摘要：通過對我國今年宏觀調控新政的回顧，結合重慶市房地產市場特有的市場狀況，作出相應的新政對重慶市房市的短期、長期以及二手房市場和市場趨勢，并提出在國家宏觀調控新政的政策沖擊之下的開發商與市政府的應對措施。

關鍵詞：房市新政 影響 應對建議

一、 宏觀調控新政回顧

2005年3月5日，溫家寶總理在十屆人大三次會議所作的《政府工作報告》中強調，要“保持物價水平基本穩定”，“重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲”。這表明，房地產價格升速過猛已經引起了中央的高度重視。

隨后的3月17日，人民銀行下發了調整商業銀行住房信貸政策的通知。央行本輪政策調整具有較強的信號效應，有助于改善房地產價格預期，降低房地產信貸風險。此外，該政策只是央行利用貨幣信貸手段調控房地產市場的第一步，是房地產調控政策組合中的“先行官”。央行此次調整商業銀行住房信貸政策，最重要的就是改變了1998年住房制度改革以來實行的個人住房貸款低于基準利率的優惠利率，開始向一般貸款基準利率回歸。主要內容包括以下四點：

1）取消商業銀行自營性個人住房貸款優惠利率。這次住房信貸改革調整的主要內容，就是取消了優惠利率，改按商業性貸款利率執行，上限放開，改為下限管理，下限水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。其中，5年期以上個人住房貸款利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍(即551%)(見表1)。

表1住房貸款利率調正情況（單位:%）

期限 貸款基準利率 原住房貸款利率 新住房貸款利率 利率升幅（百分點）

1~3年（含） 5.76 4.95 5.18 0.23

3~5年（含） 5.85 4.96 5.27 0.32

5年以上 6.12 5.31 5.51 0.20

注：新住房貸款利率采用貸款下限估算

2）上調各檔次個人住房公積金貸款利率0.18個百分。其中，5年(含)以下貸款利率上調0.21個百分點，由現行年利率3.78%調整為396%；5年以上貸款由現行年利率4.23%調整為4.41%。

3）調高首付比例并調整計、結息方式和還款方式 。房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例由現行的20%提高到30%。個人住房貸款在合同期貸款利率的調整由一年一定，改為由借貸雙方按照商業原則確定，可以在合同期內按月、按季、按年進行調整，也可以采用固定利率的方式。

4）將固定罰息改為動態罰息。個人住房貸款逾期(借款人未按合同約定日期還款)執行商業，T生貸款的罰息利率，由現行日萬分之二點一計收利息改為在借款合同載明的利率水平上加收30%～40%。

5月11日，國務院辦公廳轉發了建設部等七個部委聯合出臺的《關于做好穩定住房價格工作的意見》，與此前針對房地產出臺的還貸“加息”、“國八條”等政策不同，這個被稱為“新國八條”的房產新政，既不是某一環節進行的調整，也不似往常宏觀調控多以概括性指導意見為主，而是以非常細致的邊界給出房地產業的整體走向。

《意見》分為八個部分，分別是：“強化規劃調控，改善住房供應結構”“加大土地供應調控力度，嚴格土地管理”“調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管”“加強房地產信貸管理，防范風險”“明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費”“加強適用住房建設，完善廉租住房制度”“切實整頓和規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為”和“加強市場監測，完善市場信息披露制度”。

意見指出，保持房地產市場持續健康發展，事關國民經濟和發展全局，事關全面建設小康社會目標的實現。當前一些地區存在房地產投資規模過大，商品住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出。這些意見的提出，就是為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格，促進房地產業的健康發展。

意見要求，各地要根據本地房地產市場需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目布局以及進度安排。要在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間。要充分運用稅收等經濟手段調節房地產市場，加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。有關部門要加大“窗口指導”力度，督促商業銀行采取有效措施，加強對房地產開發貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善房地產貸款結構，并加大檢查力度，切實糾正違規發放貸款行為。

意見明確了享受優惠政策普通住房的標準，以合理引導住房建設與消費。同時要求，各地加強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度。此外，意見還強調要切實整頓和規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為，加強市場監測，完善市場信息披露制度。

