論文關(guān)鍵詞： 智能建筑物業(yè)管理專業(yè)發(fā)展

論文摘要： 智能建筑的運(yùn)營管理需要通過物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)，需要更好懂技術(shù)的管理人員。文章在介紹智能建筑現(xiàn)狀和發(fā)展基礎(chǔ)上，比較了智能物業(yè)管理與一般物業(yè)管理不同的特點(diǎn)，重點(diǎn)闡述物業(yè)管理行業(yè)人才現(xiàn)狀下，提高人才綜合素質(zhì)適應(yīng)智能物業(yè)管理需要的重要性，進(jìn)而從不同角度分析智能物業(yè)管理專業(yè)良好的發(fā)展前景。

1 智能建筑現(xiàn)狀與發(fā)展

智能建筑（IntelligentBuilding，IB）主要由土建、機(jī)電、裝潢、智能化設(shè)備、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)五部分組成。智能建筑以建筑為平臺(tái)，采用4C(即控制技術(shù)、通訊技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、多媒體技術(shù))技術(shù)，集系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)、服務(wù)、管理及它們之間的最優(yōu)化組合，實(shí)現(xiàn)通訊（CA）、辦公（OA）、建筑設(shè)備控制（BA）自動(dòng)化（即3A），以期給人們提供一個(gè)安全、高效、舒適、便利的建筑環(huán)境。可以說，智能建筑通過選擇適當(dāng)?shù)膬?yōu)質(zhì)環(huán)境模塊，包括：環(huán)境、空間、使用周期、舒適感、工作效率、安全、文化和科技含量，設(shè)置適當(dāng)?shù)慕ㄖO(shè)備來取得建筑價(jià)值滿足用戶的要求。

世界上第一幢智能大樓是1984年出現(xiàn)在美國康州首府哈特福德市的城市廣場，這是一棟38層的辦公建筑。80年代后期，智能建筑風(fēng)靡全球，這主要是由于電子技術(shù)，特別是微電子技術(shù)在計(jì)算機(jī)、通訊、控制三項(xiàng)技術(shù)在樓宇自動(dòng)化，通訊網(wǎng)絡(luò)以及它們的系統(tǒng)集成方面有了飛躍的發(fā)展。作為現(xiàn)代科技與建筑產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，智能建筑的出現(xiàn)，極大的提高了辦公效率，提升了企業(yè)形象，成為網(wǎng)絡(luò)信息進(jìn)入日常生活的標(biāo)志之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，日本新建筑物中60％以上是智能型的。進(jìn)入90年代英國、法國、加拿大、瑞典等國都相繼建成一批有自己特色的智能建筑。我國的智能建筑興起于沿海特區(qū)和北京。80年代中后期，中國科學(xué)院計(jì)算技術(shù)研究所曾進(jìn)行了“智能化辦公大樓可行性研究”，對(duì)智能辦公樓的發(fā)展進(jìn)行了探討，出現(xiàn)了一批智能設(shè)施和系統(tǒng)較為完備的建筑物。中國大陸上“智能建筑”真正的普及和推廣是在1992年改革開放大潮中，并伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)改革與發(fā)展。首先打出“智能建筑”旗號(hào)的是房地產(chǎn)開發(fā)商，另一個(gè)最早進(jìn)入這個(gè)市場的是系統(tǒng)集成商，他們多半原來是搞通信或是承擔(dān)網(wǎng)絡(luò)工程的，從做網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)向?qū)ｉT做綜合布線。目前，中國智能建筑市場發(fā)展的規(guī)模和速度均為世界之最。智能建筑調(diào)動(dòng)一切技術(shù)建造手段來達(dá)到低能耗、減少污染、可持續(xù)性發(fā)展的目標(biāo)。依據(jù)人體對(duì)環(huán)境生理、心理的反應(yīng)，創(chuàng)造健康舒適而高效的室內(nèi)辦公環(huán)境。智能建筑涉及全球的生態(tài)保護(hù)問題，就是通過大面積建筑節(jié)能優(yōu)化控制，來達(dá)到減少能源消耗和對(duì)環(huán)境污染的目的，同時(shí)提高室內(nèi)環(huán)境舒適度和提高智能建筑的市場競爭力。能源的日益減少問題是我國目前面臨的一個(gè)重大挑戰(zhàn)。能否有效利用資源、降低能源消耗關(guān)乎中國經(jīng)濟(jì)的前途，關(guān)乎中國“節(jié)能減排”的“低碳”經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，關(guān)乎中國對(duì)世界的承諾。所以，智能建筑是一種更智慧、更節(jié)能、更舒適的新型建筑，智能建筑行業(yè)目前已成為技術(shù)密集型的新型產(chǎn)業(yè)，為建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的技術(shù)支撐，代表了當(dāng)今建筑的發(fā)展方向，將成為21世紀(jì)建筑業(yè)的發(fā)展主流。

