1964年，兩個(gè)月內(nèi)德國(guó)接連有兩家購(gòu)物中心開張。這也是德國(guó)最早的購(gòu)物中心。一家是法蘭克福附近的Main-Taunus-Zentrum；另一家是波鴻市的Main and Ruhrpark。兩家購(gòu)物中心的運(yùn)作都是國(guó)際化的：Main-Taunus-Zentrum的開發(fā)商是加拿大的Larry Shewsky，而美國(guó)的Edward Roberts公司開發(fā)了Ruhrpark。后來，兩個(gè)購(gòu)物中心的所有權(quán)都曾幾度易手，經(jīng)營(yíng)一直很成功。

Ruhrpark一直是德國(guó)最大的購(gòu)物中心之一，可租面積約10.9萬平方米（109萬平方英尺），84個(gè)商鋪，6500個(gè)免費(fèi)停車位。每年接待人數(shù)有1500多萬。目前該中心的管理者是總部設(shè)在杜塞爾多夫的ICM Immobilienverwaltungs und Centermanagement GmbH公司。

Main-Taunus-Zentrum最近剛重新裝修和擴(kuò)建好，吸引了幾個(gè)新成員的加入，其中有一個(gè)多廳電影院。這個(gè)購(gòu)物中心依然以露天為主，商鋪面積6.9萬平方米（69萬平方英尺），80個(gè)店面，目前由漢堡市的ECE Projektmanagement 經(jīng)營(yíng)。

從二十世紀(jì)60年初以來，購(gòu)物中心的德國(guó)的發(fā)展可分為四個(gè)階段：

1、早期（從1964年起）：早期的德國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展?fàn)顩r同美國(guó)類似。最早的一批購(gòu)物中心建在城外，均為一層，露天購(gòu)物和露天停車場(chǎng)。主力商店由百貨商店一統(tǒng)天下。購(gòu)物中心和主要的交通道路及高速公路相連，這一點(diǎn)是很重要的。簡(jiǎn)樸的中心建筑只是一個(gè)露天的賣場(chǎng)而已。

2、扎根（直到1975年）：一些購(gòu)物中心建在市區(qū)，但其它大多數(shù)購(gòu)物中心都建在德國(guó)六、七十年代在全國(guó)范圍內(nèi)造起的衛(wèi)星城里面。這些購(gòu)物中心的特征有：兩層，封閉的建筑結(jié)構(gòu)，黑暗的商業(yè)街兩邊是燈火通明的商店櫥窗，店鋪都很小，多用途（包括寫字樓和公寓）。停車庫是多層的，超大型自助百貨商場(chǎng)成為主力商店。米爾海姆的Rhein-Ruhr-Zentrum和漢堡的Alstertal Einkaufszentrum是這種類型購(gòu)物中心的典型代表（兩家購(gòu)物中心都在九十年代重新裝修過，并獲得ICSC頒發(fā)的歐洲購(gòu)物中心獎(jiǎng)，目前一直在成功地運(yùn)轉(zhuǎn)）。

3、城內(nèi)發(fā)展（直到1985年）：70年代新的建筑規(guī)章促進(jìn)了購(gòu)物中心重點(diǎn)向城內(nèi)發(fā)展。這一時(shí)期的購(gòu)物中心以復(fù)雜、引人入勝的建筑為特色。玻璃屋頂采光十足。有一些購(gòu)物中心，如杜塞爾多夫的Koe-Galerie和漢堡市中心的一些拱廊商業(yè)街，開始嘗試通過創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，將購(gòu)物和休閑融在一起。第一次，購(gòu)物中心的中央往往是一個(gè)種栽了很多植物、有很多美麗景觀的庭院。

4、整修、更新和新觀念（直到2000年）：二十世紀(jì)的最后10－15年間，許多“第一代”的購(gòu)物中心都整修一新，有一些把屋頂重新?lián)Q過，有一些加入了新的建筑元素，還有許多是大批更換了租戶。此外，開發(fā)商在中小城鎮(zhèn)找到了新的購(gòu)物中心開發(fā)場(chǎng)所。現(xiàn)代的德國(guó)購(gòu)物中心以高雅的內(nèi)外建筑為特色。新的購(gòu)物環(huán)境已經(jīng)營(yíng)造出來了－特別是餐飲和烹飪環(huán)境，顧客在大廳里就餐，臺(tái)子上是新鮮的食品，還有各式各樣的美食館。有一些購(gòu)物中心把規(guī)模適中的專業(yè)服裝店和有實(shí)力的零售商作為主力商店。

