摘要：隨著產業(yè)結構升級，旅游結構從原有的單一旅游經濟模式向多元化的、集合式的、綜合性的旅游模式發(fā)展，產生了以旅游資源與土地為基礎，以旅游休閑功能為主導，結合大型旅游休閑項目、高品質服務的配套設施、互動發(fā)展的休閑旅游地產等多功能的、集合式的土地利用模式及產業(yè)聚集模式。在觀察和歸納大量這類開發(fā)實例的基礎上定義了旅游綜合體開發(fā)這一房地產全新開發(fā)模式的概念，分析了該模式的表現特征，總結性地提出開發(fā)的理論模式及應用模式，并在此基礎上歸納出開發(fā)的戰(zhàn)略措施。 關鍵詞：旅游綜合體開發(fā)；旅游房地產；開發(fā)模式。 Abstract:As the industrial structure upgrading，the travel structure from a single economic mode tothe persity gathered，comprehensive of trav-el mode，produced by tourism resources and land based，dominating by tourism leisure function，combinedwith large travel leisure projects，high quali-ty service facilities，the interactive development of leisure tourism of real estate and so on，as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.Based on the observation and concludes the basis of massive development examples，defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept，analyzed the features of the model，Put forward development phase mode and application mode，and on this basis concluded development strategic measures. Key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。 縱觀當今世界旅游業(yè)的發(fā)展趨勢，正在由“觀光時代”轉向“休閑娛樂時代”和“旅游產業(yè)時代”。與觀光旅游相適應的旅游地產產品形態(tài)“住宅+景區(qū)”的簡單形式已不能滿足現代休閑、度假市場的需求。傳統(tǒng)的旅游消費、旅游景區(qū)、旅游地產面臨著轉型升級。即旅游消費模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假旅游發(fā)展，景區(qū)發(fā)展模式從單一開發(fā)到綜合開發(fā)發(fā)展，地產開發(fā)模式從傳統(tǒng)住宅到綜合休閑地產發(fā)展。順應這一趨勢，“旅游綜合體”這一集合式開發(fā)模式及產業(yè)聚集模式應運而生，它必然是推動旅游產業(yè)、旅游消費、地產業(yè)再次升級的主力引擎。近年來我國出現了許多以主題公園為主體的，融旅游、地產、娛樂、商業(yè)文化為一體的大型旅游綜合體項目，本文基于這些項目開發(fā)實例的考察和分析，提煉出一種休閑旅游房地產全新開發(fā)升級模式———旅游綜合體開發(fā)模式（Tourism ComplexDevelopment，T-C-D），即“旅游+房地產”的綜合體開發(fā)模式，實現地產開發(fā)與綜合旅游休閑發(fā)展的完美融合，為旅游休閑地產的創(chuàng)新開發(fā)帶來巨大空間。 1T-C-D模式的概念及特征。 1.1概念闡述。 “旅游綜合體”是我國學者首創(chuàng)的詞匯，國外幾乎沒有直接的相關研究文獻，目前國內多是間接從實戰(zhàn)的角度對旅游綜合體項目進行分析，沒有形成系統(tǒng)的理論體系，其概念也缺乏明確的定義，主要研究見表1。

結合前人的研究及國內外大型旅游綜合體項目自身的特點，對本文T-C-D模式作如下界定：T-C-D或旅游綜合體開發(fā)是指在相當大的地域范圍內，基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑功能為主導，以大型旅游休閑項目和休閑地產為核心，以房產收益為支撐、以高品質功能齊全的服務內容為根本進行土地綜合開發(fā)而形成的綜合服務品質較高的泛旅游產業(yè)休閑聚集區(qū)，是休閑度假時代旅游產業(yè)發(fā)展的終極目標。 1.2T-C-D模式的表現特征。 T-C-D模式適應了世界休閑產業(yè)發(fā)展的潮流，作為一種休閑地產開發(fā)全新的生產力形態(tài)，是切合我國實際的必然選擇。通過觀察T-C-D綜合體項目的表現特征，有以下表現趨勢：①綜合性突出，休閑產品多樣。綜合性是T-C-D模式的第一表現特征，主要包括：一是土地開發(fā)的綜合性。T-C-D模式以泛旅游資源和土地資源為基礎，實質是旅游休閑導向型的土地綜合開發(fā)、打造的結果[7]。二是產業(yè)發(fā)展的綜合性。T-C-D模式從單一的資源打造形成泛旅游產業(yè)，融合綜合旅游項目、地產、會展、商業(yè)、創(chuàng)意文化、現代服務等產業(yè)，通過綜合開發(fā)，進行多功能、多業(yè)態(tài)的集聚；三是功能的綜合性，產業(yè)發(fā)展的綜合性決定其功能配置的綜合性，可一站式滿足游客觀光、休閑、度假、娛樂、體驗等的需求。四是項目開發(fā)的綜合性。 