2 智能物業(yè)管理特點(diǎn)

2003年9月1號(hào)施行的《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：物業(yè)管理（Property Management）是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)房屋及配套設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，截止2005年，我國城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米，通過粗略計(jì)算，如果后期的物業(yè)經(jīng)營管理使得全國城鎮(zhèn)住宅建筑的使用年限僅延長一個(gè)月，就可以為國家節(jié)約資金近16億元。可見物業(yè)管理的質(zhì)量對(duì)城市的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步具有極為重要的意義。智能建筑的興起，對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。作為現(xiàn)代化城市管理的重要組成部分和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的延續(xù)與完善，物業(yè)管理本身就是一個(gè)復(fù)雜、完善的系統(tǒng)，如何適應(yīng)現(xiàn)代科技的發(fā)展將是物業(yè)管理發(fā)展面臨的一個(gè)緊迫問題。隨著人們認(rèn)識(shí)的提高，物業(yè)管理必將向高科技、高智能化方向發(fā)展。

2.1 智能物業(yè)管理目標(biāo) 如前所述，智能建筑是指運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)，自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)、多媒體技術(shù)和現(xiàn)代建筑藝術(shù)相結(jié)合，通過對(duì)機(jī)電設(shè)備的自動(dòng)控制，對(duì)信息資源的管理，向用戶提供信息服務(wù)及安全、舒適、便利的環(huán)境服務(wù)，投資回報(bào)合理，適合當(dāng)今信息技術(shù)高速發(fā)展的需求特點(diǎn)的現(xiàn)代化建筑。智能建筑的物業(yè)管理從技術(shù)層面已上升到物業(yè)的運(yùn)營管理。智能物業(yè)管理的總目標(biāo)是使智能建筑保持高效、持續(xù)地運(yùn)行，提高實(shí)際運(yùn)行效果，提高投資效益。因此，智能建筑的物業(yè)管理不但包括傳統(tǒng)的物業(yè)管理中的服務(wù)內(nèi)容，還包括對(duì)智能化設(shè)備系統(tǒng)的操作、維護(hù)和功能提升，對(duì)安保、消防、停車管理采用智能技術(shù)，管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、信息化和物業(yè)管理應(yīng)用信息系統(tǒng)等等，使物業(yè)真正起到保值、增值的作用。智能物業(yè)管理不僅僅是對(duì)人的服務(wù)，物的管理，更是物業(yè)的運(yùn)營管理。智能化和綠色革命正在改變著建筑物，特別是家居的設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)作方式，為促進(jìn)智能建筑和綠色建筑的發(fā)展，必須重視建筑的智能化物業(yè)管理。

2.2 智能物業(yè)管理特點(diǎn) 智能化系統(tǒng)物業(yè)管理的核心是保持物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全節(jié)能、長期、持續(xù)的運(yùn)行，在低消耗運(yùn)行中發(fā)揮效益。一般建筑的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)主要是指工程竣工后建筑使用期的物業(yè)管理服務(wù)，其物業(yè)服務(wù)的常規(guī)內(nèi)容包括給排水、燃?xì)狻㈦娏﹄娪崱⒈０病⒕G化、保潔、停車、消防與電梯管理以及公用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)等。智能建筑則在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行提升，要求通過應(yīng)用適宜技術(shù)、高新技術(shù)，實(shí)施高效運(yùn)營管理，為人民提供健康、適用和高效的生活與工作環(huán)境，實(shí)現(xiàn)保護(hù)環(huán)境、節(jié)約資源的節(jié)約型社會(huì)“四節(jié)一環(huán)保”的目標(biāo)。智能建筑的智能化系統(tǒng)以微電子技術(shù)為主，智能化系統(tǒng)的物業(yè)管理工作與傳統(tǒng)物業(yè)管理相比主要有以下特點(diǎn)：

