： 論文關鍵詞：二手房市場 鄭州 管理 建議

論文摘要：本文研究的是鄭州市二手房市場的特征，研究的目的主要是為了更好地了解鄭州市的二手房市場。通過搜集大量的資料和文獻，本文從國內外二手房市場的研究現狀出發，來分析鄭州市的二手房市場。

引言

當今房地產市場發展的炙手可熱，全國各地都轟轟烈烈的搞起了房地產，房地產這一行業確實給開發商經營商帶來了豐厚的利潤。伴隨著房地產這一產業的發展，二手房市場也在突飛猛進的發展。二手房的交易量在北京上海等地日益增長，甚至達到了火爆的程度。但是，2008年是不尋常的一年，全球金融危機的爆發給世界的經濟蒙上了陰影，尤其是兩房（房利美、房地美）被政府的收購，給房地產行業帶來了沉重的打擊。我國的房地產也不例外，也在遭遇著金融危機的打擊，致使各大城市的交易量直線下滑，購房者更是小心謹慎都處在觀望的狀態，新房已如此的現狀，二手房面對金融危機又該何去何從呢？

一、鄭州二手房市場現狀

鄭州是一座具有悠久歷史的城市，處在中原腹地，隨著經濟的發展鄭州在不斷的成長著逐步成為國際化的大都市。中原崛起更是給鄭州這座城市帶來了發展的機遇，鄭州人口是相對較多的，對住房的需求也自然而然的較高。房地產也不言而喻的成為經濟發展的重中之重。

鄭州市二手房市場自2003 年以來， 一直保持快速發展的勢頭， 2005 年實現了突飛猛進的跨越。特別是下半年， 鄭州二手房價迅速上漲， 在全國省會城市中排名居前。價格上升的同時， 交易量明顯放大。2006 年， 鄭州二手房市場躍度進一步增強。鄭州二手房交易量在逐漸向新房交易量靠攏。雖然在過去的幾年二手房的發展態勢可觀，但是在危機下的鄭州二手房市場出現何種態勢呢？鄭州市二手房市場的前景會走向何方呢？在整個鄭州房地產市場快速發展的同時， 一手住房與二手住房成交面積的比值呈現快速縮小的趨勢，顯示了鄭州二手住房強勁的發展態勢。二手房市場的重要性是顯而易見的，隨著政府出臺的各種有關二手房的新政，國家宏觀調控的實施，二手房市場勢必進入暖冬。二手房市場的發展同時可以滿足中低收入家庭對住房的需求。為經濟、人民生活的持續穩定發展起著重要的作用。

二、鄭州二手房市場管理的不足之處

鄭州市還沒有一個比較成熟的二級市場體制，對二手房的產權問題、質量問題以及二手房交易過程中的信息不對稱及供給和需求的平衡問題，都缺乏一個比較完整的認識和規范機制，主要表現在以下幾個方面。

1.供給和需求不平衡

一個完善的房產市場中，二手房的銷售應是新房銷售的5一7倍，但鄭州目前還遠遠沒有達到這個比例，這說明鄭州市房產市場結構扭曲，處于不健康的發展狀態之下。房產市場可以劃分為投資型市場和消費型市場。房產的迅速發展，使得投資型的房產交易迅速提升。但同時，房產的二級市場由于直接受到一級市場的直接導向，消費型房產投資在整個房產結構中占的比例過大。而房產的二級市場主要表現為投資型需求以及居住和投資混合型需求，所以，不合理的供給和需求在一定程度上抑制了二手房市場的蓬勃發展。

2.產權不規范

由于我國體制的特殊性，市場上的二手房存在著多種不同的產權狀態，有已購公房、直管公房、自管公房、使用權房、經濟適用房、商品房等產權方式，產權的確立情況十分復雜。現在鄭州普遍存在著二手房交易完成以后，部分交易房產的產權糾紛問題。這一問題的產生是由于購房者相比售房者對交易二手房的產權信息了解少，雙方交易信息不對稱。這不可避免地影響了二手房的交易信譽，對二手房交易市場的發展不利。

