一、 房地產業的現狀與問題

近幾年，我國經濟的發展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業的發展注入了新的活力。總體分析我國的房地產業仍處在綠色景氣區內運行，但是，局部過熱和結構性問題應引起足夠的重視。

1、房地產投資穩步上升，地域熱點顯現

發展經濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經濟增長的必要條件。沒有投資的穩步增長，任何國家都不可能實現從農業國向工業化和現代化的轉變。對于中國一個人口快速增長的發展中國家來說，保持一定的投資規模就尤為重要。近兩年，全球經濟增速放緩，我國經濟實現7.3%和8%的高增長率，其中投資貢獻率高達3.6%左右。在國內產業結構在調整中，房地產投資占固定資產投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%（表1），彌補了傳統產業投資增長率下降的遺缺，其對經濟增長的貢獻率也慢慢顯現出來。

從總量分析，在1997～2001年間，全社會投資增長率分別為8.6%，13.9%， 5.1%和10.3%，房地產開發投資增長率分別為 -1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社會固定資產投資增長率，但并沒有出現1992～1993年增長率高達117%和165%的過熱現象（圖1）。

房地產開發投資結構基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，別墅和經濟適用房分別占6%和9%，辦公樓為12%，商業用房為12%。

從房地產持續投資熱點的分布來看，它主要集中在以廣州、上海和北京為

主導的三大城市群（圖2），從2002年1-9月的統計數據來看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客觀地講，這些地區房地產投資熱有其合理的因素，也有令人擔心的一面。三大地帶是中國經濟增長最快的地區，經濟的發展、居民收入的水平提高，消費升級換代，大量外資的進入和勞動力的流動都會增加對房地產的需求，但是，與其他產品一樣，房地產投資也要以需求為后盾，沒有效的需求，房地產投資就不可能持續的增長。那么，我國的房地區性投資穩步增長是否有需求的支撐？

2、銷售率空置率，地域分化明顯

近幾年，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動是刺激居民購房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷售率（當年銷售面積占當年竣工面積的比例）分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷售率達到歷史最高水平（圖3）。

但是，在銷售率回升的同時，空置面積也在上升，達到12000萬平方米，其中，空置期一年以上的為4000多萬平方米，占當年房屋竣工面積的13.4%，高于國際警戒線10%。對于空置率需要我們做認真的分析。首先，空置率上升無論何種原因都不是一個好現象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會影響資源的優化配置。其次，市場上任何一種產品都需要有合理的庫存。房地產作為一種價值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應該為多少？以住宅為例，我國房地產開發的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其均好程度差異極大，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國外的空置率是以全部存量房為分母，而我國城鎮存量房有多少至今仍是一個未知數。再次，地域差別。即便是在國內，不同地區經濟實力的強弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機爆發后，海南空置商品房425萬平方米，給當地房地產業和銀行業帶來重創，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當時上海的空置房屋接近700萬平方米，占全國的七分之一，卻能使之化險為夷，絕處逢生。

仍以房地產投資三大熱點地區為例，1998～2001年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國的平均水平，在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔憂。同期，上海的銷售率為73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋銷售面積為1404萬平方米，當期竣工面積為1194萬平方米，銷售量大于竣工面積無疑有助于消化空置商品房屋。鑒于銷售率和空置率是房地產前期投資經營活動的一個結果，因此，全面的、動態地分析新開工面積、施工面積、竣工面積和拆遷面積的聯動關系，才能對銷售率和空置率的變化做出正確判斷。

3、價格基本平穩，結構變化突出

2002年1-9月份，全國一些大中城市的房屋銷售價格漲幅較快，其中，寧波南昌、杭州、青島、上海和廈門的銷售價格指數分別為119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，漲幅超前。但是，全國總體平均價格的走勢力基本平穩，特別是與百姓相關的商品住宅價格漲幅很小，在北京等大城市還出現了小幅回落（圖4）。

