【摘要】項目的前期工作在整個項目實施過程中起著不可估量的作用，前期開發工作的細化程度和前期成本控制的意識決定著項目成本的節約，本文主要通過前期工作的重要性淺談前期開發的成本節約方式。

一個房地產開發項目的經營好壞，項目能否收益，市場效應如何，品牌效應能否實現，主要在于前期工作的好壞，前期工作完成后，項目就已經定位，能否節約造價、利潤多少已經基本固定。項目前期工作是集體智慧的結晶，他融入了高層領導的決策，項目實施人的具體策劃等一系列紛繁復雜的過程。因此項目的前期工作在整個項目實施過程中起著不可估量的作用，他的重要性主要表現在：

重要之一：前期工作的成敗決定項目的生死命脈

事事都以成敗論英雄，而成功的背后往往要做大量的基礎工作，前期工作涉及內容廣泛，從項目獲得土地信息開始，獲取土地詳細資料，包括土地的位置、土地的土地權屬、土地的土地權性質、政府主管部門的規劃要點等。

通過戰略決策，市場投資部進行項目組選，然后實地考察，通過市場/政策等的信息報告，市場調研，成本測算，技術可行性研究，形成初步的可行性研究報告，領導再一輪決策，通過后進行詳細的可行性研究，詳細的研究內容包括進行市場/競爭分析，確定項目定位，形成詳細的可行性研究報告，審批通過后進行招、拍、掛牌獲得土地，簽訂土地協議，辦理用地手續獲得建設用地許可證，前期的可研階段結束。

可研結束并不意味著前期工作的結束，而接著的大量工作就是項目前期啟動階段的工作，包括所有手續的辦理，設計規劃部門獲得建設規劃用地許可證、規劃許可證，落實開工許可的施工許可證，進入銷售階段還有預售許可證，待五證齊全了項目基本上已經定型。

重要之二：前期工作得成敗決定項目的經濟效益

前期工作要做到測算項目的經濟效益，這里涉及銷售、融資、成本、建設期、內部收益率，要做到準確定位，就要首先了解宏觀經濟和本區域城市經濟的現狀，近幾年的經濟增長狀況和人均可支配收入的增長，項目周邊區域的全盤搜索，確定本項目的銷售價位，以確定總收入；進行項目投入產出分析及資金運作建議，涉及項目的成本測算。

測算的真實與否影響著項目的成本高低，直接影響項目的定價及經濟利益。

重要之三：前期工作的成敗決定開發企業的可持續發展

在全國房地產市場宏觀調整的政策下，未來宏觀導向無論從政策或是貨幣環境等都在逐步調整，限購和限貸的政策放松的可能性不大，另外保障性住房的力度還會繼續加強，作為開發商要高度重視，及時調整策略。

房地產開發商要生存和發展除了注重外在的品質，更應注重內在的優化與節約，提高成本意識和控制意識，其中前期工作在成本控制中的作用不容忽視，應當不斷重視和加強，以便能夠更好的為公司發展提供動力。

提到成本控制往往會想到建安成本，鋼筋、混凝土、模板的造價，其實成本貫穿于整個項目中，而前期占了很大一部分，開發企業往往對前期的成本控制忽視或重視不夠，以至于造成項目的失誤和隱形的浪費，前期中的成本如土地費用就是一筆相當大的費用，土地費用在建筑總成本中的比重最大，所以土地費用的高低決定著項目定價的高低。

簡單來說開發商前期成本控制的缺陷主要表現在以下四個方面：

（1）忽視前期開發在節約成本的重要作用

（2）不熟悉房地產開發成本控制的節點

（3）缺乏成本控制的技巧和方法

（4）缺乏前期成本控制意識

前期開發成本主要表現在幾大塊，遵循的原則是該花則花，能省則省，結合項目條件從實際出發來處理各項成本，絕不能圖一時省錢，而留下隱患，到后期花費更大的代價，不是節約而是浪費。具體體現在以下幾個方面：