國家稅務總局日前還發出通知，要求對房地產稅收實施一體化管理，即以契稅管理先繳納稅款、后辦理產權證書（“先稅后證”）為把手，實現房地產諸稅種間的有機銜接，加強稅收管理。

二、新政對重慶房地產市場的影響分析：

1、新政會遏制重慶市的房產投機現象。

“新八條”鋪一面世，即被業界稱為“精確制導”。顯然，“新八條”的政策指向更為明確，例如，這次房產新政規定：自2005 年6月1日，國家將調整住房轉讓的營業稅政策，對個人購房不足2年即轉手交易的行為征收交易額5%的營業稅。。這對于想把住房當作短期投資品的人而言，無疑增大了成本壓力。相對于今年3月的住房還貸“加息”政策出臺，本為打擊炒房者，但“一刀切”的加息卻也同時影響了買房者的結果，調控對象定位更為準確。而此次關于嚴禁“炒地”，嚴禁轉讓“期房”方面的規定，相對以前“嚴格控制土地供應”而造成土地稀缺的心理預期，使地價飆升、囤積土地、待價而沽、推高樓價的政策而言，規定不開發收回使用權，對炒地行為無疑是釜底抽薪；禁止期房轉讓，消解了此前投機炒房者利用銀行按揭推高房價并迅速倒手的操作空間。

新政的出發點在于控制炒房等投機行為導致的房價過高，力促房地產的持續健康發展。此次全額營業業稅的增收大大增加了炒房的投機成本，影響了房產的流動性，勢必會有效地將投機客驅逐出市場。據重慶中原地產透露，以香港購房團如在渝1.5億港元的投資型房產的計劃，在房政出臺后宣布暫停，類似報道很多。

投機的趨逐必然會短時影響我市房價，我市品質相對較好的住宅小區的房價影響不大，但對投資型比例較高的地區，如解放碑地區的價格會有所影響

2、 從短期來看會影響樓盤銷售速度，影響房地產行業的資金周轉率。

1）、新政影響最嚴重的是大眾的期望和價格預期。消費者心理普遍是“買漲不買跌”，而與沿海城市相比，重慶消費者的消費心態不夠成熟，人們觀望狀態會導致短期銷售的下滑，特別是對期房的銷售影響很大，因為重慶是否會向上海那樣，出臺關于“禁止期房轉讓”的政策，還在人們的觀望之中。據調查，對于有可能上稅的私產轉讓，28.1%的房主想盡快處理掉以避免政策風險，31.5%希望等政策細則出來以后再說，8.3%認為無所謂33.8%認為政策出臺也沒關系，準備漲價再賣。而商品房轉讓的投資性較強，賣主心理確大不相同，有42.2%的人急于出手，20.5%準備自己住或出租，34.3%認為等政策出臺后再說。

2）、這種漲跌是相對漲跌。即相對以前售房增長速度而言，新政出臺后售房增長速度會有所下降。本次利率調整對新購房居民的直接經濟影響十分有限。雖然提高利率將增加居民購房成本，但考慮到市場競爭因素，多數銀行會執行下限利率，預計利率實際上調幅度僅在0.07—0.32個百分點之間，相對于新購房具居民的購房需求和熱情而言，利率變動還是會使樓盤銷售呈上升趨勢，只是增長速度不會如前一季度那麼明顯。

3、新政會在短期內激活重慶二手房市場。

短期內二手房市場火熱的原因如下：

1）、部分急需資金周轉或貸款炒房的炒家會在6月1日前大量拋售。近日重慶的房產過戶量成倍增加，不少投資者欲在6月1日前將手中的房源“清倉”。

2）、外來炒家會大量以低價位吸收重慶市拋售房。上海社科院房地產中心顧建發研究員說，上海和長三角出現明顯的資金轉移跡象，有大概幾千億元的資金在向重慶、長沙、西安、武漢等地轉移。據部分地產公司透露，有接到江浙、上海的長線投資者委托，密切關注重慶樓市動態，一旦有價位較低且具有長線投資價值的拋售樓盤，可與吸納。

3）、急需購房的房主乘此房價下跌購房。，重慶市主城區二手房平均成交價比過去下跌100元左右，市內各大中介二手房成交活躍。如鋼運置業日均成交近100套，使年初3倍多。

