摘要：本文論證了房地產業對國民經濟發展的重要作用，在分析影響房地產業的外部因素的基礎上，對房地產業發展提出了對策建議。

關鍵詞：房地產；國民經濟；關系

一、房地產業在國民經濟發展中的作用 1．房地產投資有效地促進了國民經濟的增長。近年來，房地產開發投資的增長對國民經濟發展的作用越來越顯現。以江蘇為例，江蘇省2002年完成房地產開發的投資額達702.35億元。1991年~2002年 ，江蘇房地產投資以年均39.87%的速度增長，明顯快于全國年均21.04%的固定資產投資額以及本省年均19.75%的GDP增長速度。江蘇房地產業對全省經濟增長起到了很大的促進作用。 2．房地產業帶動了相關行業的發展。據世界銀行資料，20世紀80年代中期至90年代初，發展中國家的房地產投資對相關產業的乘數效應約為2倍，并對以房地產為主導產品群的房地產業鏈下游和上游50多個物質生產部門產生感應或影響。 3． 房地產對GDP的貢獻。以江蘇為例，1991年房地產業對于GDP的直接貢獻率為6.34%，1991年以來，房地產業對江蘇GDP的直接貢獻正在逐年加大，至2002年其貢獻率已超過10%。因此，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業。 4．房地產業對居民居住條件改善的貢獻。隨著人們收入水平的提高以及房地產業的發展，居民的居住條件有了較快提高，城鎮居民人均居住面積從1985年的5.60平方米增加到2002年的10.87平方米，增加了5平方米，年均增長4.36%。計算1991年~2002年房地產投資與人均居住面積之間的相關系數高達0.9363，說明房地產投資或房地產業的發展與居民居住條件的改善具有顯著的相關關系。 5． 房地產業對社會財富的貢獻。房地產業是國民財富的主要構成部分，是構成整個社會財富的重要內容，對國民經濟發展具有穩定而長遠的影響。房地產業一般會先于國民經濟發展而發展，并帶動關聯產業群的快速發展。因此，房地產業的發展會促進或拉動國民經濟的增長。 目前我國城市建設用地約1.34萬平方公里，加上建制鎮，城鎮存量土地已達2.5萬平方公里，如果以每平方公里5億元資產計算則約有12.5萬億元，如果再加上幾十億平方米的房屋資產，房地產業是我國國民財富的主要構成部分。 6． 房地產業能夠為城市積累資金，改善城市的投資環境。城市是經濟社會在空間上聚集的地區，在城市有限的土地上聚集了大量的財富。城市土地的開發和再開發，城市的各種公共建筑物和構筑物，城市巨大的基礎設施的建設，都是城市對基礎設施的投入。在市場經濟條件下，這些投入都應當通過利潤、稅金、地租等經濟杠桿收回投資，有些還可以取得一定的利潤，然后再投入城市的基礎設施和社會設施建設，進一步改善城市投資環境，把城市建設管理納入良性循環的軌道。 7． 發展房地產業可以吸引外資、促進對外開放。中國巨大的房地產市場、不斷改善的投資環境和較為豐厚的投資回報，使房地產業成為外商競相投資的重要領域。以江蘇為例，2003年1~10月份外商投資房地產共計154億元人民幣，同比增長57.86%。目前，中國的房地產企業中，外商投資企業數量逐年增多，利用外資金額逐年加大。 二、影響房地產業發展相關因素的分析 1． 政府政策。房地產業是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產業。由于政府嚴格控制著房地產一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產市場有著絕對的控制權。它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產業的發展與整個社會經濟制度緊密相關，政策是決定房地產開發企業發展的最重要的因素之—。從上述國民經濟與房地產的關聯度可以看出，只有促進房地產業的發展，才能加速國民經濟的發展。 2． 市場規模。市場規模即市場需求量，市場需求量的大小是房地產業發展的前提條件。 房地產主要包括住宅、商業用房、辦公用房、工業廠房等。其中住宅、商業用房、辦公用房占其總量的97%以上。特別是住宅占整個房地產市場需求量的70%以上，因此居住人口越多，對市場需求就越大。同時市場越繁榮，流動人口越多，對商業用房需求就越大。商業用房占整個房地產市場需求量的20%以上。因此國民經濟越繁榮，房地產市場規模就越大。 3． 市場范圍與開放度。市場范圍與市場規模是密切相關的。市場范圍大，市場規模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產企業開發商品房的銷售范圍，它是一個市場空間概念。由于房地產所特有的地域性強，使用其開發建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產開發隨該城市地域的擴張，城市化的進程隨市場范圍擴大而加快。 同時，由于各城市政治、經濟、文化、科研、社會發展、對外開放程度的不同，因此其房地產市場范圍不盡相同。對外開放程度越高，政治、經濟、文化、科研、社會發展水平越高，其城市吸引力越強，人口流動性越大，人口聚集性越強，市場范圍就越大。 三、制約房地產業發展的因素分析 中國是一個發展中國家，目前的經濟發展正在成為世界經濟增長的火車頭。這為房地產業的發展提供了堅實的經濟基礎，但現實中，仍有一些因素制約房地產業的更快發展，這些因素包括： 1． 城市化率偏低。2002年，我國城市化率僅為37.80%，低于世界平均水平13個百分點，但與我國國民經濟發展水平相比明顯偏低，較低的城市化水平嚴重制約了對房地產的需求規模。 2． 房價相對偏高。世界銀行研究結果表明，住宅價格與一般家庭年收入之比(即房價之比)在3：1至6：1之間時，居民方有支付能力，若高于收入的6倍，住宅則難以形成消費熱點。雖然從全國而言，房價收入已從1991年的7.32：1縮小到1998年的5.66：1，但不少城市的房價收入比仍然偏高，使許多居民難以承受。近日對江蘇各市的房價收入比進行的調查表明，南京的房價收入比高達6.7：1，蘇州房價收入比6.03:1，已超過警戒線，無錫房價收入比已接近警戒線，較高的房價使許多居民只能望樓興嘆，潛在需求無法變成有效需求。