摘要：本文主要介紹了精裝修工程防滲漏管理標準動作及管控要點，列表梳理了十項標準化管理動作及其重點關注項、成果要求，同時從混凝土反坎、門檻石濕貼、窗邊防水、外墻防水、閉水試驗五個方面從技術層面上闡述和分析了防滲漏管控要點，旨在為房地產精裝修工程管理從業者帶來一些啟發和借鑒。

關鍵詞：精裝修工程；防滲漏管理；標準動作；混凝土反坎；閉水試驗

1 引言

隨著全國房地產市場規模的不斷擴大、行業發展日趨成熟以及精裝修工程精細化管理水平的逐步提高，同時為響應節能減排戰略要求、避免二次裝修造成的破壞結構安全、資源浪費和擾民等現象，國家和各地方均在大力推廣全精裝交付成品住宅，特別是一二線城市，全精裝修已是大勢所趨，未來將迎來全精裝修時代。伴隨著精裝修交付成品住宅規模的井噴式增長，因精裝修質量問題引發的維權事件也不斷見諸于新聞媒體，嚴重者甚至被國家315 晚會曝光。在精裝修質量維權問題中，滲漏問題始終首當其沖排在首位，精裝修住宅一旦發生滲漏，不僅維修周期長、維修成本高，而且會給業主帶來生活的不便，不利于客戶滿意度的提高和產品品牌的宣傳推廣。

鑒于此，很多房地產公司高度重視精裝修工程防滲漏管控的重要性，為了降低滲漏隱患、提高客戶滿意度、減少后期滲漏維修產生的無效成本，在充分考慮相關防水規范、不同地區差異、業內成熟做法的基礎上，制定和建立了相應的建筑防水體系和防滲漏管理辦法，明確具體防水及構造做法、標準動作及管控要點等要求，強調精裝修工程質量管理的核心和關鍵就是防滲漏管理，不漏的房子才有可能是好房子，否則將實行一票否決。

本文從精裝修工程防滲漏管控的角度出發，重點介紹了防滲漏管理標準動作及管控要點，以期給房地產精裝修項目管理從業者帶來一些啟發和借鑒。

2 精裝修工程防滲漏管理標準動作

為切實加強精裝修工程防滲漏管控，有效促進防滲漏相關制度真正落地執行，房地產公司一般將整個防滲漏管理過程歸納為十項標準化動作，一般只要按要求嚴格執行，精裝修項目的滲漏風險將大大降低。

表 1 標準化管理動作

序號

標準動作

具體描述及重點關注項

成果要求

1

設計交底及圖紙會審

設計人員對防水做法、材料選用、構造做法及注意事項進行宣講，并對參建各方反饋的問題進行答疑

設計交底和圖紙會審記錄

2

防滲漏專項方案

根據設計圖紙、相關規范做法要求，編制防滲漏專項方案，應包含門窗塞縫及窗邊防水、外墻、衛生間、陽露臺、屋面等處防水施工及節點構造做法

防滲漏專項方案

3

材料封樣

防水材料種類、規格型號均符合設計要求并附有合格的檢測報告、質量證明文件

防水材料封樣展板

4

樣板先行

按照設計做法、專項方案進行樣板段施工，作為大面施工和驗收的依據

防水工藝實體樣板

5

材料進場驗收

進場防水材料種類、規格型號應與封樣材料一致

防水材料進場臺賬

6

防水隱蔽驗收

分檢驗批對防水施工質量進行驗收，重點關注附加層、上翻尺寸、切片厚度、節點處理等

防水驗收記錄

7

閉水、淋水試驗

門窗、外墻淋水試驗，屋面、衛生間、陽露臺閉水試驗，淋水壓力、閉水高度應符合要求

閉水、淋水試驗記錄

8

雨后檢查

雨后進行防滲漏專項檢查，統計滲漏點及位置

雨后檢查記錄

9

滲漏維修

針對雨后檢查、定期質量專項檢查出的滲漏點及時進行維修，對系統性滲漏應編制專項維修方案

滲漏維修記錄

10

影像資料

以上9 項標準管理動作的過程影像資料

相關照片、視頻等

3 防滲漏管控要點

十項標準化動作是從管理行為的角度對現場精裝修管理人員的日常具體工作做了程序化規定和標準化要求，促使管理人員留好相關管理痕跡，以便檢查和追溯。但防滲漏管控工作的有效與否僅靠標準化、程序化的管理動作是遠遠不夠的，如果執行不好的話很可能流于表面形式，防滲漏管控最終還是要落到現場實體防水施工、細部節點處理和構造做法的實處上來。

作者根據第三方防滲漏專項評估檢查重點關注項，并結合多年精裝修過程管理、滲漏維修經驗，對精裝修住宅易引發滲漏的薄弱點進行了梳理和分析，從技術層面上進行防滲漏管控。下列這些具體的結構構造和細部處理做法的最終目的，均是通過“防”、“排”的方式來達到隔斷水的流動路徑，有效阻斷水進入到不該進入的部位。

