(網經社訊)［提要］房地產企業在我國國民經濟發展中一直發揮著不可替代的作用，而融資租賃在房地產經營中又有著舉重若輕的地位。本文在闡述我國房地產企業融資租賃發展現狀基礎上，運用SWOT分析方法，對互聯網平臺下的房地產企業融資租賃進行分析，并結合相關因素提出一系列可選的發展戰略。

關鍵詞：互聯網平臺；房地產業；融資租賃；SWOT分析

基金項目：長江大學青年基金項目（項目編號：2016cqn19）研究成果之一；通訊作者：丁佳俊

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年5月5日

一、我國房地產企業融資租賃發展現狀

（一）融資渠道有限，融資結構不健全。從進入我國房地產開發行業的資金總量來看，2016年（144，214.05億元）比2012年（96，536.81億元）增加了47，677.24億元，大量資金從各種渠道進入，增長量及增速顯著，但仍然以自籌資金和銀行貸款為主，渠道較為狹窄，融資力度有限。就融資結構來看，從2012年到2016年的5年里，貸款的兩極分化比較嚴重。2016年上半年，我國對房地產開發企業的貸款進一步緊縮，房地產企業所獲得的來自銀行貸款的資金同比增長3.2%，企業自籌資金同比負增長0.1%，其中企業自有資金增幅4.6%，非銀行貸款萎縮-2.5%，結構有所優化但仍然不健全。（圖1）

（二）缺乏穩定，抗風險能力差。傳統的房地產企業融資租賃方式中，銀行掌握著充足的資金，資金的供給也相對穩定，故而對于資金需求量大、周轉期長的房地產業，銀行是其首選的資金來源。但也正因如此，房地產企業融資結構不合理、發展缺乏穩定、融資方式單一，一旦信貸行業政策有所調整，房地產企業將面臨巨大沖擊。

二、基于互聯網平臺的房地產企業融資租賃SWOT分析

（一）優勢

1、融資模式多元化，降低融資成本。互聯網平臺下的融資租賃資金來源渠道相較于傳統模式來說，更加信息化和多元化，融資租賃開始更多地轉向社會大眾尋求社會閑散資金，實現資金和市場融資渠道的無縫對接，最小化融資成本。對于房地產企業來說，通過融資租賃籌到所需資金，滿足自身日益發展壯大的資金需求，也將具有更多的可能性和選擇性。

2、減小信貸行業的沖擊，維護房地產業穩定。在互聯網的發展下，基于互聯網平臺的融資租賃中，以“互聯網金融+融資租賃”的債權轉讓模式最具有代表性，這種模式可以有效地將互聯網金融與企業的融資需求進行匹配，實現更優質的匹配效果。這種模式可以為房地產企業提供金融支持，優化融資結構，維護房地產企業的發展。

（二）劣勢

1、相關法律法規尚不完善、監管缺位。互聯網平臺下的融資租賃模式發展迅速，隨之暴露出來的問題就是相應的監管制度的缺乏。一方面在許多方面存在法律法規不完善的情況；另一方面由此可能會導致一些風險及糾紛，如風險防控和對于糾紛處理的問題。

2、融資金額及融資期限有限。對比融資金額，社會大眾可接受的投資金額較融資租賃的投資金額較低；對比融資期限，社會大眾可接受的投資年限一般在2～5年，但是融資租賃的合同期限普遍超過5年，兩者期限長短不同。并且互聯網平臺下的融資租賃的資金來源以社會公眾投資者居多，所利用的大部分是社會上的小額閑散資金，因而在資金供給數量和期限上具有較大的局限性。

（三）機遇

1、時代發展迅速，金融市場活躍。2016年我國國民總收入達到740，598.7億元，同比增長6.9%，人均國內生產總值53，935.0元，“互聯網+”模式多樣化，互聯網理財產品也得到了空前發展。“互聯網金融+融資租賃”的發展目前以三種模式為主，即債權轉讓模式、P2L模式以及收益權轉讓模式。互聯網金融作為連接著金融與實體經濟的載體，加上融資租賃在融資與融物方面的雙重特性，同房地產企業相結合，對房地產企業的生存發展、融資和產業升級都發揮著極其重要的作用。

2、政策給予“互聯網+”行動的支持。2015年《國務院關于積極推進“互聯網+”行動的指導意見》中所提倡的“互聯網+”普惠金融方面，鼓勵互聯網與銀行、證券、保險以及基金的融合創新，以期為大眾提供豐富、安全和便捷的金融產品和服務，滿足不同層次實體經濟的投融資需求。也必然推動大量資金進入互聯網融資租賃平臺，適應不同規模層次的房地產企業的融資需求。

（四）挑戰

1、企業易自我膨脹，忽略未來高風險。我國房地產業積病已久，房地產泡沫巨大，房價居高不下，國家立足大局實施了一系列的緊縮政策，但中國的特殊國情又導致房地產內需極大，當大量的互聯網融資租賃資金進入房地產業，企業一派欣欣向榮，易出現過于樂觀的觀點，而忽略眾多存在的風險。

