內容摘要:目前，物業(yè)管理在我國取得了一定的成績，但也面臨著一系列的困難。這些困難涉及了物業(yè)管理的方方面面，物業(yè)管理公司應認真分析這些困難產生的深層原因，努力找出適合我國物業(yè)管理發(fā)展的新路子，擺脫困境。 關鍵詞:物業(yè)管理 困難 發(fā)展對策 多年來，我國的物業(yè)管理從無到有，從有到盛，物業(yè)管理的隊伍覆蓋面逐步擴大，管理的水平不斷提高。但在深入發(fā)展的過程中，物業(yè)管理行業(yè)面臨著很多困難，給行業(yè)發(fā)展帶來了阻礙。 我國物業(yè)管理現(xiàn)狀 業(yè)主管理委員會與物業(yè)管理公司之間的矛盾。業(yè)主管理委員會在物業(yè)管理中占重要地位，然而由于我國目前有關物業(yè)管理的法規(guī)對業(yè)委會權利義務運行未做明確規(guī)定，導致業(yè)委會的運作困難和操作的不規(guī)范。而且業(yè)委會的成員又有各自的利益，他們可能因為私利，在物業(yè)管理中發(fā)揮的效用難以定奪。原因在于，業(yè)主與物業(yè)管理公司的效用目標不一致。因此，在爭論物業(yè)管理諸多問題時，更應該重視在源頭上重視業(yè)主委員會的建設。否則，它根本代表不了業(yè)主的利益，不可能對物業(yè)公司實施有效監(jiān)督。當物業(yè)管理公司和業(yè)主有矛盾時，難以力求公正，混亂局面很難避免。 業(yè)主與物業(yè)管理公司溝通不暢。據(jù)調查，由于計劃經濟時期的福利分房及低租養(yǎng)房的影響，部分業(yè)主對物管運作缺乏了解。短期內還沒有形成物管的消費觀念。業(yè)主對物業(yè)管理相關條例既不專業(yè)也不刻意了解。物業(yè)公司雖然到處說自己虧損嚴重，但又不肯按政府要求的定期向業(yè)主公布帳目，致使業(yè)主懷疑物業(yè)公司的誠信和交納的管理費用是否用于自己物業(yè)的管理。因此，物業(yè)公司和業(yè)主之間的溝通十分必要，否則就可能矛盾重重。 開發(fā)商遺留問題多?，F(xiàn)階段，由于樓宇施工質量差導致樓宇墻皮脫落、漏水，甚至出現(xiàn)墻體撕裂現(xiàn)象。房地產開發(fā)建設過程中存在的后遺癥帶到物業(yè)管理中，由于這部分維修費很高，物業(yè)公司根本無力解決，建設和管理脫節(jié)造成了物業(yè)管理先天不足。還有的開發(fā)建設單位為了促進銷售，做不切實際的承諾，如綠化率、配套設施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等，給后續(xù)物業(yè)管理帶來了被動局面，一旦處理不當，或業(yè)主表現(xiàn)激進，就會加劇業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾。解決開發(fā)商遺留問題，要靠物業(yè)公司自己和開發(fā)商“劃清界限”，加強對業(yè)主宣傳，明確開發(fā)商的責任和物業(yè)公司的責任。 物業(yè)管理服務收費難。自從有了物業(yè)管理公司那天起，物業(yè)服務收費難無時無刻不在困擾著物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展，表現(xiàn)有兩個方面:一是物業(yè)管理費用征收標準實際執(zhí)行不到位，遠遠低于物價部門審定標準;二是部分業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象比較嚴重。分析其原因，主要有三點:一是物業(yè)管理市場化程度不高，缺乏競爭意識，運作不規(guī)范。實踐中，物業(yè)管理服務質量不到位，在一些地方，物管企業(yè)重收輕管，多收少管，質價不符的現(xiàn)象比比皆是，引起了廣大業(yè)主的不滿。二是物業(yè)管理的整體性和業(yè)主交費的分散性矛盾。拒繳物業(yè)管理服務費的那部分業(yè)主一直損害著全體業(yè)主的共同利益。三是對違約拒繳物業(yè)管理服務費缺乏有效的制約措施。現(xiàn)在違約拒繳服務費的不是個別現(xiàn)象而是普遍情況，有的小區(qū)拒繳率高達40%—50%。