2.2.1 在系統(tǒng)與設(shè)備的維護(hù)管理方面，要求從以往的定性檢查深入到對(duì)系統(tǒng)每個(gè)零部件物理層的定量化檢測 例如，對(duì)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與保護(hù)環(huán)境的管理，要求采用定量化，達(dá)到設(shè)計(jì)目標(biāo)值；從電源的通斷（定性管理）轉(zhuǎn)移到供配電系統(tǒng)的電壓，頻率的質(zhì)量與穩(wěn)定性的檢測（定量管理），對(duì)設(shè)備、線路、接點(diǎn)的老化與漂移的檢測等。這些都是傳統(tǒng)建筑物業(yè)管理中沒有深入的工作層面。

2.2.2 智能系統(tǒng)的管理需要更多的相關(guān)環(huán)境條件的保證 智能建筑的物業(yè)管理需要上升到非線性大系統(tǒng)的層面。例如，建筑的防水、防塵、防潮性能都會(huì)影響到智能化系統(tǒng)的運(yùn)行精度和正常。建筑材料的防靜電性能和措施、防泄漏屏蔽、周界干擾，也會(huì)關(guān)系到智能化系統(tǒng)的安全。外界供能的順暢更是決定了智能化系統(tǒng)的運(yùn)行質(zhì)量和方式。為了防止智能化系統(tǒng)的受損，對(duì)防雷措施的類型與全面性則更加嚴(yán)格。在智能化條件下，不僅是外來人員的非法闖入，任何人員的非法操作、或者有意無意的誤操作都將給建筑系統(tǒng)帶來不可估量的損害。這就需要懂智能技術(shù)的專業(yè)人才的職業(yè)化管理。

2.2.3 智能化系統(tǒng)在突出信息作用的同時(shí)，也帶來了信息資源的安全保護(hù)問題 傳統(tǒng)物業(yè)的安全性管理主要關(guān)注人流和物流，但智能建筑的安全防范管理必須從人流、物流、信息流三個(gè)角度才能完善安全性。物業(yè)管理部門不僅要防止顯性的設(shè)備的不正常現(xiàn)象，還要防止隱性的信息的不正常流傳。因此，智能化系統(tǒng)的物業(yè)管理特別需要嚴(yán)格內(nèi)部人員的管理和信息資源的合法性管理。諸如通信傳輸方面，既要保證傳輸線路、載體的正常完好，還要采取口令、密碼、多重復(fù)核等技術(shù)進(jìn)行監(jiān)視，制止非法入侵、竊聽窺視和非法拷貝等信息資源的被破壞或流失。物業(yè)管理的優(yōu)化，直接于決定人員的素質(zhì)和數(shù)量的配備。智能建筑物業(yè)管理的技術(shù)人員應(yīng)該學(xué)習(xí)自動(dòng)控制、通訊、電腦、儀表、機(jī)電設(shè)備、管理等諸方面知識(shí)，而且是工程加管理的綜合性應(yīng)用。

3 智能物業(yè)管理專業(yè)前景

3.1 設(shè)立智能物業(yè)管理專業(yè)的必要性 物業(yè)管理被譽(yù)為是“朝陽產(chǎn)業(yè)”和“綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)”，近年來發(fā)展迅速，10年間企業(yè)數(shù)量以每年近133%的速度猛增，服務(wù)領(lǐng)域已覆蓋所有不動(dòng)產(chǎn)，且從單純性服務(wù)向資產(chǎn)經(jīng)營、管理延伸。但與此對(duì)應(yīng)的是從業(yè)人員素質(zhì)低下，無法勝任現(xiàn)代化、智能化的高端物業(yè)管理要求。據(jù)《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告》調(diào)查顯示：物業(yè)管理行業(yè)管理人員中有67%沒有中級(jí)以上職稱，操作人員中90%沒有中級(jí)技工證書（見圖1），技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的。這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對(duì)外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問題；被調(diào)查企業(yè)全部從業(yè)人員中大專以上學(xué)歷只占16%。所以，從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)嚴(yán)重制約行業(yè)的整體發(fā)展，提高從業(yè)人員的受教育水平（包括理論與實(shí)踐技能）是物業(yè)管理行業(yè)的根本訴求。