可是面對走低的價格，廣大百姓卻仍找不到自己能負擔得起的住房，這就需要我們仔細分析平均價的構成，或者說住宅的結構。我們的統計分析中，只提供住房價格的平均數，卻很少提供不同價位住宅所占的比例，或每套住宅的價格。以北京為例，近幾年為配合舊城改造，增加了經濟適用房的開發建設，低價位住宅的供給增加無疑會拉低平均價格。此外，北京這兩年炒“入世”、炒奧運會，城市建設攤大餅式的急劇擴張，大量遠郊別墅、高檔住宅星羅旗布，由于遠郊土地成本低，別墅的平價為7583元/平方米，低于近郊區11605元/平方米，這樣大量城郊樓盤的推出，也有壓低整體房價的作用。

因此，總體房價的合理并不意味著住房供給結構的合理，單位價格（元/平方米）的走低并不意味著每套住宅的總價位走低。北京等城市經濟適用房單位價格雖有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面積大、建筑標準高，造成每套住宅總價位過高，結果許多工薪階層還是買不起。加之低價位住宅的地段不近人意，靠公交車上下班的工薪階層多希望購買京城四環以內的住房，可低價位的住宅多在五環和郊外，在地鐵、公交車等多種基礎設施建設不配套的情況下，買經濟適用房多為經濟收入可觀者也就不足為奇了。

4、炒地圈地熱，成為房地產業發展的隱憂

實事求是的講，北京等大城市房價高有其合理的一面，其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團購買多都會推動房價上揚；但是，土地市場的不規范，炒地圈地熱是造成北京等大城市房價盤升的根本原因。許多地產商借“舊城改造”之機或趕在2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施之前忙著圈地，以增加自已的土地儲備，致使2001年北京購置土地面積增幅達到173%，在全國名列前茅（圖5）。

圈地炒地讓地產巨頭從中獲得了暴利，地價經多次轉手越抬越高，房價也就跟著上去了，這種圈地炒地熱對北京房地產業的發展可以說是貽害長遠。熟話說“沒有能長到天那么高的大樹”，房地產的價格也不可能無休止地長下去。因為任何來京創業的企業或個人都不可能無視生產與生存的成本，短期的漲價也許在可承受范圍之內，但是，當房地產價格上漲過快超過可接受的成本，那么，北京就喪失去了吸引創業企業和人才的優勢。香港土地成本高、房價高已成為其經濟發展一大制約因素，這難道不應該引起我們的警覺和深省嗎？

5、房地產信貸發展 有喜也有憂

房地產是一種投入大、價值高的資產，無論其投資與消費都不離開金融的支持。從住宅消費信貸方面分析，將抵押信貸機制引入住宅市場，對于多年來習慣于追逐的“大企業”、“大項目”、“大筆貸款”的中國銀行業來說無疑是一重大突破，對于習慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費觀念與行為的一次巨變。個人住房抵押信貸的迅速增長，不僅改善了銀行資產結構，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進了住宅生產與消費的良性循環。

從房地產開發信貸方面分析，我們可以看到：這幾年銀行對房地產開發企業的貸款增幅很小，致使國內貸款占企業資金來源的比重一直在22%徘徊。相比較，自籌資金和其他資金來源所占比重卻不斷上升。那么在企業自有資金不足、多年負債率高達76%的情況，自籌資金主要是依靠預售房款和銀行的流動資金貸款。而消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外，相當一大部分來自銀行貸款。因此，無論資金以何種形式出現，多是從銀行的口子出去的。

那么，靠銀行信貸搞投資是否會誘發房地產泡沫、金融風險？在現代信用經濟社會，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結果可以滿足社會需求，增進社會的財富。反之，盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂設施，表面上熱得不得了，實際上供求關系嚴重失調，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產業是否存在泡沫，銀行信貸的規模、增長速度只是一個變量，關鍵是看資金的投向和資產的質量。

此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產信貸風險的關鍵。衡量銀行體系健全的基本指標包括：資本充足率、資產質量（壞帳率）、經營管理水平、收益率和流動資產比率等。在1997東亞危機中，香港和新<