摘要：房地產業作為我國國民經濟的支柱產業，其能否穩定發展直接關系到我國宏觀經濟運行態勢。當前，為了控制房地產的過熱發展，應加強和完善對房地產市場宏觀調控制度建設。

關鍵詞：房地產市場；宏觀調控；制度建設

1 我國房地產市場的發展現狀

1.1 房地產市場過熱

據相關統計數據顯示，2006-2009年我國房地產開發投資分別為19382、25280、30580、36232億元，比上年同比增長分別為21.8％、30.2％、20.9％、16.1％。雖然增長幅度相對有所下降，但以2009年為例，我國房地產開發投資占當年GDP的10.8％，仍遠高于國際公認5％合理水平。在我國GDP增速保持在7％-10％水平的經濟高速增長大背景環境下。加上流動性過剩的影響和房地產市場暴利吸引，我國房地產市場投資熱度持續上升，房價持續大幅上漲，超出了多數人的經濟承受能力。房地產商品已經失去其最初滿足居住需求的目標，日益成為投機的手段以獲得炒房利潤和規避通脹。

1.2 房地產市場規范性有待加強

當前，我國房地產業發展正處在由房地產開發為主的階段向房地產投資為主的階段的過渡階段，不規范性主要體現在房地產開發、交易、中介等各環節。一是開發肓目，無序發展，導致土地資源和國有資產的流失嚴重。二是作為市場主體的房地產企業生產經營活動缺乏經驗，企業在設計、行銷、管理、品牌等方面的核心競爭力嚴重不足。市場運作層次低，操作規范性欠缺。三是房地產交易市場虛假信息、廣告泛濫，詐騙案件頻發。房地產行銷活動不規范，捂盤惜售、囤積房源等手段，抬高房價，違規收取費用。

1.3 房價過高，群眾壓力大

房地產市場的相關問題關注度如此之高，一個重要原因在于我國房價高居不下。我國房價過高已經催生出如蝸居、蟻族等新鮮詞匯。2009年，甚至出現部分城市、地區房價暴漲的局面，迭創新高的房價讓住房問題更加凸顯。作為生活必需品，實現居者有其屋的理想局面還需加大力氣。總的說來，房地產價格體系尚未理順，價格秩序混亂，房價偏高。房價過高，限制了購房者在其他生活和發展方面的支出，成為擴大內需方針政策和轉變經濟增長方式的絆腳石。再者，當前，我國基尼系數已超國際警戒線，房價過高造成中低收入者買房難上加難，住房需求難以得到滿足，另一方面，部分富人通過房地產投資行為增加其資產，社會貧富差距進一步提高，加劇市場的動蕩和社會的不穩定因素。

2 我國房地產市場宏觀調控應加強制度建立

2.1 法規手段 ①土地使用體系，是房地產運作的基礎，土地的使用方式直接影響地價與房價。一是土地使用權退出市場，以年地租的形式出現，土地使用權不進行出讓，委托物業公司向業主收取地租。這種方式，實行土地所有權與房屋所有權分離，便于開征物業稅，因為物業稅是一種財產稅，土地所有權是國家的，購買的商品房只是70年的土地使用權。商品是一種買賣，“一種物品連同物品所有權發生讓渡，則是買賣；物品不隨所有權讓渡，則為租賃”。二是改革現行分稅制，增加地方稅種，加大中央財政的轉移支付。因為地方要發展，必須解決地方財政來源，地方才能實現土地“政府利益退出”。②稅收杠桿體系。稅收是宏觀調控的重要手段，但我國沒有充分利用。稅收調控包括營業稅、所得稅、土地增值稅、交易稅等。我國在抑制投機方面，稅收杠桿缺位，加之保有環節稅收偏低，使得投機性資本不斷流入住房市場，炒房成了獲利手段。 在這方面，外國的經驗值得借鑒。韓國對出售第二套房產的賣主征收50％的轉讓稅，對于擁有第三套住房的賣主征收60％的轉讓所得稅，這就抑制房地產的投機。而我國對單純炒地皮者的獲利基本上沒有開征累進的增值稅。投機轉讓的稅負也很低，甚至黑市交易。③住房社會保障及行政管理法規體系。《住房法》應是住房建設和交易的基本法規，《住房法》應包括住房社會保障的法律規范，但至今我國的住房法尚未出臺，不能不說是個遺憾，應加快制定。行政管理法規體系包括依照我國房地產發展相關的法律，進行行政執法管理。如依據土地管理法、對違規用地的管理、超期未用的土地的收回管理；依據城市房地產法對房地產市場的管理及城市規劃法和城市項目審批開發的管理等都屬于城市法規管理。就目前講，我國的諸項管理都不到位。這與社會風氣不正，尋租、腐敗嚴重有關。必須增強執法觀念，對有法不依，執法不嚴要進行追究，并形成制度。

2.2 經濟手段 在市場經濟條件下，房地產市場的宏觀調控，主要依靠法規和經濟手段，而行政管理只是輔助手段。經濟手段主要體現在兩個方面。一是利用信貸利率杠桿；二是利用稅收杠桿進行調控。應該說，這兩個方面我國都已啟動，但還沒有形成制度，也很不完善。有的稅種尚未開發，即便有的，執行力度也不夠，所以效果不明顯。分析其原因，除了在房地產領域“官商”勾結外，我國還沒有執法的追究制度，對于有法不依和執法不嚴的應給與追究，并給與嚴厲制裁，才能取得效果。

2.3 行政手段 我國的市場經濟是由計劃經濟過渡而來的，領導習慣于行政命令高于一切。同時，由于對市場經濟本質及它的“逐利性”認識不足，對問題缺乏防備措施。所以，近十年的房地產市場的快速發展，出現的問題多數靠行政指令去管理，臨時頒布一些政策，而有些政策既缺乏慎重研究，也缺乏長遠眼光，給人一種朝令夕改的感覺，使執行者無所事從。政策模糊和政策執行錯位是常見的。如90/70政策中的套內面積，還是建設面積之爭，營業稅的金額減免還是差額之議等等，都說明了這個問題。

3 結束語

綜上所述，房地產市場宏觀調控制度的建立與完善，主要應依靠法律，依法行政。并利用金融信貸制度和稅收杠桿進行調節，并形成制度。改革開放以來，我國頒布了數百部法規，但真正認真執行得不多，在一些地方以行政指令代替法律的事件屢見不鮮，上有政策，下有對策的事也常見。所以，改變傳統的計劃經濟管理觀念是建立宏觀調控制度的前提。

[1]黃志強．如何看待近期政府對房地產價格的宏觀調控[J]．福建論壇，2005（8）.

[2]何元斌．關于房地產價格調控的政策與措旌建議[J]．經濟研究參考，2006（55）.