內容摘要：房地產是人類生產和生活的一個基本要素，與各行各業存在較強的關聯性。如果房地產開發項目實施全壽命周期經營管理模式，從生態持續、經濟持續、社會持續的角度研究房地產開發。這種房地產行業可持續發展的新思路，有利于帶動相關產業的良性發展。

關鍵詞：全壽命周期 開發衡量標準 溝通 績效管理 如果大量處于設計使用年限的建筑被拆除，是建筑資源和社會財富的巨大損失；拆除這些建筑不但要消耗大量的人力、物力、財力，同時也會產生大量的粉塵和廢棄物，造成環境污染，加重了環境壓力負荷，這不符合可持續的科學發展觀。究其根源一是建筑設計的前瞻性差，建筑使用功能的過時老化；二是城市規劃的隨意性；三是開發商們只想降低成本增加利潤，所以質量越來越糟糕。 全壽命周期模式概述 日本東京大學ＡＧＳ（世界上研究全壽命周期模式最權威的組織）對全世界各種產業進行了關于全壽命周期模式的測算，結果如下： 傳統的發展模式：Ａ為336，Ｂ為340，Ｃ為676。Ｂ與環境治理有關，空氣污染、水污染都在其中的運營費用。A為初期投入，B為運營費用，C為全壽命期內總投入。 全壽命發展模式：Ａ為390，Ｂ為23， Ｃ為413。即長期運行費用、治理污染費用等會降低，導致Ｂ、C降低的原因，是因為Ａ投入的增加。 由此可見，采用全壽命周期模式核算，通過增加有限的初期成本，大大節約長期運行費，進而使全壽命周期總成本下降，并取得明顯的環境效益。按現有的經驗，增加初期成本5%～10%用于新技術、新產品的開發利用，將節約長期運行成本50%～90%。這一種新模式的出現，將帶來設計、開發、營銷模式革命性的變化。 在這種新模式中，通過適當增加建房期間的投入，即新技術、新材料、新的管理方式的使用可以使后期的投入成幾何倍的減少，整個全壽命周期的成本也因此降低很多。但目前房地產開發項目全壽命期經營受阻的關鍵在于初期投入者與后期受益者之間存在著利益沖突。 房地產項目的初期投入者是開發商，項目的最終擁有者是項目運營后投入費用的承受方即消費者，初期投入者與后期受益者之間存在著利益沖突。因此開發商為吸引消費者眼球，只是進行房地產項目全壽命期經營概念的炒作，只注重從產品的盈利性角度談項目的壽命期。即開發商只是從盈利角度對開發項目進行的策劃，沒有從社會、環境的角度考慮項目的長期綜合（經濟、社會、環境）效益，這違背了房地產開發項目全壽命期經營的本意。 由此將引出以下問題，全壽命周期的經營理念是什么，房地產全壽命周期的經營理念又是什么？ 全壽命周期的經營理念 全壽命期的經營理念是指在項目規劃初始階段從社會、環境、人性、經濟的角度考慮產品壽命歷程的所有環節的相互影響和項目綜合性能的發揮狀況。它不僅是設計一個項目的功能和結構，而且要在有限的環境資源（包括制造資源、使用環境、社會環境等）情況下，考慮項目的施工、營銷、使用、維修保養、再處置等問題。它強調項目建設的環保問題，強調壽命期內建筑的可靠度、布局的合理性、功能的均好延展性，強調兼顧經濟利益，從而降低社會成本，最終使項目目標接近在當地的社會資源環境下所能達到的長效最優目標。 房地產開發項目全壽命期經營理念是指在項目開始立項時，就綜合規劃平衡房地產項目壽命期內各影響因素，尋求壽命期內綜合（經濟、社會、環境）效益最優。它是著重用房地產產品來整合全壽命期涉及的所有相關因素，如資本、資源，整合全壽命周期涉及的所有環節，這樣做初期費用可能會有所增加，但它帶來的效益卻是巨大的。隨著人們素質的提高，這種有利于節約社會資源，保護環境的房地產開發經營理念必將獲得政府的大力支持，必將成為房地產開發企業運營的方向。 實施房地產開發項目全壽命周期經營的條件 人口的持續增長、地球資源的有限性決定了房地產開發項目全壽命期經營研究的必要性。房地產開發項目實施全壽命期經營必需的條件有以下幾點： （一）建立科學的全壽命周期經營的開發衡量標準 由于房地產開發項目全壽命期經營涉及面廣，各方利益存在沖突，因此房地產開發項目全壽命期經營需要政府制定一個科學的、客觀的衡量標準來約束項目的各參與者，約束項目的質量、功能的均好延展性等問題。要求項目在質量、環保等約束條件下，滿足開發商、業主、社會的需求，實現產品全壽命期最優。要求政府審批時、開發商開發時把項目放在整個使用環境中加以綜合考慮。開發衡量標準既要保護開發商的經濟效益、又要從可持續發展的角度保護環境效益、實現社會效益。 開發衡量標準既是政府審批的法則，也是政府監控房地產開發企業以全壽命期經營理念來從事房地產開發的法則。筆者認為，制定全壽命經營理念從事房地產開發的法則應遵循以下原則： 首先，政府要了解房地產開發項目實施的每一環節的特點，工作內容；其次，政府要提出針對性的、切實可行的、嚴密周全的管理細則和標準；再次，還要配以相關的法律約束，以防止各參與方急功近利；最后，需要政府堅持城市規劃的穩定性和科學性，為房地產業、城市經濟創造可持續發展的環境。