【關鍵詞】：成本、策劃 【文章簡述】：本文分析、對比了萬科、金地、中海在規(guī)劃設計環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、結算環(huán)節(jié)的成本管理制度，并提出了可以供我們借鑒的成本管理思路。 做為一家上市房地產(chǎn)開發(fā)公司，有著專業(yè)的品質(zhì)，且產(chǎn)品拒絕復制。隨著房地產(chǎn)各項新政的不斷出臺，國家對房地產(chǎn)的不斷打壓。在當前情況下，如何做到在有限的成本下控制項目的建造成本呢。筆者就目前房地產(chǎn)行業(yè)中排名前列的幾家單位，及借鑒萬科、龍湖和中海幾家房產(chǎn)開發(fā)公司的成本管理制度，并依據(jù)項目的不同實施階段對三個標桿公司的成本管理制度進行了對比，總結出了可以供我們借鑒的成本管理制度。 一、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制 1、萬科規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制 總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團領導牽頭組織的“規(guī)劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。 施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。 設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。 2、龍湖規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制 方案設計完成后20個工作日內(nèi)，項目負責人組織，項目研發(fā)經(jīng)理負責完成《項目技術經(jīng)濟指標（方案）》和《項目產(chǎn)品配置標準（方案）》，項目成本經(jīng)理據(jù)其完成《項目目標成本（方案版）》。 方案設計完成后應作好造價咨詢單位的委托，以便進行相關指標的測算及方案技術經(jīng)濟比較； 方案設計完成后應委托造價咨詢單位、面積測繪單位對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算； 根據(jù)審核通過的《項目目標成本（方案版）》，由項目研發(fā)經(jīng)理負責完成《初步設計任務書成本控制附件》，并報項目成本經(jīng)理、項目負責人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為《初步設計任務書》的附件。 初步設計完成后20個工作日內(nèi)，項目負責人組織，項目研發(fā)經(jīng)理負責完成《項目技術經(jīng)濟指標（初設）》和《項目配置標準（初設）》。如無初步設計，可省略此項工作。 初步設計完成后30個工作日內(nèi)，依據(jù)《項目技術經(jīng)濟指標（初設）》、《項目配置標準（初設）》，項目成本經(jīng)理組織項目團隊參加，共同開會充分討論，完成《項目目標成本（執(zhí)行版）》。如無初步設計，需在招標圖紙完成后30個工作日內(nèi)完成《項目目標成本（執(zhí)行版）》。 初步設計圖紙應委托造價咨詢單位進行工程量、價計算 ，并提出技術經(jīng)濟優(yōu)化措施建議； 根據(jù)審核通過的《項目目標成本（執(zhí)行版）》，由項目研發(fā)經(jīng)理負責完成《施工圖設計任務書成本控制附件》，并報項目成本經(jīng)理、項目負責人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為《施工圖設計任務書》的附件。 3、中海規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制 前期費用成本控制的重點為設計費，主要從以下幾方面進行控制：1）無論是規(guī)劃設計還是一般的裝修設計均采取多單位、多輪次招標，以爭取最佳的性價比；2）嚴格控制設計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關技術經(jīng)濟指標參數(shù)，防止因設計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O計費用的審核、支付亦與之掛鉤；3）在滿足設計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設計等對工程造價影響大的內(nèi)容；4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。 二、施工過程的成本控制 1、萬科施工過程的成本控制 壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。 施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內(nèi)容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。 應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。 現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據(jù)； 凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。 原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款；應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。 2、龍湖施工過程的成本控制 《項目目標成本（執(zhí)行版）》編制完成后15個工作日內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負責，組織項目團隊成員及其他相關人員，參照集團合約規(guī)劃體系對目標成本進行分解，形成《項目目標成本分解及合約規(guī)劃》。 項目成本經(jīng)理負責將審批通過的《項目目標成本分解及合約規(guī)劃》錄入到成本系統(tǒng)。 在施工圖完成后45天內(nèi)，項目成本經(jīng)理應負責組織完成施工圖預算，并對目標成本進行預算調(diào)整。預算調(diào)整由項目成本經(jīng)理負責錄入成本系統(tǒng)。 每月25日前由造價采購部指定人員將庫存材料費用進行結轉，轉入項目成本。項目成本經(jīng)理負責審查。 合同變更( 包括：經(jīng)濟簽證、設計變更、技術洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化，按照相關制度要求進行確認及審核后7天內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負責錄入成本系統(tǒng)。 每月28日前，由合同責任人負責對未發(fā)生合同進行清理、預估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進行確認，并匯總提交給項目成本經(jīng)理審核，最后由項目成本經(jīng)理在月最后一個工作日前負責形成《項目成本回顧報告（月度）》。 每季度最后一個月25日前，由合同責任人負責對未發(fā)生合同進行清理、預估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進行確認，并匯總提交給項目成本經(jīng)理審核，最后由項目成本經(jīng)理在每季度最后一個工作日前負責形成《項目成本回顧報告（季度）》。 3、中海施工過程的成本控制 中海推行的控制措施主要是：嚴格變更前的成本評審，明確相關人員的簽字權限，由設計院簽發(fā)的設計修改圖紙必須經(jīng)過公司設計管理部門的書面確認，如涉及變更金額較大（20萬元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實施。建立成本分析預警制度，預測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會議制度）及時進行調(diào)整、消除造成成本異常波動的不合理因素。另外，在項目完工前，由財務部、合約管理部共同牽頭，對項目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進行深入分析，并做出合理的評估。 三、工程結算階段成本管理制度 1、萬科工程結算管理 工程結算要以我方掌握的設計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考；審算部門應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審；審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見；在審算部門提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。