)和街道辦等基層組織，積極探索并研究如果聯(lián)合管理房屋租賃行為的種種方法，以達(dá)到促進(jìn)房屋綜合管理的目的。房管部門與公安、物業(yè)、稅務(wù)等部門以及居委會(huì)和街道辦等基層組織相互合作，互通了房屋的租賃信息，并達(dá)成了定期通報(bào)的協(xié)議。這種統(tǒng)一管理、集中服務(wù)的方式，會(huì)受到城市流動(dòng)人口的贊揚(yáng)以及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的肯定與褒獎(jiǎng)。另外，也要加強(qiáng)街道和社區(qū)管理，建立網(wǎng)絡(luò)管理，充分發(fā)揮房屋協(xié)管人員的作用。由此可見，房屋租賃協(xié)管機(jī)制的構(gòu)建和完善，有效地彌補(bǔ)了房屋管理人員的不足，大大提高了管理的覆蓋率，使我們的管理手段逐步增強(qiáng)。

第五，加強(qiáng)信息化管理體系

信息化管理可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化管理與信息化管理的完美結(jié)合。租賃信息的全天候?qū)崟r(shí)顯示，可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)收費(fèi)的只能計(jì)算，把握準(zhǔn)確的收費(fèi)數(shù)量和內(nèi)容。此外，信息化管理在自動(dòng)有序進(jìn)行的前提下，將人文關(guān)懷融入其中，考慮租賃者的實(shí)際利益將是一種科學(xué)的、合理的管理方式。其次，房屋租賃軟件的運(yùn)用，可以采取圖形導(dǎo)航的模式，操作簡(jiǎn)單，容易掌握，適用于不同知識(shí)層次的房屋租賃者。最后，房屋租賃的管理者要及時(shí)有效的根據(jù)市場(chǎng)的需要，設(shè)置相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目和不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以保證信息化系統(tǒng)符合當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)的需求。

3 結(jié)語

總而言之，房屋租賃管理需要整體的綜合管理體系。面對(duì)我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，租賃雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守租賃規(guī)范，要嚴(yán)格按照房屋租賃的制度執(zhí)行，并配合房管部門的監(jiān)督工作，為租賃市場(chǎng)的健康和諧發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李波.淺談房屋租賃管理的形勢(shì)和方法[J]. 財(cái)經(jīng)界，2009(12).

[2]李燕.房屋租賃管理缺陷及應(yīng)對(duì)方案分析[J]. 中國(guó)市場(chǎng)，2010(19).

[3]李紅.淺談房屋租賃管理[J]. 江西社會(huì)科學(xué)，2000(11).

[4]楊曉慧.采取有效措施促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展[J]. 實(shí)踐與探索，2008(08).

[5]馬志剛.房屋租賃管理難點(diǎn)與立法對(duì)策[J]. 房地產(chǎn)市場(chǎng)，2005(09).

[6]張令斌.房屋租賃管理活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)[J].房地產(chǎn)市場(chǎng)，2004(03).