關鍵詞: “城中村” 房屋租賃 “旅館式”管理模式

內容提要: “城中村”的村民大部分以出租房屋為生，但租金盲目、合同條款欠缺，不進行身份登記、管理存在漏洞以及居住環境差、緊急情況難以獲救等因素使得“城中村”的房屋租賃問題嚴重。規范合同內容、明確權利義務關系，采“旅館式”管理模式，加強政府各部門合作，是解決“城中村”房屋租賃問題的出路。 “城中村”及房屋租賃 “城中村”是指在快速發展的城市化進程中，城市附近的鄉村被納入整體規劃，鄉村的土地部分或者全部被城市建設征用為國有，未被征用的土地及村民的原住宅地仍保持集體所有制性質不變的村落。社會學家把這些包圍在城市中的以居住功能為主的鄉村，形象地稱為“城中村”。“城中村”具有如下特點：一、村委改居委。撤村建居后，新的居委會干部大多是村委會的原班人馬，管理方法基本沿用原行政村的管理模式。二、村民轉為城鎮戶口。村民不再以種地為生，生活方式發生變化。三、村民思想、價值觀念有所提升，教育投資有所加大。

“城中村”村民的身份可以在一夜之間改變，但生活環境、文化背景、血緣、住宅等影響著“城中村”村民的生活質量。“城中村”村民的主要經濟來源是村集體經濟分紅、小規模商業及出租屋收入。其中，通過出租房屋獲取租金是大多“城中村”村民比較穩定的經濟來源。在房價居高不下、城區房租持續上漲的背景下，“城中村”的出租屋變得非常火爆。據多家中介機構的統計顯示，廣州房租價格已經連續3個月實現價格、成交量雙升，2010年7月以來，“城中村”的房屋租賃成交量激增4～5成。①“城中村”村民看到出租房屋帶來的收益，紛紛在可支配的土地和空間上，密集搭建違章建筑，有的干脆拆除原有住宅，不經批準私自建造多層樓房予以出租。

“城中村”是城市化進程中的產物，具有農村和城市雙重特征，管理不到位、沒有專門法律，使得“城中村”的房屋租賃猶如城市建設中的畸胎，呈現虛假繁榮現象。

“城中村”房屋租賃虛假繁榮的主要原因

價格低廉，交通便利。“城中村”出租屋火爆，最主要的原因是價格低廉。房租比附近城區大約低50～200元左右，這吸引了大批外來打工者、在校大學生及剛就業的低收入者。交通便利，生活上班方便，也是人們愿意承租“城中村”房屋的一個原因。但是，價格是由成本決定的，低廉的價格必然會降低對房屋及附屬設施的投入，如果不控制很容易引發惡意競爭甚至釀成刑事案件，不利于租賃市場有序發展。

城區房租飛漲，“蟻族”涌入“城中村”。2010年3月以來，國家相繼出臺嚴厲的樓市調控政策，購房者持幣觀望，買賣雙方博弈造成的觀望心態一定程度上刺激了全國租賃市場的價格上漲。城區房租的飛漲迫使月光族白領搬往“城中村”，中國社科院發布的《中國人才發展報告(2010)》顯示，年齡介于22～29歲之間，月均工資1956元的低收入群體，大多蝸居于環城地區的城中村內。

單位住房改造，附近“城中村”吸引住戶。在房價居高不下的今天，許多單位就地取材將原有平房或舊樓拆掉建造高層住宅，這不僅緩解住房緊張，還可提高員工的生活質量。但這種拆遷大約要歷時1～2年，拆遷期間“城中村”房屋租賃成交量比較大。

“城中村”房屋租賃存在的問題

“城中村”撤村建居后，按常理，原有村民應與城市市民一樣，享受同等待遇。但目前，對“城中村”的改造沒有統一標準，也沒有專門法對其進行規范。處于城市與農村夾層中的“城中村”村民，為利益所吸引，使得房屋租賃問題嚴重。

價格盲目，合同條款欠缺。“城中村”的租賃，形式單一，管理粗放，價格難以把握，收益無法保證。有的村民為獲得高額回報，把租賃價格定得偏高，導致長期空租，有的則以偏低的價格與承租方簽訂長期租賃合同，使得房屋不能隨行就市，損失不少。合同條款欠缺，一旦糾紛則難以解決。因合同條款欠缺的糾紛種類主要有：一、合同效力爭議。有的出租戶在未征得其他共有人同意的情況下出租共有房屋而發生爭議;有的房屋屬于違章建筑，房屋拆除合同被迫解除后，合同是否有效，發生爭議;有的房屋不符合安全標準而引發爭議;還有的租賃合同因沒有備案而發生爭議等等。二、合同解除爭議。沒有租期或有租期的租賃合同，出租人或承租人要求解除而對方不同意，發生爭議;擅自轉租的租賃合同發生解除爭議;承租方未經出租房同意擅自裝修或改建房屋，發生解除爭議;承租人死亡，其他同住人要求繼續承租而對方不同意發生爭議，等等。三、違約責任爭議。未按時交納房租、拖欠房租;未及時提供住房、未履行維修義務;未提供安全保障以及定金與訂金認識不同等等發生爭議。