旅游綜合體本身是一個大項目，它包括三類主體項目，即核心吸引類項目、利潤類型項目、配套延伸類項目，主要子項目有景區(qū)、飯店、社區(qū)、游樂場、高爾夫球場、休閑娛樂街區(qū)、購物中心及配套設施等。這些項目之間聯(lián)系緊密，各類項目種類及配置比例對整個旅游綜合體的運營有極大的影響。五是效益的綜合性。T-C-D模式的本質特征決定了它不但追求經濟效益，而且追求環(huán)境效益和社會效益，追求全方位的綜合性效益。此外，T-C-D在同一個區(qū)域中將觀光、休閑、度假、娛樂、購物、地產等多種產品混合成為真正意義上的“泛旅游休閑產品”。 ②以旅游休閑功能為主導，休閑地產產品為核心。隨著中國旅游發(fā)展正由觀光旅游向休閑度假旅游轉變，T-C-D模式的主導功能必然是旅游休閑，同時融合觀光、游樂、運動、會議等多種旅游功能，構成所謂的“綜合旅游休閑”。當然，在實際開發(fā)中主要是以一項或幾項功能為主，再配合其他輔助功能共同發(fā)展。同時，在泛旅游產業(yè)構架下，綜合旅游休閑產品主要以休閑地產產品為核心，這里的休閑地產產品既包括休閑度假地產（如酒店、餐飲）、休閑商業(yè)地產（如商業(yè)零售、商務辦公）、休閑住宅地產（如公寓、別墅）三大核心類別，也包括其他特色地產、創(chuàng)意地產和私人地產等，這是T-C-D產品開發(fā)的核心。③多元混合性突出，服務品質高。旅游者動機的多元性和旅游資源的復合性使旅游休閑產品開發(fā)組合多樣，功能具有多樣性和復合性，居住、餐飲、購物、娛樂、休閑、度假、運動、體驗、會展各功能之間聯(lián)系密切，互為補充，同時相關產業(yè)集聚、混合發(fā)展，這些特點的根本原因在于市場多元混合的需求，它們推動旅游開發(fā)從單一產品時代走向綜合體時代。作為旅游開發(fā)的升級模式，旅游綜合體擁有超越一般景區(qū)的較高品質的服務，推動區(qū)域旅游從景區(qū)時代走向旅游目的地時代，具有良好的智力運營模式，充分體現混合性、全局性、長期性、品質性。④政府參與主導，資金依賴性強。大量案例證明，T-C-D模式的開發(fā)成本和經營成本都很高，需要大量資金支持—運作，具有高投入、高風險、高收益的特征。同時，T-C-D模式的開發(fā)體量巨大、范圍廣泛，需要從區(qū)域發(fā)展的角度對其進行研究、分析，投資商無法在短時間內從宏觀上把握方向。因此，T-C-D的開發(fā)除了需要資金的支持外，離不開政府參與主導。從目前T-C-D開發(fā)的實例來看，地方政府的政策傾注、資金投入都給予了大力支持。 2T-C-D休閑地產創(chuàng)新開發(fā)模式。 2.1理論模式。 成功的土地開發(fā)利用將大幅度地提升土地價值與品牌價值，創(chuàng)造可持續(xù)的現金流。旅游資源一般不直接產生經濟效益，只有配備綜合功能的旅游基礎設施和服務設施，打造有機旅游綜合體，才能引來人流，留住人流，從而擴大其消費，將生地變成熟地和旺地，促進旅游產業(yè)、地產業(yè)及相關產業(yè)發(fā)展[8]。 從地產開發(fā)的角度來說，旅游綜合體為大地產開發(fā)特別是旅游休閑地產開發(fā)提供了一種創(chuàng)新模式[9]（圖1）。 輔助引導模式：任何可對旅游者產生吸引力的有形或無形要素均是T-C-D模式開發(fā)可依托的核心資源，T-C-D面向現代休閑市場需求，重新、創(chuàng)新、補充開發(fā)整合這些核心旅游資源，創(chuàng)造一個或者多個獨特的核心吸引物，這些核心吸引物可以是一個地區(qū)獨特的文化，可以是打造的特色景區(qū)，也可以是一些核心旅游休閑項目，如主題公園、主題博物館、溫泉中心、高爾夫中心、特色酒店等，它們是打造核心吸引力中心的基石。通過它們的打造，在原始土地上進行大環(huán)境建設，使其景觀化、生態(tài)化、環(huán)境化，將原始土地變成環(huán)境土地，產生環(huán)境效益，這是T-C-D模式開發(fā)的前期工作，也是旅游地產開發(fā)的輔助依托。 主體支撐模式：一定規(guī)模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人氣的關鍵，主要目的就是為整個開發(fā)地帶來客源，形成最初的消費者。但要留住人，構建一個休閑目的地就需要創(chuàng)造更多的綜合休閑產品來滿足客流的休閑消費需求，主要包括主題酒店群、特色商街、主題游樂項目、綜合運動項目等。它們實際上是各種休閑業(yè)態(tài)的聚集，形成了休閑聚集中心。這是T-C-D開發(fā)模式的關鍵和主體功能部分，也是旅游地產開發(fā)的主要依托。核心吸引力中心和休閑聚集中心的成功開發(fā)將極大地提升土地人氣和價值，把環(huán)境土地打造成人氣土地，產生一定的經濟效益。 輔助延伸模式：主體功能部分的開發(fā)提升了土地的人氣及品牌價值，也能創(chuàng)造可持續(xù)的現金流，但要真正擴大其消費，提升土地的價值，獲得土地開發(fā)上的巨大回報，就必須創(chuàng)造延伸發(fā)展中心，包括泛旅游產業(yè)、現代服務業(yè)及地產業(yè)的發(fā)展，其中地產業(yè)的發(fā)展是整個延伸發(fā)展中心的核心，也是土地開發(fā)利潤的主要來源，提升了土地的價值，將人氣土地變成增值土地，產生環(huán)境、經濟、社會的綜合效益。 2.2應用模式。 綜觀我國成功的T-C-D開發(fā)實例，依據核心資源、功能、主題和開發(fā)目的的不同來劃分，一般形成“X+旅游綜合體”的開發(fā)模式（X指核心資源、產品、功能或開發(fā)目的）。在實際情況中這些分類相互交叉融合[10]，主要形成四大類別，即“生態(tài)休閑旅游綜合體”開發(fā)、“休閑商業(yè)旅游綜合體”開發(fā)、“文化創(chuàng)意旅游綜合體”開發(fā)、“娛樂度假旅游綜合體”開發(fā)（表2）。