3.交易過程的信息不對稱

目前鄭州市二手房信息的提供主要是二二手房的賣方通過委托中介機構或房地產網、地方性的期刊、雜志等提供的，但賣方從自身利益出發，往往對所出手二手房的一些不利于自己的實際情況進行隱瞞，并不能做到真實、客觀地提供二手房的相關信息。而二手房的信息獲取又受到信息提供方式的限制，使得獲取信息的難度較大，獲取信息的真實性不高。如果買方想更多地了解所購二手房的產權、建筑年限、建筑面積以及質量、物業管理等問題就只能通過二手房的賣方來了解。由于買方與賣方存在著對立的利益沖突，所以買方要想從賣方那里獲取全面、詳實的交易房屋的情況幾乎是不可能的。這就使交易雙方在交易過程中不能夠對稱獲取信息，就有可能導致交易后出現許多問題，影響二手房的正常交易。 三、針對鄭州二手房市場管理的措施建議

1.平衡二手房的供求矛盾

鄭州市房屋存量交易和增量交易的比例嚴重失調，這一方面是因為鄭州市還處在增量型發展時期，對新增住房的需求較大，房屋市場整體沒有達到飽和。另一方面是因為由于市場環境的原因，大量的存量房屋不能流人市場，存量房屋市場容量過小，使增量房屋市場份額相對變大。對此，政府要采取措施弱化供給和需求中存在的間題，從總量上調整，使增量房屋和存量房屋市場保持在一個適當的比例上，同時也要平衡供給和需求的矛盾，給二手房市場提供一個合理的發展空間。

2.建立嚴格的監督管理機制

鄭州市目前對二二手房的監督管理機制力度還很薄弱，對二手房質量、產權認識不清是二手房交易時最惡劣的問題，給交易帶來很多麻煩，還降低了二手房交易的信譽，影響了市場的健康發展。在國外，不但有一套完善的法律體系保證賣方在出售房屋以前提供房產的全部詳細情況，而且還建立了個人信用制度，對市場主體進行內在的約束。我們應該學習國外成熟的二手房交易的經驗，把積極合理的適合我國國情的經驗拿來，幫助建立健全我國的監督管理機制，保證二手房交易的順利進行。

3.發展規范中介組織

中介是搞活二手房市場的助推器，是連接客體主體的紐帶，也是房產信息的主呈要來源，在二手房市場上發揮著重要作用。隨著市場的發展，市場對中介的依賴性就會越來越強烈。有序的行業管理、“誠信”的經營理念、健全的中介管理立法都是規范房產中介行業，保障市場有序發展的不可缺少的手段。政府部門應該積極培育中介市場，嚴格規范行業行實現居民住房梯度消費提高從業人員素質，樹立行業道德意識，加強對行業的監督管理，努力實施行業品牌戰略，引導中介積極二手房市場交易健康發展。

4.建立靈活的金融體系

激活二手房以促進制定優惠政策，為個人住房抵押房屋市場的健康發展貸款發展提供有利條件。積極開創多種貸款方式，包括二手房的公積金貸款，對貸款年限、貸款自由資金、貸款利率等條件實行多樣化組合。金融支持是二手房市場發展的保證，金融機構積極的流動提供擔保發展二手房市場組合貸款，發展房地產中介機構，為居民售舊買新提供便利。同時也可以繼續出臺相應的稅收和政策法規，從宏觀的角度控制房產的二級市場規則。

總之，促進二手房市場健康、規范、有序的發展，形成良好的二手房交易環境，完善二手房交易體系是一項任重道遠的過程，在二手房市場逐步成熟的成長道路上，需要政府、市場和人們的共同努力。政府一方面要對二手房市場進行正確的方向引導，建立監督系統保證交易的圓滿進行，為二手房市場建立良好的金融環境，完善立法作為制度保障等等積極的政策指導，另一方面也要放開手腳，用“看不見的手”對二二手房市場進行調節，用市場自有的魅力激活并帶動二手房市場的發展。

參考文獻：

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