物業(yè)管理隸屬房地產(chǎn)行業(yè)，位于房地產(chǎn)業(yè)鏈的末端，是房地產(chǎn)特有的售后服務(wù)，貫穿房地產(chǎn)壽命始末，具有穩(wěn)定和長效的行業(yè)特性，這就意味著就業(yè)崗位的相對(duì)穩(wěn)定性和成長性，崗位需求位居首位，占房地產(chǎn)類的50%，說明物業(yè)管理是人才就業(yè)的熱點(diǎn)。見圖2。

為提升行業(yè)整體水平，抗衡國際性品牌企業(yè)，有關(guān)企業(yè)正在探索管理與操作崗位一體化，提高用工效率和效益的新型管理模式。這種崗位的重新分配需要大量同時(shí)具備工程技術(shù)與管理知識(shí)技能的人才，是傳統(tǒng)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生所缺乏但必須加強(qiáng)的核心競爭力。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，浙江省的品牌物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展方向：管理、服務(wù)走向高端物業(yè)（大型商場、高端商務(wù)寫字樓、高端酒店、城市綜合體等）和資本經(jīng)營，強(qiáng)調(diào)全程物業(yè)管理理念。隨著技術(shù)進(jìn)步和社會(huì)發(fā)展要求，智能物業(yè)、綠色物業(yè)、環(huán)保物業(yè)、節(jié)能物業(yè)大量興起，物業(yè)管理專業(yè)人才的需求已逐步由常規(guī)管理向?qū)I(yè)化、精細(xì)化、智能化等綜合管理發(fā)展，迫切需要工程和管理一體的專業(yè)人才。

3.2 智能物業(yè)管理專業(yè)發(fā)展前景

3.2.1 市場需求旺盛 國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部《2006-2010中國房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測報(bào)告》課題組所作的《中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展趨勢預(yù)測分析》中：“預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)居民的住宅需求面積2005-2010 年期間年均增速為7.35％。我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積將從2004年的131億平方米增加到2010年的200.89億平方米，年均增加14億平方米。2005年以后非住宅商品房銷售面積將持續(xù)增加，年均增速為14.43％，年均增加8000萬平方米。”按照住宅萬平方米3.13人，非住宅萬平方米10人，技術(shù)管理人員住宅20%、非住宅30%標(biāo)準(zhǔn)配備計(jì)算，年均需要11萬左右大專以上的工程技術(shù)管理人員。 目前，智能建筑投資占總投資5~10%，按浙江省2008年住宅竣工面積3261萬平方米計(jì)，智能建筑年竣工面積約為300萬平方米。經(jīng)計(jì)算，浙江省年均需約1000名智能住宅技術(shù)管理人員。而這，還不包括智能樓宇集中的寫字樓、酒店商場和城市綜合體。

在學(xué)院科研課題《物業(yè)管理專業(yè)設(shè)置可行性研究》研究過程中，課題組調(diào)研了合作企業(yè)-浙江綠城物業(yè)管理有限公司，分析了公司近5年的用工情況：公司5年來物業(yè)服務(wù)面積每年平均增長45%、員工人數(shù)每年平均增長40%、經(jīng)營收入每年平均增長73%、利潤每年平均增長58%。但同時(shí)，截止2010年6月，公司員工中中級(jí)以上職稱只占7%不到，大專以上學(xué)歷層次比例占12.8%①。為公司發(fā)展，公司目前的人才需求層次為：中職的現(xiàn)場操作人員、高職的工程技術(shù)（主要為智能技術(shù)）管理技能型人員和本科的公司總部管理人員。據(jù)調(diào)研，截止2010年6月公司員工總?cè)藬?shù)近13000人，公司預(yù)期到2012年底，公司總?cè)藬?shù)將達(dá)到30000人，按目前工程技術(shù)管理（二崗合一）人員20%的配備，3年內(nèi)將需要2400名懂智能技術(shù)的管理人員。可見，人才需求的缺口是巨大的。

