【摘要】房地產業關聯度高，帶動力強，毫無疑問的在我國經濟體系中占有舉足輕重的地位。房地產業發展速度越快，對社會造成的影響也越大。國家為了給長時間處于“高溫”狀態的房地產降溫，接連出臺了多項宏觀調控措施，但效果不是很明顯。究其原因，是因為冷落了法律問題，使宏觀調控的一些相關政策與法律規定相悖。本文試從法律視角來分析和探討房地產市場的宏觀調控問題。

【關鍵詞】房地產業，宏觀調控，法律問題。

房地產業指從事房地產經營管理服務性企業的總稱，包括內容：土地的開發和再開發；房屋的開發和建設；地產的經營；房地產經營，包括房屋的買賣、租賃、抵押；房地產中介服務；房地產物業管理；房地產金融。作為國民經濟中的一個獨立的產業，它影響了眾多相關產業，也是國家宏觀調控的重點。加強對房地產市場的宏觀調控，是政府的重要職責。

房地產市場的宏觀調控就是國家采用行政、法律、經濟手段從宏觀上對房地產市場進行指導、監督、調節，以保證其供需平衡，彌補市場經濟的缺陷，保證房地產市場穩定的運作。在宏觀調節的手段中，法律手段是不可或缺的，這要求宏觀調控要有法可依，依法調控。這樣才能使宏觀調控實際有效，房地產市場健康穩定的發展。

一、國家對房地產市場宏觀調控的措施。

自1998年下半年停止住房實物分配至2002年，是房地產市場發展的升溫期，這段時間的宏觀調控措施大多以“規范、鼓勵、支持、優惠”為主，但房地產市場一直波瀾不驚。2003年后，房地產市場發展迅猛，房價不斷上漲，房地產市場的過快發展使泡沫經濟現象日益突出。為了抑制過熱的房地產投資活動和穩定房價，國家相繼出臺了多項政策，涉及到房地產投資、信貸、財政等多方面。

2003年6月，中國人民銀行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，該文件是我國第一輪房地產牛市啟動之后，國家第一次采取抑制房地產過熱的措施，表明國家對房地產市場的態度由支持轉為警惕；8月，國務院發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，將房地產業定位為拉動國家經濟發展的支柱產業之一，明確提出要保持房地產業的持續健康發展。2004年8月，銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，金融監管部門發出了加強房地產貸款監管的重要信號。2005年3月，國務院出臺《切實穩定房地產價格的通知》

（老國八條），房地產市場調控首次上升到政治高度；4月，建設部等七部委發布《關于做好穩定住房價格工作的意見》，要求把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。2006年5月，建設部等九部委出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國十五條），要求新開工商品房90平方米以下面積占總面積的70%以上。2006年的房地產市場調控政策密集，但卻是“一邊調控一邊漲價”。2007年，央行六次加息，仍擋不住房地產市場價格暴漲，地王頻現。2008年12月，為應對國際金融危機，國務院辦公廳下發《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，采取松綁二套房貸、取消城市房地產稅等措施全方位刺激房地產市場。2009年12月，溫家寶總理主持召開的國務院常務會議就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措，同時明確表態“遏制房價過快上漲”；同月，財政部等五部委聯合發布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，規定開發商拿地首付款不得低于全部土地出讓款的50%。2010年1月，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國十一條），嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產貸款窗口指導；4月，國務院發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國十條），被稱為“史上最嚴厲的調控政策”，但由于各級部門的落實問題和房地產市場的復雜情況，國十條的威力未能完全釋放。2011年1月，國務院辦公廳發布《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，對轉讓房屋、限購措施、差別化住房信貸、落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制等做出明確的規定。

二、國家房地產宏觀調控措施所出現的法律問題及解決方法。

國家調控房地產市場的措施不可謂不多，但這些調控手段雖然有一定效果，但并不顯著，一些文件規定在操作層面上缺乏可行性，理想狀態下的條文在實際執行過程中力度不夠，沒有從根本上遏制房價上漲速度過快的問題。這些問題主要表現在以下幾個方面：

一是宏觀調控法律規范體系不完善。從上面的調控措施可以看出，國家對房地產市場進行調控大都以下發文件、通知等形式進行，立法層級較低、高度不足，缺乏完整的法律框架和結構。地方政府在執行過程中往往抱有“可做可不做”的態度，在沒有法律強制力的保障下，大部分文件無法自上而下順利執行，變成“只是說說而已”的空文，無法起到積極良好的執行效果，自然會有矛盾產生。所以完善我國房地產市場調控體制的當務之急，就是要完善其法律規范體系。

二是國家房地產市場宏觀調控措施力度不夠。雖然調控政策本身是為了房地產市場更加平穩健康地發展，但在實際操作過程中效果并不十分明顯。筆者認為可以采取以下措施：一要合理配置土地資源，提高土地使用率。二要清理房地產市場不合理收費，不同房屋實行大差別稅率。三要擴大保障性住房適用范圍，保證“居者有其屋”，從而進一步抑制房地產的價格異常升溫。四要盡快出臺規范房地產市場專門的法律法規。

三是宏觀調控的主體權力義務范圍不明確、調控主體之間關系不明確。對房地產市場進行宏觀調控是各調控主體的權力，也是其義務所在。調控主體是“將”，執行主體是“兵”，將要管兵，兵要監督將，多頭管理應有明確的監督機制，不能形成“都管都不管”的局面。對于調控主體來說，一要建立上級監督和相互監督的機制，多頭管理出現矛盾時可請第三方裁判，明辨是非，追究責任。二要明確每一級執行主體的權力義務，保證文件規定上傳下達，渠道暢通。三要保證信息公開，保證每一個調控主體和執行主體都能掌握相對應的信息。

四是缺乏民眾參與互動。由于傳統思想的束縛，大部分民眾總認為宏觀調控是政府的事情，參與意識不足；但另一方面，參與渠道的缺失也直接導致民眾真正的想法沒有途徑表達出來。一項宏觀調控措施的實施涉及到社會的方方面面、涉及到各個階層和利益群體，如果有若干個民間甚至是官方的專門組織機構來組織民意，可能調控措施會更具有可操作性，也會取得更好的調控效果。在這方面應該引導和鼓勵民眾學習參與的積極性。

房地產市場宏觀調控是關系到國計民生的重要工作，只有多部門、多角度、多層面積極配合、協調一致，我國的房地產市場才能夠平穩健康地發展，才能讓更多的中國人想要一個屬于自己的家的簡單愿望能夠實現。雖然道路坎坷，但前途光明。

參考文獻：

［1］劉宇星房地產市場宏觀調控法律難問題研究［D］江西財經大學20091201.

［2］法律教育網宏觀調控的合法性研究（上）———以房地產宏觀調控為視角［J］20080905.

［3］法律教育網論房地產市場的宏觀調控法律制度［J］1002－6908（2008）062.