1 拿地階段：土地、規劃

對于土地一般都認為是固定費用，但不盡然是，土地費用分為土地凈地費用、毛地費用、拆遷補償費、青苗補償費等，如果土地的資料不夠詳細，地權屬不是很清楚，在拿地的時候就可能會出現偏差，因此在前期工作中調研土地的資料足夠充分，就可以減少后期土地的不可預見費用。另外，作為開發商盡量爭取拿的土地為凈地，如果是毛地，涉及拆遷補償、青苗補償費等費用，如果由開發商來處理的話，容易出現麻煩，補償費用按文件中規定是有上限和下限的，這部分由開發商來做就會出現按上限走并且也有可能出現超額補償，無形中加大了土地成本，故可以和當地政府協商由政府出面處理土地事宜，開發商接收凈地，這樣可以節約很大的成本。

在設計規劃方面盡量優化整合、充分考慮到日后實施、詳細計算綜合指標，規劃做的好壞、功能分區定位的好壞直接影響著建筑綜合指標的確定。

2 設計階段：方案、勘察、建筑結構施工圖

方案優化對節約成本和創造效益，起到非常重要的作用。比如規劃設計方案的主要經濟技術指標是否全部選用，公共服務用房的面積指標確定，車庫的選擇方案，人防設計規劃指標的確定，消防設計按規范要求能夠滿足使用的條件即可，避免浪費。

方案要做到前期方案和后期詳細施工圖設計成果的統一，如在前期方案階段就要將地下部分的用途，補充土地出讓金增加可銷售大面積，都為成本節約起到積極作用。

勘察是詳細施工圖設計的基礎工作，在實施中確定勘察單位很重要，勘察成果的可信度直接影響著后期設計的準確度，詳勘不準確，地質條件就不清楚，設計基礎的形式就不準確，在實際施工過程中就會發生變更，不僅給施工單位增加工作量，還要變更設計，無形中增加設計和施工的成本，因此詳勘是節約建安成本的基礎工作。

大配套市政規劃決定了投資的大小，按照市政規劃要求有伸縮空間的調整，開發商可以根據周邊市政條件，減少不必要的市政建設，最大程度減少成本投資。比如燃氣工程如果是商業項目可以不設燃氣制冷系統，周邊社區成熟調壓站改為調壓箱；雨水管線的設計可以根據小區情況規劃合理的設計，縮短管線鋪設長度，也可以減少投資；電力設施也可以根據具體情況調整和優化；在項目上幾個配套項目關鍵問題的優化節約，可以節約成本數千萬。

3 手續階段：費用減免或緩繳類

在辦理工程相關手續時，需繳納費用的科目繁多，但區域政策不同，可繳可免可省可緩繳的項目其實很多，這就要求開發商的開發人員一定要充分了解當地政府的各項政策及其優惠政策，在此前提下，通過努力實現費用的減免或者緩繳，為公司爭取最大的資金節約。比如合同備案費，每一個地區都有不同的造價基準值，在合同備案時完全可以按照基準值進行合同備案，就可以節約成本；開工前的供水供電配套費、熱力入網費等大配套費用的協調，雖不同區域有不同的參考標準，但也有很大的協調空間。

另外，建委系統辦理開工手續前需繳納的一系列費用，如社會保障費、質量監督費、農民工保證金、工程意外傷害保險、安全措施費、垃圾處理費、環境保護費等，都可以根據當地的實際情況協調減免；還有依據地方政策的優惠方式有不同的優惠，契稅返還、稅收減免等都可以節約投資。

4 招標合約階段：效益增收類

通過合同洽商和談判，為公司爭取最大利益。如電話、寬帶的接入，完全可以根據市場競爭機制，爭取優惠最大的單位，或者無費用接入，或者可以單戶接入的名義，盡量減少施工費用，依據項目的規模可以節約上百萬至數百萬元；有些費用也可以通過變通形式節約成本，如手機信號覆蓋費、有線電視等都可以節約成本，為公司爭取效益。

5 總結：

項目的成本控制貫穿于整個工程的進行，項目的前期開發也在不斷地細化和結構化，房地產行業已越來越重視開發項目的前期工作，未來開發模式將會更加成熟，將會出現以開發商（地產）進行前期的綜合性工作，而具體實施則由合作單位進行的合作經營，分工明細，各自發揮各自的專長。