不進行身份登記，管理存在漏洞。“城中村”廉價的租金吸引著許多外來務工人員來此居住。由于人員復雜，很容易出現秩序混亂局面。2006年，鄭州市公安局統計，在鄭州市查獲的治安、刑事案件中，85%發生在流動人口積聚區的“城中村”，85%為“城中村”居住流動人口作案，85%受害人是租房人員。②“城中村”的房屋，交足押金隨時可以承租，由于不進行身份登記，管理存在漏洞，發生刑事案件后給警方破案帶來困難。

環境差，一旦遭遇緊急情況，居民難以及時得到救助。“城中村”基礎設施薄弱，排水、供水、供電都不到位，違章建筑集中，房屋裝修不合要求，采光、通風不好，各種管線雜亂無章，垃圾成災，街巷狹窄、擁擠，一旦發生緊急情況，救護、環衛、消防等車輛無法正常通行。此外，“城中村”房屋租賃還可能成為藏污納垢的場所，很多黑診所、黑作坊、傳銷、制假販假窩點和賣淫嫖娼窩點都可能集中在“城中村”。“城中村”房屋租賃管理涉及公安、市政、工商、稅務、房管等部門，亟需得到法律的規制。

“城中村”房屋租賃的法律規制

將“城中村”房屋租賃有效納入法制軌道是政府各部門的共同任務，也是社會各界及租賃雙方的共同愿望。對此，筆者認為應從以下幾方面落實：

規范合同，明確權利義務關系。合同是當事人之間訂立的契約，租賃雙方的真實意思都應該體現在合同中。但雙方的權益要想得到法律保護，合同所規定內容必須合法。現有規范合同關系的法律主要有《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》，這兩部法已經足以確定合同權利義務內容，除此之外還有《中華人民共和國城市房地產管理法》和原建設部制定的《城市房屋租賃管理辦法》等。根據上述有關規定及結合實際情況，在明確權利義務關系時需要注意以下幾點：一、鑒于村民的盲目性，擬定政府指導價。對于“城中村”房屋租賃價格，當地政府有關部門可以根據實際情況依不同地理位置擬定政府指導價，這樣不僅可有效預防惡意競爭也有利于對承租方的保護。二、不合法的房屋不可以出租。如未依法取得所有權證、未取得共有人同意的、權屬有爭議的、違法建筑的、不符合安全標準的等等，這些房屋出租會導致合同無效。三、房屋租賃應辦理登記備案手續。當然，根據現有法律法規，未辦理登記備案手續的一般不影響合同的效力，因為登記備案只起管理作用。四、合同解除而引起的違約責任，有約定的依約定，沒有約定依法處理，充分體現私法自治原則。

采用“旅館式”管理模式，將刑事案件消除在萌芽狀態。“城中村”外來人口多、人員流動大，為堵塞漏洞，筆者建議采用“旅館式”管理模式，將刑事案件消除在萌芽狀態。“旅館式”管理模式，簡單來說，就是對“城中村”的出租屋實行旅館化管理，核查客人身份，登記、上傳信息，對客人提供周到服務。“旅館式”管理模式是河南金水警方在全國的首創，他們把轄區的房屋出租與治安管理結合起來，創建了一套比較完備的房屋租賃管理體系，收到良好的社會效果。“旅館式”管理還包括對出租人進行星級評定，根據出租人遵紀守法情況和履行治安責任情況，將出租屋分成不同等級并掛牌，星級高低直接影響出租房屋的入住率，這極大地調動了村民的積極性，有利于擴大租賃市場規模。

加強政府各部門合作，使房屋租賃有章可循。除公安部門外，市政、工商、稅務、房管等政府各職能部門應相互協作，使房屋租賃有章可循。一、加強“城中村”基礎設施建設，改善外在壞境。政府應籌資對“城中村”的外在壞境進行改造，改善人居壞境，提高城市綜合競爭力。二、工商、稅務部門應加強對出租屋的管理。房屋出租是商業行為，經營者應到工商管理部門登記并領取營業執照。同時，房屋出租獲得租金，根據《稅法》應當交納稅款。三、房產部門對出租屋的管理。我國法律規定，房屋租賃實行登記備案制度，房屋租賃經審查合格后，頒發《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證，租用房屋用于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。 注釋: ①肖歡歡：“房租‘三級跳’白領‘蝸居’城中村”，《廣州日報》，2010年7月30日。 ②木木：“房屋租賃市場隱患多多亟待規范”，《鄭州晚報》，2006年12月14日。