4、 新政對我市房地產市場的長期發展影響不大，房價然會持續上漲。

1)、重慶房價不是由炒家或外來游資炒作起來的。據調查顯示，重慶樓盤的投資行為主要存在于寫字樓、商務公寓；中高檔住宅的純投資僅占2.8%，這個比例相當小。外地資金竟如重慶樓市僅占10%，加上區縣資金也不超過20%，這種比例即時在新政的打壓下，也不會在長期內過大影響重慶市的房價與樓盤銷售。

2）、我市的房價總體與經濟發展、居民收入相適應。重慶的房地產發展相對滯后，房價漲幅與GDP的增幅基本同步，并無泡沫之憂。 隨著我市經濟持續快速發展、居民消費結構升級所產生的住房更新換代的需求，住房改革引發的住房需求的“井噴”，快速城市化農民進城帶來旺盛的住房需求以及全面推進舊城改造導致的被動性住房需求的快速形成，必然造成重慶房市的繁榮、興旺。自從1998年房地產行業走出低谷之后，房地產投資占固定資產投資比重逐年攀升，目前已接近25%。由于其上下游關聯行業眾多，產業帶動力強，房地產已經成為拉動中國經濟增長的支柱產業。同時，住房是一類特殊的商品，它不僅具有商品的一般屬性，還應該滿足“居者有其屋”的社會屬性。因此從長期來看，我市房地產在“新政”出臺的短時震動后，還是會保持持續上升的發展態勢。

3）、地方政府仍還是支持房地產市場發展的中堅力量。國八條要取得預計的實效還取決于是否能得到執行，而作為執行的主要力量—地方政府是不愿意看到自己轄區內的房價下跌的。在分稅制之后，地方政府的很大財政來源就是征地、拆遷、炒熱房地產，可以說土地是增加地方政府財政收入和吸引投資的關鍵，也因此造成地方政府推動地價、房價上漲的趨利性。新政會帶來利益沖突，地方政府會采取相應的對策。

4）、由于場外因素影響，此次新政未能治到房地產市場投資、投機的本。一是銀行存款實質上的負利率；二是股市連年的“熊市”；三是債券、基金等投資渠道的缺失，導致中國現在的一大現狀：投資渠道堵塞，這樣的金融、投資環境必然促使相當部分富起來的城鎮居民，把多余的錢投向樓市，或者把買房當作一種儲蓄。只要這些因素仍然存在，就會放大了房地產需求，要想治好房產投資、投機的本，必須首先解決老百姓的錢往哪投的問題。

5）、稅收可以轉嫁。通過“稅收資本化”將稅收預先從地產價格中扣除，即房主變相將稅費加在交易成本中。如果房價的漲幅足夠大，購房的需求大于房產的供應，營業稅是可以轉嫁到購房者手中的。

6）、傳統消費心理。中國傳統文化中“買房置地”的觀念以及隨著收入增加渴望改善居住環境的心理，導致對房產的需求居高不下，推動房價上漲的是一種必然的趨勢。三、關于如何應對房地產“新政”的建議：

1、樓盤定位必須更加細分，投資型樓盤開發需要尤其謹慎。

新政責成各地改善供給結構，鼓勵普通商品房及適用房的建設，增加中低價住房供應量。可見國家從土地供應、土地轉讓、規劃調控、銷售價位等環節全面介入普通商品房市場，尤其值得注意的是，房地產主管部門將住房銷售價位、套型面積等作為土地出讓的前置條件，這意味著政府已將住房價格嵌入土地出讓環節。由此可見，房地產開發商在進行樓盤定位時，對投資型樓盤開發要尤其謹慎。當前我市，低于3000元/平方米的適合中等及中等以下偏低收入人群的房子供應較少，這幾年在追求品牌的大旗下，很多開發商都將產品檔次上調，令高檔盤的供應量劇增，市場消化力會出現。開發商應適當調整定位，更多開發中低價的經濟適用房，低總價，小面積的樓盤更多會得到市場的認可。