綜上，隨著建筑發(fā)展、物業(yè)管理的現(xiàn)代化和專業(yè)化，無論社會(huì)、行業(yè)和企業(yè)對(duì)專業(yè)化物業(yè)管理高技能人才需求量很大，但目前專門培養(yǎng)智能物業(yè)管理的工程兼具管理的復(fù)合型人才的專業(yè)幾乎空白，專業(yè)發(fā)展前景一派光明。

3.2.2 智能建筑和綠色建筑的發(fā)展將帶動(dòng)人才需求增長 2010年3月住建部仇保興副部長在《第六屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)》指出綠色建筑的“四節(jié)一環(huán)保”性能取決于運(yùn)行階段是否精心控制調(diào)整，是否保證設(shè)備保持長期、持續(xù)的運(yùn)行，在精細(xì)化運(yùn)行中發(fā)揮效益，針對(duì)性的物業(yè)管理就成為了新的挑戰(zhàn)，新的行業(yè)，而這恰恰是智能物業(yè)管理的核心。建筑的智能化往往與綠色節(jié)能密不可分，也是智能建筑的發(fā)展方向。隨著智能建筑的不斷發(fā)展完善，對(duì)智能建筑的物業(yè)管理更需發(fā)展和完善，更需對(duì)智能建筑的物業(yè)管理隊(duì)伍進(jìn)行全面的人員素質(zhì)、技能的提高，需要大量懂工程技術(shù)的管理人員，以贏得和縮短與智能建筑發(fā)展迅猛而形成的建設(shè)與管理的時(shí)間差。

3.2.3 復(fù)合崗位復(fù)合待遇吸引學(xué)生加盟 物業(yè)管理行業(yè)的微利性和社會(huì)地位影響了高素質(zhì)人才的加入，傳統(tǒng)物業(yè)管理專業(yè)的畢業(yè)生大多從事住宅小區(qū)的管理員崗位，工資收入在房地產(chǎn)業(yè)鏈中屬于低端，員工流動(dòng)率很高，學(xué)生的就業(yè)對(duì)口率低，從業(yè)熱情不高。而智能物業(yè)管理的就業(yè)地點(diǎn)主要為高端寫字樓、酒店、公共物業(yè)和城市綜合體，就業(yè)崗位群有：工程技術(shù)現(xiàn)場操作人員、工程技術(shù)管理人員、懂工程的文員、懂工程的物業(yè)咨詢?nèi)藛T、懂工程的經(jīng)營管理人員和物業(yè)運(yùn)營管理人員等，同時(shí)，按照知名物業(yè)公司的崗位結(jié)構(gòu)調(diào)整，智能物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)生由于其知識(shí)和技能體系屬于工程兼具管理，所以就業(yè)崗位為復(fù)合崗位，復(fù)合待遇。高起點(diǎn)、高要求帶來的相對(duì)高收入和高的社會(huì)地位，將吸引高素質(zhì)人才的加盟。這點(diǎn)，從學(xué)校2009級(jí)95%以上學(xué)生愿意去物業(yè)公司，70%學(xué)生已提前成為公司的“準(zhǔn)員工”的顯性數(shù)據(jù)中就已經(jīng)驗(yàn)證了智能物業(yè)管理學(xué)生的就業(yè)愿景。

政府、社會(huì)、行業(yè)、企業(yè)、學(xué)校和學(xué)生的良性循環(huán)是人才培養(yǎng)的基礎(chǔ)和發(fā)展的保證，更是專業(yè)發(fā)展前景廣闊的標(biāo)志。

注釋：

①數(shù)據(jù)來源于浙江綠城物業(yè)管理有限有限公司企業(yè)發(fā)展報(bào)告.

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