摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其能否穩(wěn)定發(fā)展直接關(guān)系到我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢。當(dāng)前，為了控制房地產(chǎn)的過熱發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)和完善對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控制度建設(shè)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；制度建設(shè)

1 我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)市場過熱

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006-2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為19382、25280、30580、36232億元，比上年同比增長分別為21.8％、30.2％、20.9％、16.1％。雖然增長幅度相對有所下降，但以2009年為例，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資占當(dāng)年GDP的10.8％，仍遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)5％合理水平。在我國GDP增速保持在7％-10％水平的經(jīng)濟(jì)高速增長大背景環(huán)境下。加上流動(dòng)性過剩的影響和房地產(chǎn)市場暴利吸引，我國房地產(chǎn)市場投資熱度持續(xù)上升，房價(jià)持續(xù)大幅上漲，超出了多數(shù)人的經(jīng)濟(jì)承受能力。房地產(chǎn)商品已經(jīng)失去其最初滿足居住需求的目標(biāo)，日益成為投機(jī)的手段以獲得炒房利潤和規(guī)避通脹。

1.2 房地產(chǎn)市場規(guī)范性有待加強(qiáng)

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在由房地產(chǎn)開發(fā)為主的階段向房地產(chǎn)投資為主的階段的過渡階段，不規(guī)范性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等各環(huán)節(jié)。一是開發(fā)肓目，無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源和國有資產(chǎn)的流失嚴(yán)重。二是作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)缺乏經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)在設(shè)計(jì)、行銷、管理、品牌等方面的核心競爭力嚴(yán)重不足。市場運(yùn)作層次低，操作規(guī)范性欠缺。三是房地產(chǎn)交易市場虛假信息、廣告泛濫，詐騙案件頻發(fā)。房地產(chǎn)行銷活動(dòng)不規(guī)范，捂盤惜售、囤積房源等手段，抬高房價(jià)，違規(guī)收取費(fèi)用。

1.3 房價(jià)過高，群眾壓力大

房地產(chǎn)市場的相關(guān)問題關(guān)注度如此之高，一個(gè)重要原因在于我國房價(jià)高居不下。我國房價(jià)過高已經(jīng)催生出如蝸居、蟻?zhàn)宓刃迈r詞匯。2009年，甚至出現(xiàn)部分城市、地區(qū)房價(jià)暴漲的局面，迭創(chuàng)新高的房價(jià)讓住房問題更加凸顯。作為生活必需品，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想局面還需加大力氣。總的說來，房地產(chǎn)價(jià)格體系尚未理順，價(jià)格秩序混亂，房價(jià)偏高。房價(jià)過高，限制了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，成為擴(kuò)大內(nèi)需方針政策和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的絆腳石。再者，當(dāng)前，我國基尼系數(shù)已超國際警戒線，房價(jià)過高造成中低收入者買房難上加難，住房需求難以得到滿足，另一方面，部分富人通過房地產(chǎn)投資行為增加其資產(chǎn)，社會(huì)貧富差距進(jìn)一步提高，加劇市場的動(dòng)蕩和社會(huì)的不穩(wěn)定因素。

