[關鍵詞]老城區物業管理業主大會業主委員會物業管理公司對策

前言

社區是城市的細胞，城市化的歷史，就是城市社區現代化的歷史。在計劃體制下，“辦社會”導致企業經濟效率低下，社區發育不足，為了提高企業的經濟效率，需要將企業的社會功能分離出來，交由社區承擔，進而構建現代社區；而在社區建設問題上，政府不再包辦一切，應當積極培育其他的營利性或非營利性的社會組織，讓它們共同參與到社區建設中來，從而形成社區管理的分工與合作。一般而言，城市社會中凡有社區就必有物業，區域性的特征使得物業管理和社區建設之間建立了緊密的聯系，物業管理代表了社區現代化建設的方向，集中體現了社區服務產業化的未來趨勢。物業管理通過專業的管理服務活動，不僅提高了物業的使用功能和經濟效益，實現了物業的保值、增值，而且還為物業的業主、使用人營造了一個舒適、寧靜的生活、工作環境。隨著人們收入水平與消費水平的提高，對工作與居住環境的要求也隨之提高，城市管理和居住要求都期盼物業管理。廣州市政府為加快推進平安和諧社區建設，力爭2008年底前實現全市老城區物業管理全面覆蓋，為老城區居民創造一個優美、舒適、安全、方便的居住環境，這反映了廣州市政府為民造福、加強城市管理的決心，是一項浩大的管理工程和民心工程。

一、老城區實施物業管理的緊迫性與必要性

廣州市老城區長期以來采用行政性、福利性的房屋管理模式，在管理體制上，政府、企事業單位采用行政手段，直接進行行政福利型的封閉式管理；而在管理上，以單一的“收租養房”為主要內容，但低廉的租金根本不敷房屋的維修養護之用，仍需國家的大量財政補貼。這種管理模式體制僵化、效率低下，造成房屋失修失養嚴重，致使老城區的居住環境與新建小區相比反差極大；并且老城區原有的管理形式不是對整個居住環境進行管理，既不適應居民日益增長的改善居住條件的要求，也不適應現代化城市管理的需要。而在老城區實施物業管理不僅可以養護、保養老城區的房屋和公共設施，延長其使用壽命，而且可以改善居民的生活環境，提高居民的精神文明素質和城市現代化意識。同時，老城區的物業管理還可以把整個城市的物業管理水平帶動起來，推進現代化城市的發展步伐。隨著城鎮住房制度的改革，以前政府對城市房屋實行統一經營管理的格局發生了新變化，政府統管房屋的比重減小，房屋自管和委托管理比重增大，從而為物業管理發展帶來了有利條件；隨著住房制度改革的深入，房屋產權多元化態勢已經形成，從而為擺脫傳統行政型的經營管理模式而走向市場化的物業管理模式提供了良好機遇；隨著新建小區物業管理的發展和規范，物業管理所顯現出來的優越性越來越明顯，從而對老城區的居民帶來較大的和沖擊，致使老城區居民的觀念發生了改變：一方面居民對居住環境和生活質量的要求越來越高，另一方面居民的投資意識增強，深知良好的物業管理可以提升房屋的價值，因此，老城區的居民也希望將以前的房屋管理模式轉變為新型的物業管理，希望能夠享受到物業管理所帶來的良好管理與優質服務。

伴隨城鎮住房制度改革而來的是房屋產權的多元化，異產毗連成為不可避免的現象。在同一棟大廈里，相當多人分別擁有一個專有空間并共同擁有其他部分，專有空間與共有部分結合成一個不可分割的所有權客體，上稱為建筑物區分所有權。同一棟大廈存在相當多數的區分所有權；而在同一區域內又有多棟建筑物，建筑物與建筑物之間又有共用空間。一方面，各位業主因為同處一棟大廈內與同一區域內，從而形成事實上的社區關系；另一方面，各位業主不論認識與否，相互之間不得不就此社區關系形成一定的法律關系，即如何對共用部分與共有部分進行使用、管理和收益。各業主對自有的專有部分會加以愛護，但同一大廈內的共有部分與同一小區內共用部分可能會被忽視，而公共地如果不能有效地加以管理，就有可能造成公共資源被過度地使用，而過度地使用公共資源則會加速公共地的資源被耗盡，從而造成“公共地悲劇”1.對小區內共有部分與共用部分實施統一管理，維護全體業主的利益，正是物業管理的必要性所在。