1990年德國(guó)統(tǒng)一以來，購(gòu)物中心數(shù)量翻了三倍。現(xiàn)在有279家，可出租總面積達(dá)920萬平方米（9200萬平方英尺）。其中37％在城區(qū)（市區(qū)），36％在市郊，27％在城市外。這組數(shù)據(jù)表明了一直以來，市區(qū)在德國(guó)零售業(yè)分布中所占的重要地位。

早在二十世紀(jì)六十年代初，就有人預(yù)言小雜貨店（mom－and－pop stores）會(huì)消失，因?yàn)槌鞘腥硕紩?huì)習(xí)慣到更遠(yuǎn)一點(diǎn)的購(gòu)物中心去。而事實(shí)是，一直到今天德國(guó)城市內(nèi)的零售店結(jié)構(gòu)依然沒有改變。幾年前，有些小雜貨店甚至在一些大城市興旺起來。近來小雜貨店主要活躍在小城市和村莊。七十年代是連鎖店的天下，不過往往是買下已有的零售店門面用來開連鎖店，這樣就維持了一貫的城區(qū)零售店分布結(jié)構(gòu)。

一個(gè)例外是，德國(guó)統(tǒng)一后，在德國(guó)東部，超級(jí)中心（power center）都建在城市的郊區(qū)。原因有二：一是德國(guó)東部商品的匱乏，二是所有權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)關(guān)系理不順。現(xiàn)在很多東部的城市已經(jīng)重建好，因此零售業(yè)也正在回歸市區(qū)。

事實(shí)上，現(xiàn)在的政府規(guī)章制度也限制在城外建設(shè)大型購(gòu)物中心。（不過，交通規(guī)劃方面的規(guī)章制度鼓勵(lì)市區(qū)內(nèi)盡可能使用公共交通，限制私人汽車交通，又使得郊外的購(gòu)物中心有優(yōu)勢(shì)。）

因此，當(dāng)前購(gòu)物中心發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域在市區(qū)，如市內(nèi)的拱廊購(gòu)物街（arcades）和風(fēng)雨商業(yè)街廊（galleries）等。好地段很容易找到，就是價(jià)格非常昂貴，建筑成本高，對(duì)以后的出租不利。德國(guó)東部有一些很成功的實(shí)例，如萊比錫的購(gòu)物中心建設(shè)。萊比錫是一個(gè)有悠久貿(mào)易和工業(yè)歷史的城市，先前，這個(gè)城市的大多數(shù)商行都有院子，用來堆放貨物和商品。現(xiàn)代的購(gòu)物中心就是用這些商行改建而成的。

在德國(guó)，融資不是個(gè)問題。房地產(chǎn)投資公司正在尋找有良好承租人的項(xiàng)目。然而，在過去的10年間，零售面積大規(guī)模增加，顧客的需求飽和。經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)一種微小，穩(wěn)定上升的趨勢(shì)。零售業(yè)的銷售額在近7年間一直下滑，但是在市內(nèi)外的購(gòu)物中心的銷售額卻正在非常緩慢地增長(zhǎng)。1999年時(shí)，購(gòu)物中心的發(fā)展要比市內(nèi)其他零售店（非購(gòu)物中心）稍微好一點(diǎn)。

傳統(tǒng)的購(gòu)物中心—中等規(guī)模，通常有主力商店，一般在市郊或鬧市區(qū)—仍然是最普遍的類型；窄小的城區(qū)內(nèi)典型的形式是風(fēng)雨商業(yè)街廊，也是最有可能在今后幾年中得到發(fā)展的。超級(jí)中心，曾在20世紀(jì)80年代末具有強(qiáng)大的發(fā)展勢(shì)頭，然而在德國(guó)統(tǒng)一之后立即就放慢了他們的發(fā)展腳步。火車站作為購(gòu)物場(chǎng)所受到青睞。而慕尼黑、法蘭克福、柏林和杜塞爾多夫等城市的新建、整修、或擴(kuò)建的機(jī)場(chǎng)也引入了零售。另一種發(fā)展的新模式是城市娛樂中心，由美國(guó)的開發(fā)商TrizecHahn引入法蘭克福。

德國(guó)郵政、德國(guó)電信和德國(guó)鐵路三家公司擁有的地產(chǎn)上市交易，給德國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來了契機(jī)。這三家過去的國(guó)有公司最近私有化，放棄了很多地皮。其中許多地皮都具有優(yōu)越的城市地理位置，但是地區(qū)限制和過高的開發(fā)成本可能會(huì)阻礙發(fā)展。