2 我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控應(yīng)加強(qiáng)制度建立

2.1 法規(guī)手段 ①土地使用體系，是房地產(chǎn)運(yùn)作的基礎(chǔ)，土地的使用方式直接影響地價(jià)與房價(jià)。一是土地使用權(quán)退出市場，以年地租的形式出現(xiàn)，土地使用權(quán)不進(jìn)行出讓，委托物業(yè)公司向業(yè)主收取地租。這種方式，實(shí)行土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)分離，便于開征物業(yè)稅，因?yàn)槲飿I(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，土地所有權(quán)是國家的，購買的商品房只是70年的土地使用權(quán)。商品是一種買賣，“一種物品連同物品所有權(quán)發(fā)生讓渡，則是買賣；物品不隨所有權(quán)讓渡，則為租賃”。二是改革現(xiàn)行分稅制，增加地方稅種，加大中央財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付。因?yàn)榈胤揭l(fā)展，必須解決地方財(cái)政來源，地方才能實(shí)現(xiàn)土地“政府利益退出”。②稅收杠桿體系。稅收是宏觀調(diào)控的重要手段，但我國沒有充分利用。稅收調(diào)控包括營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、交易稅等。我國在抑制投機(jī)方面，稅收杠桿缺位，加之保有環(huán)節(jié)稅收偏低，使得投機(jī)性資本不斷流入住房市場，炒房成了獲利手段。 在這方面，外國的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。韓國對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50％的轉(zhuǎn)讓稅，對于擁有第三套住房的賣主征收60％的轉(zhuǎn)讓所得稅，這就抑制房地產(chǎn)的投機(jī)。而我國對單純炒地皮者的獲利基本上沒有開征累進(jìn)的增值稅。投機(jī)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)也很低，甚至黑市交易。③住房社會(huì)保障及行政管理法規(guī)體系。《住房法》應(yīng)是住房建設(shè)和交易的基本法規(guī)，《住房法》應(yīng)包括住房社會(huì)保障的法律規(guī)范，但至今我國的住房法尚未出臺(tái)，不能不說是個(gè)遺憾，應(yīng)加快制定。行政管理法規(guī)體系包括依照我國房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的法律，進(jìn)行行政執(zhí)法管理。如依據(jù)土地管理法、對違規(guī)用地的管理、超期未用的土地的收回管理；依據(jù)城市房地產(chǎn)法對房地產(chǎn)市場的管理及城市規(guī)劃法和城市項(xiàng)目審批開發(fā)的管理等都屬于城市法規(guī)管理。就目前講，我國的諸項(xiàng)管理都不到位。這與社會(huì)風(fēng)氣不正，尋租、腐敗嚴(yán)重有關(guān)。必須增強(qiáng)執(zhí)法觀念，對有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)要進(jìn)行追究，并形成制度。

2.2 經(jīng)濟(jì)手段 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，主要依靠法規(guī)和經(jīng)濟(jì)手段，而行政管理只是輔助手段。經(jīng)濟(jì)手段主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是利用信貸利率杠桿；二是利用稅收杠桿進(jìn)行調(diào)控。應(yīng)該說，這兩個(gè)方面我國都已啟動(dòng)，但還沒有形成制度，也很不完善。有的稅種尚未開發(fā)，即便有的，執(zhí)行力度也不夠，所以效果不明顯。分析其原因，除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域“官商”勾結(jié)外，我國還沒有執(zhí)法的追究制度，對于有法不依和執(zhí)法不嚴(yán)的應(yīng)給與追究，并給與嚴(yán)厲制裁，才能取得效果。

2.3 行政手段 我國的市場經(jīng)濟(jì)是由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)過渡而來的，領(lǐng)導(dǎo)習(xí)慣于行政命令高于一切。同時(shí)，由于對市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)及它的“逐利性”認(rèn)識(shí)不足，對問題缺乏防備措施。所以，近十年的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，出現(xiàn)的問題多數(shù)靠行政指令去管理，臨時(shí)頒布一些政策，而有些政策既缺乏慎重研究，也缺乏長遠(yuǎn)眼光，給人一種朝令夕改的感覺，使執(zhí)行者無所事從。政策模糊和政策執(zhí)行錯(cuò)位是常見的。如90/70政策中的套內(nèi)面積，還是建設(shè)面積之爭，營業(yè)稅的金額減免還是差額之議等等，都說明了這個(gè)問題。

3 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控制度的建立與完善，主要應(yīng)依靠法律，依法行政。并利用金融信貸制度和稅收杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)，并形成制度。改革開放以來，我國頒布了數(shù)百部法規(guī)，但真正認(rèn)真執(zhí)行得不多，在一些地方以行政指令代替法律的事件屢見不鮮，上有政策，下有對策的事也常見。所以，改變傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理觀念是建立宏觀調(diào)控制度的前提。

[1]黃志強(qiáng)．如何看待近期政府對房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控[J]．福建論壇，2005（8）.

[2]何元斌．關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的政策與措旌建議[J]．經(jīng)濟(jì)研究參考，2006（55）.