3.1 混凝土反坎

混凝土反坎一般指泛水，有時也稱為混凝土導墻，是在有防水要求的部位墻體底部設置一定高度、寬度同墻寬的混凝土墻體，利用混凝土自身的結構自防水達到阻斷水的滲流路徑、從而達到防水的目的，所以混凝土反坎的設置與否、施工質量對防滲漏管控至關重要。

3.1.1 設置部位

一般要求設置混凝土反坎的部位有廚房、衛生間、陽露臺、設備平臺如空調板等墻體底部，屋面、層間退臺外墻底部，屋面女兒墻、突出屋面和地下車庫的風管井、煙道等構筑物墻體底部，管井門口和出屋面門口等。簡言之，一般只要可能接觸到水的部位墻體底部建議均設置一定高度的混凝土反坎。

3.1.2 設置高度

混凝土反坎設置高度一般不低于建筑完成面200mm高，注意是建筑完成面，不是結構完成面，常規建筑做法一般在70~120mm，所以結構施工階段反坎高度設置高度為300mm比較合理；屋面因建筑做法常規在200mm左右，所以屋面女兒墻及出屋面構筑物根部反坎設置高度建議不低于400mm。

3.1.3 做法要求

隨著施工水平的提高和模板支撐系統的不斷改進，現在一般要求混凝土反坎與樓面結構一次性澆筑施工，這種做法因沒有兩次混凝土澆筑產生的天然冷縫問題，防水效果最好，但在混凝土澆筑前需要進行吊模、支撐加固，費時費力，且在混凝土澆筑振搗過程中很容易發生偏位、移位，后期剔鑿修補也會擾動反坎結構，會使反坎結構產生裂縫，破壞了一次性澆筑消除冷縫的初衷。另一種做法是在樓面澆筑時預埋止水鋼板，止水鋼板延長了水的滲透路徑，但現場施工條件下止水鋼板拼接處的焊接質量很難保障。現場實際普遍采用、最容易施工、反坎澆筑質量最易保證的是第三種做法，具體為在應設反坎部位墻體與樓面和側面交界處進行鑿毛處理，其原理依然是增加前后兩次澆筑的冷縫粗糙度、延長了水的滲透路徑，但鑿毛方向要求與水的滲透方向垂直，且較為均勻。

3.1.4 禁止做法

反坎支模嚴禁用木塊、磚塊、水泥撐條等作為內撐，嚴禁鐵絲穿模或使用普通螺桿，嚴禁出現空洞、漏漿、露筋、偏位、開裂等質量缺陷。

3.2 門檻石濕貼

精裝修住宅廚房、衛生間、陽露臺等有水區域地面做法一般為地磚，客餐廳、臥室等無水區域地面做法一般為木地板，門檻石就起到有效阻絕水從有水區滲透進無水區的作用。要實現水的有效阻絕，要求在門檻石位置處設置細石混凝土暗坎、直接用水泥砂漿濕貼且門檻石應先貼，絕不可用干硬性水泥砂漿打底。同理淋浴房的擋水條處也應先施工止水鋼條并做水泥砂漿暗坎，后用水泥砂漿進行濕貼，止水鋼條應分別插入兩側墻體及地面結構中1~2cm。

3.3窗邊防水

結構上可在窗洞四周設置企口，窗臺混凝土壓頂高度不小于100mm、每邊伸入墻體不小于200mm；窗框下口及兩側300mm高必須用水泥砂漿密實塞縫，先塞縫后打發泡，然后進行窗邊防水施工，一般涂刷1~2mm厚聚合物水泥防水涂料，并進行窗邊淋水試驗，以此來檢驗塞縫和防水的有效性。

3.4 外墻防水

外墻一般設計有保溫，一旦發生滲漏，水會沿著保溫和外墻間的縫隙滲流，通過外墻防水薄弱點滲流入室內，滲漏點的精確查找和維修比較困難、同時有高空作業的危險。外墻防滲漏管控主要有螺桿洞封堵、PC墻板間的豎向拼縫及PC墻板與樓面間的水平拼縫防水施工、外墻留孔坡度（排氣孔、空調孔等），并通過淋水試驗來檢驗有效性。

3.5閉水試驗

閉水試驗是十大管理標準動作之一，要求施工單位對有水區域進行100%閉水試驗。防水施工及構造做法的有效性應該也必須經受閉水試驗的檢驗，同時在第三方評估檢查時也要求抽取一定數量的測區進行閉水試驗。閉水試驗一般分多輪進行，主要有土建移交精裝修結構閉水、防水施工完成后閉水、門檻石和地磚鋪貼后閉水、淋浴房二次閉水等，目的是通過多輪的閉水檢驗，在交付業主前將滲漏隱患進行地毯式排查和及時進行滲漏維修，降低交付后滲漏風險。

4 總結

精裝修工程防滲漏管控是個系統工程，也是精裝修工程管理的核心和重心。本文只是對目前房地產公司較為普遍采用的標準動作及管控要點進行了梳理和分析，此外還有機電安裝方面如止水節、地漏設置、地暖和水管打壓試驗等管理和技術環節，但限于篇幅在此不展開討論。滲漏是精裝修住宅的通病，雖然實際很難完全消除滲漏情況，但只要我們秉著“滲漏零容忍”的態度、“發現滲漏不放過”的決心，一定可以將滲漏率降到很低的水平。