2、資金池難以維系，流動性大。在互聯網融資租賃模式下，以P2P網絡平臺為例，并不是直接將資金劃入借款人的賬戶，而是會先將籌集到的資金放入資金池中，即第三方支付公司，再將資金池中的資金分流到各個項目。但是作為新興領域，互聯網網絡平臺也會由于專業性不強、環節之間緊密度差漏洞多，風險意識弱以及違規經營等諸多原因，出現侵害投資者利益的情況，比如資金被挪用的情況，一旦資金被挪用，那么資金池就會面臨枯竭的危害，這導致融資者所需資金無以為繼，出現資金鏈斷裂的風險。

三、互聯網平臺下房地產企業融資租賃發展戰略

（一）增長型戰略

1、積極尋求與互聯網融資租賃公司的合作。在現有的活躍市場氛圍下，社會上的閑散資金數量較大，而投資渠道少，隨著“互聯網金融+融資租賃”模式的發展，互聯網融資租賃公司快速發展，大量互聯網融資租賃企業匯集了眾多社會閑散資金，房地產企業應順應時代的發展潮流，積極促成與互聯網融資租賃公司的合作，獲取融資。

2、充分利用政策優勢，促進產業升級。房地產作為集多種經濟活動為一體的產業，充分利用政策對互聯網平臺的支持，有利于帶動產業內其他環節的發展，完善自身產業鏈，提高建設質量，加強管理水平，提升服務水準，共同促進房地產整體的產業升級。

（二）多種經營戰略

1、注重人才培養，完善內部決策體系。房地產業作為國民經濟的重要增長點，為中國21世紀以來經濟的快速增長做出了不可忽略的貢獻。但在我國現有的房地產泡沫巨大和房價過高的背景下，大量的融資進入房地產企業，導致風險過高，因此提高管理人才水平，完善企業內部決策體系就顯得尤為重要。唯有正確把握發展形勢，合理穩健決策，才能降低風險，趨利避害。

2、督促政府加強對創新融資渠道的管控。政府需要明確監管主體、監管對象和監管內容，對互聯網平臺下的融資租賃企業進行系統梳理，核定對應的監管機構，明確互聯網融資企業的業務和業務范圍，掌控資金流向，實時監控發展中存在的風險，并且建立良好的數據監管模式，避免出現缺乏監管的亂象，也避免因人為操作出現資金池枯竭的問題。

（三）扭轉型戰略

1、尋求多種互聯網理財產品的合作。在時代快速發展的機遇下，科學技術不斷升級，互聯網理財產品市場也空前活躍，房地產企業可尋求與多種互聯網理財產品的合作，避免將雞蛋放在同一個籃子里，改善企業債務融資結構，建立多層次的房地產金融體系。

2、督促政府加強互聯網融資租賃法律立法工作。互聯網融資租賃的業務發展和創新發展迅速，甚至在一定程度上還要快于我國相關法律法規的建立，不利于互聯網平臺下融資租賃的健康穩定發展。政府應盡快確定互聯網網貸平臺有關行業的法律建設和定位，加強立法工作，在原有的傳統業務法律法規的基礎上盡早頒發針對互聯網融資租賃問題的法律文件，確保相關產業的健康發展。

（四）防御型戰略

1、加強誠信建設。在互聯網平臺的債權轉讓模式中，平臺事先對融資租賃公司和承租企業的資質以及租賃標的資產進行調查評估，以期為投資者篩選誠信有實力的公司和真實合規的資產進行投資。房地產企業需完善企業內部信用管理制度，加強房地產行業的自律，按時披露真實可信的財務會計報告信息，提高企業在互聯網平臺的信譽，確保資金池資金順利流入企業，延長租賃期限。

2、提升管理能力，增加資金利用率。房地產企業普遍負債率偏高，而融資租賃渠道有限、成本較高，企業提高管理能力，增加資金利用率，充分利用已獲得的融資融物，有利于成本最小化、利潤最大化。

四、結論

互聯網平臺的發展作為一種新的模式，為眾多行業帶來了發展機遇，但機遇始終與挑戰同在，本文對房地產企業基于互聯網平臺的融資租賃進行了一系列的分析，在時代的發展潮流里，力求能針對所能把握的機遇進行較為全面的總結和分析，順應時代發展潮流，把握機會，迎接挑戰。

（作者單位：長江大學管理學院）

主要

［1］陳曉芳，鄧銀花.“互聯網金融+融資租賃”A2P模式的SWOT分析［J］.財會月刊，2017（2）.

［2］陳杰，陳卓.房地產開發融資新格局、潛在風險與政策應對［J］.基建管理優化，2016，28（4）.

［3］劉振杰.淺談房地產企業的融資方式［J］.現代經濟信息，2017（18）.

［4］申思遠.互聯網金融背景下融資租賃業務的可持續發展研究［J］.現代商業，2016（23）.（來源：合作經濟與科技 文/胡淏 丁佳俊 編選：電子商務研究中心）