與此同時，對市場的準確定位、消費者訴求更新尤其重要。 據今年春交會的調查數據表明，兩室和三室仍是消費者選擇的主流戶型，住房面積在60-80平方米和80-100平方米的小高層房屋尤為受到青睞。6層的消費者對住宅單價的承受力在2000-3000元/平方米，總價承受力在20-30萬元的最多，占43.3%，其次是10—20萬元的，占36.7%。占據前三甲的訴求點是環境、地段和方便，其次是價格合理、物業管理好、戶型合理、配套設施完善等因素。值得關注的是，消費者選擇一次性付款和分期付款相比去年呈上升趨勢，而選擇銀行按揭的只占37.3%比去年春交會下降了將近一半。

2、房地產開發融資渠道多元化，積極引入信托資金、外資房地產基金和大投資商、民間融資等融資途徑。

在銀行信貸困難的情況下，開發多元化融資渠道，控制投資和開發的規、模，做好資金調配，保證樓盤開發進度，引入信托、外資房地產基金和投資商、民間融資不失為融資渠道創新和多元化的很好途徑。

根據云南信托的有關統計，2004年全國約有31家信托投資公司共計發行了約83個房地產信托產品，募集金額約122億元。引入了外資房地產基金和投資商如上海復地、順馳等地產商與摩根士丹利先后合作開發地產項目；北京、上海等地的房地產項目也得到了荷蘭國際集團以及排名世界前三強的荷蘭房地產基金ING等的巨資投入。資料顯示，近一年來僅在北京就有近20 個房地產業項目引入了外資投資，總建筑面積在500萬平方米以上，涉及投資總額近30億元。

房地產的各種融資創新和模式使中國房地產行業正在發生一場革命性的變革，這場變革的核心就是房地產行業的重心將由土地運營向運作轉變。這場革命最終將可能產生兩個結果：一是現有的開發商模式將最終裂變成投資商+建造商的模式，向美國等發達國家的房地產模式靠近。二是隨著這種變化趨勢的出現，現有的房地產開發食物鏈也將發生根本性的變化，最終房地產基金和投資商將成為主導中國房地產市場的兩種主流業態。

在新政導致的銀行融資困難的情況下，我市開發商不防借鑒北京、上海等地先進的融資模式。目前海外房地產基金及其他投資商與國內開發商的合作，一般都是成立項目公司，雙方各自持有項目公司一定比例的股權，并按此比例享有項目利潤。

值得關注的是，今年5月25日，在央行貨幣政策執行報告增刊《2004年中國區域金融運行報告》表明央行首次正式承認可民間融資的合法性，并且將其定位為正規金融的補充力量，此融資渠道也值得我市地產開發商的考慮。

3、抓住時機加快行業并購整合的節奏。

房地產行業毛利率和利潤水平將受到國家價格調控的嚴厲挑戰，盡管并不能由此斷定房地產行業將進入衰退期。行業資金壓力、需求增長放緩壓力、土地供給壓力、土地-存貨-銷售回籠現金開發流程的資金平衡壓力、開發模式規范壓力集中起來將，加快行業重新洗牌和集中度提高的進程。

具備實力整合非主營房地產業務和其他開發商資源的上市公司，如果其在土地和商品房銷售上的資金平衡能力能夠經受住行業需求和毛利率下降沖擊，那么其長期成長性和內在價值必能獲得提高，雖然短期內公司估值可能受到市場和投資情緒的。

4、重慶市政府可通過“中觀調控”穩定房市。

如公積金貸款放寬、稅費減免、戶口放寬、退稅來鼓勵市民買房。房地產已成為國內各大城市的支柱產業，而對各地方政府的財政收入來說，房地產舉足輕重，總需求層面講，也有旺盛的持續支持，如果樓市來了個急剎車，受損的不只是開發商，購房者、銀行會牽連整體經濟面的一片蕭條。

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[1]、《2004年區域運行報告》央行貨幣政策執行報告增刊

[2]、國家統計局數據

[3]、《房地產經營管理教程》 喬志敏 立信出版社

[4]、《房產商向投資商轉變 房產進入金融運作》國務院中心信息網

[5]、《消費者行為學》符國群 高等出版社

[6]、《財政學》陳貢 中國人大出版社