二、老城區的物業管理：政府掌舵

相對于傳統的住房管理制度和社區管理體制，物業管理無疑是一種制度創新。在老城區的改造中，如何完成物業管理的模式轉換，順利實現制度變遷，是一個重大問題。制度變遷的途徑分為誘致性和強制性兩種2.誘致性變遷主要依據一致性的原則，利害關系相關者共同協商一致而實現制度轉換；強制性變遷主要是指憑借政府的力量，以較短的時間、較快的速度推進制度變遷。老城區的物業管理由于涉及業主的切身利益，如果業主之間能夠協商一致，自發實現制度轉換，將會是一種最有效率的模式。但老城區的物業管理難以采取誘致性的制度變遷模式，而應當由政府以法律手段強制推進制度變遷，其原因如下：

（一）居民舊觀念與舊思維方式可能難以轉變

由于老城區多年來一直實行傳統的房屋管理制度，計劃經濟色彩與福利性思想濃重，致使老城區居民形成免費午餐的觀念與思想。在引進物業管理中，居民可能一時難以接受“自己花錢買服務”的方式，認為幾十年來都是政府出錢維修，而現在自己要出錢，舊有的觀念與思維方式可能一時難以轉變過來。居民期盼物業管理卻又不愿交錢，對物業管理就有可能采取抵制態度。

（二）居民共同決策的困難

在老城區中，居民組成呈現多樣化的態勢，彼此各有各的生活目標，其社區關系并非基于同意或身份而產生，純粹是因為同居一地或同居一樓而自發形成；居民通常數量眾多且身份復雜，有搬進有搬出、有先來有后到、有自住有出租，對于如何共同管理、如何使用大樓或小區的共有部分，將很難達成共識。

（三）居民自治自律意識不強

小區物業管理需要該小區的居民組成業主大會，通過召開業主大會選聘物業管理公司，并通過召開業主大會選舉業主代表組成業主委員會，并由業主委員會代表全體業主與物業管理公司簽訂物業管理合同，由業主和物業管理公司按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序。物業管理是業主自治管理與物業管理公司專業管理的結合，但老城區的居民多年來習慣于依賴政府，缺乏自治自律意識，純粹任由居民自主決策，物業管理恐怕難以進入老城區。

（四）集體行動的難題

由于參與管理需要成本，居民對參與社區管理往往抱有節制的態度。在公共事務的管理過程中，決策是集體作出的。當眾多的居民都有權投票時，沒有人能夠期望自己的投票能夠決定“游戲”的結果，這樣，居民就缺乏適當的激勵去收集信息，以投出正確的一票。因此，在引入物業管理的問題上，居民可能會出現“理智的冷漠”。

（五）公共產品與搭便車問題的存在

公共產品具有兩個密切相關的特征：一是消費的非競爭性，即一個人對公共產品的消費并不減少可供其他消費者的消費量；二是消費的非排他性，即排除沒有付費的消費者來消費這個產品的成本是如此之高以致于沒有利潤最大化的企業愿意提供這種產品。物業管理具有準公共產品的特征：一個人的消費并不減少其他任何消費者的消費量，如果只是一些業主購買了物業管理服務，那些未出錢的業主就有很強的動機成為搭便車者，因為他們希望無成本地從那些付費者那里獲益；而對于提供物業管理服務的物業管理公司而言，由于業主同處一個社區，排除沒有付費的業主幾乎不可能。因此，搭便車問題的存在可能會阻礙物業管理進入老城區。

老城區的物業管理不但涉及業主自治的問題，同時也涉及政府城市管理與社區管理的問題，老城區的居民自身難以實現制度轉換，政府應當使用法律手段的方式在老城區強制性地推行物業管理。由于老城區的物業管理不但涉及業主利益（個人利益），同時也涉及社區利益與城市利益（公共利益），不但涉及業主的自我管理，同時也涉及政府的城市管理，因此，政府指導、幫助老城區建立物業管理并監督老城區實施物業管理。

1.政府應當為老城區規劃合理的物業管理區域

物業管理是區域化管理，首先應當明確各個區域的邊界。物業管理區域的劃定原則上應當按照城市規劃，考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，以方便人們生活、生產，合理利用和充分發揮房屋及市政設施的效用以及便于管理為原則，綜合考慮地緣因素、區位因素、規模因素等，從而形成有一定的規模面積與一定數量的常住人口，有獨立或相對獨立分界線的居住小區。

2.政府應當為老城區完善物業管理必要的基礎設施與設備，協調有關部門的關系

老城區的物業管理，是政府的民心工程與安居工程，但老城區的基礎設施較差，保養不到位，有些已進入設施更新和改造期，且由于歷史原因，這些物業大都沒有建立專項維修資金以及沒有專門的物業管理用房和設施。要改變這種現狀，需要政府加大投入，改善老城區的基礎設施，整治社區環境，確定物業管理用房，負責前期投入（包括投入必要數額的房屋專項維修資金）。老城區的物業管理是一項系統工程，是城市管理的重要一環，其中涉及國土房管、建設、市政、衛生、公安、規劃、工商、城市綜合管理和街道等多個部門的關系，政府應當推動各<