【摘要】本文主要根據房地產行業特點，較為詳細地論述了房地產行業的成本構成。從土地供應價格，政府行政性收費，市政公共設施分攤，企業稅收負擔，信貸政策，物價水平等方面分析影響房地產開發成本增大的主要因素，重點揭示商品房價格上漲與其開發成本不斷增加緊密相關。在上述基礎上，提出通過政府部門和開發商在開發過程中的控制，來達到真正有效實現平抑商品房價格過高之目的。

【關鍵詞】開發成本；合理利潤；成本控制

近幾年來，房地產市場一直處于火爆上揚的趨勢，商品房不僅與人們的生活息息相關，并且成為居民消費支出的重點和投資領域的全新選擇。居民改善居住條件的“主動型”需求，城市改造房屋拆遷帶來的“被動型”需求，城市化加速農民進城帶來的“自動型”需求，使得商品房的價格也與日俱增。然而國家通過宏觀調控來抑制房價上漲的手段，對房地產開發企業而言是非常不利的，為了保持利潤率，企業只能通過采取降低成本的手段來維持合理的利潤空間。

1 房地產開發中的成本構成

房地產開發企業的成本構成與其他行業不同，有其特殊性。成本包括：土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公建配套設施費及開發間接費等。

1.1 土地費用

土地費用包括土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過招拍掛方式獲得開發用地成為開發商獲取開發用地的有效方式。而土地取得后，開發商面臨的最大問題，便是拆遷戶的安置和回遷。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占30%左右，有些地區的開發商通過土地拍賣取得以后，土地費用已達到總成本的40%-50%，因此，可以這樣認為，土地的價格決定了房價。

1.2 前期工程費

前期工程費主要指開發項目的前期規劃，設計費，可行性研究費，水文、地質勘察費，測繪費以及“三通一平”等土地開發費用。約占成本一般不會超過5%。

1.3 基礎設施建設費

基礎設施建設費指為開發產品而發生的費用，約占成本的10%。

1.4 建筑安裝工程費

建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。從目前來看，約占整個成本的30%左右。

1.5 公建配套設施費

公建配套設施費為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施和各種營利性的配套設施等所發生的費用。

1.6 銷售費用

銷售費用包括產品在銷售過程中所發生的廣告宣傳費，展覽費，代銷手續費，銷售服務費，樣品房裝修費，銷售人員的工資、獎金、差旅費等。

1.7 管理費用

管理費用主要包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費，業務招待費，審計費等。

1.8 財務費用

房地產在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。

1.9 稅費

稅費包含兩部分：一部分是稅收；另一部分是行政性費用。

2 房地產價格居高不下的影響因素

2.1 土地供應價格上升

以烏魯木齊為例，在均屬于西山地區的同一相鄰地段2006年初取得土地每畝約需100萬元，到2010年則需300萬元計算。漲幅之大令人吃驚。

2.2 政府行政性收費項目繁多，費用偏重

雖然國家計委和財政部已聯合下發文件，調整收費項目，后經國務院批準雖然取消了48項不合理收費項目，但房地產企業仍然面對沉重的行政收費。

2.3 市政公共設施由開發企業承擔，加大企業成本開支

房地產開發企業不但要承擔房屋建設任務，還要承擔諸如道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用，而且甚至要承擔諸如學校，幼兒園，醫院，派出所等各種非盈利性的公用設施。

2.4 房地產開發企業稅賦偏重

房地產開發企業按各種稅種綜合計算，企業稅收負擔可達到15%左右。而且，現在稅務部門對房地產業的稅收采取預征的政策，即稅收是從收到預收房款之日起就開始征收。

2.5 融資渠道相對薄弱，貸款利率居高不下

2011年2月9日起，中國人民銀行再次調整貸款利率，目前，企業承擔貸款利率仍要高出同期存款利率的2.5倍以上。按央行規定，商品房只有達到主體封頂才可發放按揭貸款。 2.6 建材價格波動，帶動建安成本提高

建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大材所占比重最大，建材價格的上漲，直接影響了建安成本提高。

我們從房地產開發成本的構成分析，成本的發生是一個過程，涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發全過程環節。因此，房地產開發的成本控制，就是要在項目開發的全過程中，對全部成本構成要素進行規劃、控制，從而實現企業利潤最大化。

3 如何有效地控制房地產開發中的成本

3.1 通過政府部門來控制開發成本

3.1.1 強化土地供應管理，控制土地供應總量，降低地價

（1）規范控制建設用地協議出讓范圍，全面推行經營性土地使用權出讓的招標、拍賣、掛牌制度。

（2）加強政府調控，力求土地供需總量平衡。

（3）逐步建立強制性退出機制。

3.1.2 加大對房地產開發和消費環節不合理收費的清理力度

政府應認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，對房地產開發建設領域和消費環節的各項不合理收費應切實進行全面清理整頓。

3.1.3 完善市政配套，履行政府職責，合理分攤城市公共設施費用

對應由政府負擔的市政配套設施，政府應切實負起責任。

3.1.4 適當降低稅收負擔

政府對房地產行業的稅收政策可適當降低，如適當降低企業營業稅和所得稅稅率及改變征收方式，并可減免部分小稅種，如契稅等。

3.1.5 開拓金融業務，增強產業活力，降低利息費用

房地產業離開金融業的支持和配合，將會寸步難行。房地產行業普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應過緊的狀況。

3.1.6 充分發揮政府職能，加強市場宏觀調控力度，維持物價平穩

加強宏觀調控是任何實行市場經濟的國家維持物價平穩必選之道，政府通過利率調整和控制貨幣發行量調節經濟運行，抑制通貨膨脹和維持物價穩定。

3.2 通過內部管理，在開發的全過程中嚴格控制成本

3.2.1 以合同管理為手段，加強成本控制

作為投資企業要制定必要的合同審查、會簽批準制度，把所有經濟行為納入合同管理，保證合同或協議簽訂的質量。

3.2.2 通過招標選擇監理單位

開發商在確定監理單位時應進行公開招標，選擇三家以上的監理單位進行投標報價，從中選出監理費用低、技術力量強、業績好、信譽高的監理單位來進行監理。

3.2.3 做好規劃設計階段的成本控制

控制建設工程成本，首先應從設計開始，設計階段對投資的影響程度達70％—90％。主要從加強設計階段的經濟論證、實行限額設計、實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法、要加強設計出圖前的審核工作四個方面的措施來控制。

3.2.4 嚴格控制建安成本，降低工程造價

在目前的施工過程中，質量監督、進度控制機制已經比較完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱環節。主要從嚴格進行工程招標，控制新開工程的造價；合理安排施工順序，減少臨時費用；建立工程變更制度，降低工程成本；嚴格控制材料、設備價格；加強竣工結算的審核五方面進行控制。

3.2.5 貸款利息的控制

很多開發企業以銀行貸款的方式進行融資，許多企業的資產負債率在80％以上。使用貸款也令開發企業付出很高的代價，那就是貸款利息。

總之，房地產成本決定房地產價格，而房地產價格又是影響社會經濟的一個關鍵因素。它的波動從微觀講關系到人們的生活水平，從中觀層次看是一個城市或者地區競爭力的重要組成部分，從宏觀角度看，它對一個國家的國民經濟的產業結構，產業政策，產業協調發展都有著重要影響。控制開發成本是促進房地產企業集約經營，繁榮我國住房市場的一個重要手段。認真做好住宅產品開發成本的控制，應是我們不斷探索的課題。