提要：我國《合同法》第229條確立的租賃權對抗力制度，不論在名稱、構成要件上，還是在效力、對類似案型的準用上均有若干可異議之處。本文揭示出了其缺憾，并提供了相應的完善措施。

關鍵詞：對抗力 反思 交易安全 價值判斷

一、的提出

自租賃這種交易形態產生以來，出租人在租賃合同訂立后于租期內將租賃物的所有權讓與第三人的行為就時有發生。對于此種行為，立法究竟應如何規制，乃民法和實務界關注的問題。

“物權對世、債權對人”是財產法的一項基本原則，因此，當出租人將租賃物所有權移轉于第三人時，承租人只能請求出租人承擔違約責任，而不能以其租賃權對抗該第三人，此即“買賣破除租賃”。然而近世以來，基于保護承租人的考量，各國立法往往偏離上述原則而例外地規定承租人可以其租賃權對抗受讓人，即租賃物所有權變動時，新所有人應繼續為出租人。我國《合同法》第229條規定的就是“買賣不破租賃”的基本原則。該條的確立不僅為租期內租賃物所有權變動的行為建立了規則，而且也與世界上其他國家或地區的立法精神相適應，這有助于保障承租人的利益，因此，其立法意義不可低估。但我國《合同法》出臺以后，大陸學界少有檢視該條規定的利弊得失的。本文旨在通過運用比較法等對該問題進行剖析，以揭示出其存在的弊病，并提出矯正的對策。

二、“買賣不破租賃”抑或“所有權變動不破租賃”

理論上一般將承租人得以其租賃權對抗受讓租賃物所有權的第三人的現象稱為“買賣不破租賃”。然而，這一用語卻仍有可議之處:

首先，從租賃權對抗力制度的適用范圍來看，租賃權得以對抗的，并不限于買受人，舉凡從出租人處受讓租賃物所有權的受贈人、互易人、受遺贈人甚至合伙人都要受租賃權的約束，在此意義上，“買賣不破租賃”，未臻精確，嚴格言之，宜稱為“所有權之讓與不破租賃”。

其次，從世界各國、各地區的立法來看，租賃權發生對抗力，尚須以出租人將租賃物所有權移轉于受讓人為要件。而租賃物所有權如何移轉，是與一國所選取的物權變動模式相關的。在采物權意思主義物權變動模式的國家，如德國以及我國地區，除買賣、贈與等負擔行為外，還需實施物權行為，并踐行交付或登記的公示方法;在采債權形式主義的國家，如韓國、泰國以及我國大陸等，在買賣、贈與等合同之外，雖不需實施獨立的物權行為，但需要踐行交付或登記的公示方法。因此，出租人將租賃物所有權讓與第三人并不是僅指出租人將租賃物出租給承租人以后，又與第三人訂立買賣、贈與等合同從而使該第三人取得對其出賣人、贈與人等即出租人的債權，而是指出租人將租賃物出租給承租人以后，又依據有關基于法律行為的物權變動的規則，將租賃物所有權移轉給該第三人。由此可見，“買賣不破租賃”的概念并未能概括租賃權對抗力制度的實質，易使人產生誤解。對此，德國學者現在多以“讓與不破租賃”相稱。

在我國，《合同法》第229條并未規定“租賃物之出賣”不租賃，而是規定“租賃物所有權變動”不影響租賃，這樣規定有其合理性—比較接近租賃權對抗力制度的實質。據此，對這一制度忠實于我國《合同法》文本規定的稱謂應是“所有權變動不破租賃”而不是“買賣不破租賃”。我國學者還以“買賣不破租賃”的提法來指稱我國《合同法》第229條的內容，是犯了表述不周延的錯誤。

三、未以承租人受讓租賃物的交付并占有租賃物為要件，有害于交易安全

鑒于賦予租賃權以對抗力會使租賃物的受讓人面臨潛在的風險，世界各國立法大都嚴格設立租賃權發生對抗力的條件以防止受讓人遭受不測的損害。

依據我國《合同法》第229條的規定，租賃物只要是在租期內發生所有權變動，即只要出租人是在租期內將租賃物的所有權讓與第三人，不論出租人是否已將租賃物交付給承租人，也不論承租人是否占有租賃物，承租人均可主張其租賃權具有對抗買受人的效力。此規定極大地強化了租賃權的效力，確實有助于保障承租人，但其弊端也是極其明顯的。因為若出租人尚未交付租賃物或者承租人沒有占有租賃物，則從出租人處受讓租賃物的第三人將無法知悉標的物上已設置租賃權的狀況，這樣，其勢必為查驗標的物上的權利狀況而投入較多的查證成本，交易的順暢進行就會受到極大的妨礙。強調租賃物的交付的原因還在于:交付前，租賃權僅僅為一種債權請求權，作為所有人的出租人，不但有設定他物權的權利，而且也有讓與租賃物所有權的權利，承租人只能通過尋求債務不履行制度獲得救濟，而租賃物被交付，則承租人才取得類如用益物權人的地位，此際才有強化租賃權效力的必要。因此，賦予租賃權以對抗力應以租賃物的業已交付為前提?；谕瑯拥牡览?，承租人不僅應受領租賃物，而且還應占有租賃物，才能賦予租賃權以對抗力。