至今，政府的法規(guī)已經(jīng)妨礙了工廠直營(yíng)購(gòu)物中心的建造；地方當(dāng)局不愿意發(fā)給他們建筑許可證，現(xiàn)有的零售商們進(jìn)行游說，強(qiáng)烈的反對(duì)這種競(jìng)爭(zhēng)。第一批工廠直營(yíng)購(gòu)物中心將在茨維考、柏林和荷蘭的Roermond開業(yè)。（Roermond經(jīng)常吸引許多的德國(guó)購(gòu)物者）。

雖然德國(guó)對(duì)國(guó)外的零售商并沒有什么限制性法規(guī)， 但他們?cè)诘聡?guó)市場(chǎng)上的運(yùn)作空間很少。零售商——特別是來自美國(guó)的零售商，試圖將他們公司的文化帶到德國(guó)市場(chǎng)，可是都失敗了。然而，國(guó)際零售商在“客戶服務(wù)”這一領(lǐng)域卻能夠獲得相當(dāng)?shù)恼J(rèn)可，因?yàn)榈聡?guó)人的一個(gè)主要弱點(diǎn)就是缺乏服務(wù)意識(shí)。

在進(jìn)入德國(guó)市場(chǎng)的眾多新人中，沃爾瑪是最細(xì)察顧客需要的。專家預(yù)言它將給歐洲的食品公司和超大型自助百貨商場(chǎng)公司帶來強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)。在時(shí)裝業(yè)，經(jīng)過一段試驗(yàn)和犯錯(cuò)的時(shí)期后，Hennes & Mauritx商店現(xiàn)在也躋身于一流的連鎖店。其它做的好的還有Mango和Zara（都來自于西班牙），以及Gap和EddieBauer（都來自美國(guó)）。許多國(guó)際零售商都在城市的最好購(gòu)物區(qū)尋找黃金位置，但是這很難找到，并且非常昂貴。結(jié)果，Marks&Spencer不得不關(guān)閉在德國(guó)開的六個(gè)店中的四個(gè)；Toys‘R’Us日子也不好過。

總體來說，德國(guó)的零售商們?cè)谄渌鼑?guó)家還未取得成功。個(gè)別成功的有：在澳大利亞、比利時(shí)和荷蘭開設(shè)的折扣食品商店；時(shí)裝設(shè)計(jì)師Escada， Joop和Jil Sander等；Mediu Markt， 電子耗材零售商；Douglas香水店，國(guó)外開店面積有1.5萬多平方米多（15萬平方英尺）。

許多零售商——特別是書籍、電子耗材、運(yùn)動(dòng)器材和服飾類零售商都正在尋找更大的店面。在城區(qū)，大的店面尤其難找，租金極其昂貴。因此，A類地段和B類地段的租金差距繼續(xù)擴(kuò)大。購(gòu)物中心的租費(fèi)比城區(qū)沿街店面的租費(fèi)要低得多。

今后幾年，零售業(yè)的發(fā)展依然是以鬧市區(qū)的購(gòu)物中心和單個(gè)的零售店為主導(dǎo)，城外的大型購(gòu)物中心處于劣勢(shì)。另一方面，德國(guó)購(gòu)物中心的銷售份額日益增加，它們吸引顧客的關(guān)健在于：標(biāo)準(zhǔn)化的開放時(shí)間。長(zhǎng)期以來，德國(guó)的零售商們都按各自的時(shí)間表行事，尤其在城市里，沒有一個(gè)統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)時(shí)間，在消費(fèi)者中造成相當(dāng)大的混亂。

電子商務(wù)對(duì)德國(guó)零售業(yè)的沖擊難以預(yù)料，不過人們認(rèn)為沖擊不會(huì)很大。雖然通過互聯(lián)網(wǎng)可以很方便地購(gòu)買商品，也有許多德國(guó)零售商在發(fā)展網(wǎng)上購(gòu)物，但是，對(duì)客戶來說，在商店或購(gòu)物中心享受到的高質(zhì)量購(gòu)物經(jīng)歷和購(gòu)物環(huán)境仍然更為重要一些。

因此，在德國(guó)，和其他地方一樣，開發(fā)商必須找到新的方法來建設(shè)、出租、運(yùn)作他們的購(gòu)物中心。他們必須想方設(shè)法使購(gòu)物中心比其它的零售用地更具吸引力，特別是提供新的服務(wù)和新的零售方式。