摘要：隨著我國城市化進程的不斷加快，土地資源的合理利用得到了高度重視，國家相關(guān)部門也根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，對土地管理制度進行了改革與完善。就目前我國土地資源的利用情況來看，若想將其經(jīng)濟效益最大限度發(fā)揮，資源的使用就必須以城市規(guī)劃為依托，建立土地儲備與城市規(guī)劃之間良性的互動關(guān)系。只有這樣，才能夠更好地促進我國城市經(jīng)濟的長足發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地儲備；城市規(guī)劃；良性互動

自改革開放以來，我國經(jīng)濟逐步出現(xiàn)了平穩(wěn)性的長期發(fā)展歷程，土地經(jīng)營模式已成為土地發(fā)展過程中的主要方向。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷完善與成熟，國有土地有償經(jīng)營已經(jīng)逐步的進入應(yīng)用階段。對于運營過程中的土地能否實現(xiàn)我們預(yù)想中的目標，通過當前城市化建設(shè)中的各種實踐已經(jīng)得到了證實。在未來城市規(guī)劃的過程中如何合理利用土地儲備資源是當前政府面臨的主要問題，在未來的發(fā)展過程中，土地儲備資源的合理利用關(guān)鍵在于政府建立出一個公開、公正的土地市場規(guī)劃氛圍。

1土地儲備和城市規(guī)劃互動存在兩個主要問題

1.1 土地儲備缺乏城市規(guī)劃的有效引導(dǎo)

第一，土地儲備和當前城市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略建設(shè)不目標的協(xié)調(diào)性差，與市場發(fā)展方向有悖。近些年來，伴隨我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，其相應(yīng)規(guī)劃單位受到了諸多開發(fā)商與占地單位等的多方面的要求，隨著時間的不斷推移，這種壓力也就日益明顯、加大，導(dǎo)致了我國城市規(guī)劃為了能夠?qū)崿F(xiàn)提高更多的經(jīng)濟效益，重現(xiàn)出更多的有利局面，也就是去奔著這種目標前進，逐漸障礙重重，本身地位而占據(jù)被動，往往政府土地儲備和城市規(guī)劃的方向，兩相并不能達到協(xié)調(diào)統(tǒng)一、方向一致。第二，當前我國的土地儲備機構(gòu)存在很多的營利為目的的商業(yè)化用地。

1.2 城市規(guī)劃缺乏用地市場需求分析問題

主要體現(xiàn)為在當前的市場用地建設(shè)開發(fā)時，存在人員參與緊張的情況，即土地市場、物業(yè)市場以及城市開發(fā)相關(guān)的咨詢?nèi)藛T的參與程度往往上不去，存在制約與局限性進一步加大。首先，對于城市規(guī)劃的制定內(nèi)容，往往指考慮到了城市規(guī)劃體制下的剛性原則，但是對于市場節(jié)奏的把握以及相關(guān)需求還是不能夠牢牢把握得住，因此在當前看來，這種規(guī)劃的實質(zhì)分析受理情況已經(jīng)逐漸超出了相關(guān)人員的工作范疇。第二，當前的投資主體不單只是政府個體本身，還要依賴于社會資本的推動，但是這樣也勢必會導(dǎo)致項目規(guī)劃的彈性加大。

2土地儲備運作與城市規(guī)劃脫節(jié)的問題

2.1 城市近期重點發(fā)展

區(qū)域用地未能超前、及時儲備城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃決定了城市未來的發(fā)展方向和近期建設(shè)重點，明確了基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施集中投入的方向，而這些信息往往是政府部門內(nèi)部能預(yù)先得知的，但在很多城市，往往對重點發(fā)展區(qū)域周邊的經(jīng)營性土地未能超前或及時儲備，土地儲備機構(gòu)反應(yīng)能力慢于規(guī)劃概念擴散影響和市場反應(yīng)速度，造成土地儲備難度和成本加大，無法實現(xiàn)政府土地資源效益最大化[1]。反過來，由于缺少可儲備土地信息的支持，又使城市規(guī)劃管理部門選擇城市重點建設(shè)項目的載體時缺少依據(jù)。

2.2 土地儲備未能以城市規(guī)劃作為選址和經(jīng)濟測算的依據(jù)

目前土地儲備工作中，許多城市土地儲備部門往往以主觀判斷為依據(jù)，缺少城市規(guī)劃作為指導(dǎo)，缺乏規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標的支持，往往是先進行實物儲備，生米煮成熟飯，再進行補辦規(guī)劃選址審批手續(xù)和申請規(guī)劃設(shè)計條件。在儲備工作當中不了解儲備地塊當中的可建設(shè)用地面積、規(guī)劃用地性質(zhì)和可開發(fā)強度，沒有進行科學的成本和收益的核算，盲目地以用地面積“畝”為單位進行經(jīng)濟測算和征收回購，常常出現(xiàn)儲備地塊沒有道路出入，地塊被規(guī)劃道路穿越，地塊大部分為規(guī)劃的公園綠地或者其他公用設(shè)施用地，地塊可建設(shè)用地很少甚至為不可建設(shè)用地等情況，給土地儲備資金造成浪費，增加土地經(jīng)營的風險，或者政府為了短期的經(jīng)濟利益，將以犧牲城市規(guī)劃作為代價。

3土地儲備與城市規(guī)劃的良性互動

3.1 有效彌補現(xiàn)有土地出讓計劃的不足

在過去的時間里，土地的出讓管理僅僅是以城市建設(shè)需求為基礎(chǔ)，對用地總量進行控制，保證土地用量適宜，然而卻忽視了土地空間的科學定位。在這種情況下，土地出讓計劃就顯得有些籠統(tǒng)，不夠細化，很難落實到具體地塊，會大幅度降低土地出讓的執(zhí)行力度，沒有應(yīng)用的控制作用和約束力度。隨著城市化發(fā)展進程的不斷加快，這種土地出讓計劃已然無法滿足城市建設(shè)需求，這就需要城建部門建立一套全新的土地出讓計劃體系，強調(diào)對土地資源的科學管理，以城市建設(shè)需求為依據(jù)，實現(xiàn)對土地資源的精細化管理，以此來彌補土地出讓計劃的不足之處。

3.2 促進城市建設(shè)資金實現(xiàn)良性循環(huán)

土地儲備制度建立后，城市建設(shè)逐步集中體現(xiàn)在兩個方面：一方面是公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，另一方面就是經(jīng)營性用地前期整理開發(fā)并出讓的土地儲備過程。前者是政府巨量資金的投入，后者是土地資產(chǎn)變現(xiàn)后政府收益的回籠。政府公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，必將改善設(shè)施延伸區(qū)域的環(huán)境，帶來土地升值，將這些即將升值的土地預(yù)先納入政府儲備，由土地儲備機構(gòu)制定儲備計劃，進行整理、養(yǎng)地，再適時出讓，是實現(xiàn)城市建設(shè)資金良性循環(huán)的關(guān)鍵。

3.3 實現(xiàn)土地與規(guī)劃部門的互動反饋

首先，土地儲備部門在對土地儲備計劃進行設(shè)置前期時，需要與城市規(guī)劃部門進行交流、溝通，將各自的意見進行交換、整理，并安排專門的人員完成對土地規(guī)劃審批工作的各個程序，有效形成對接工作。其次，為了能夠?qū)⑼恋貎渑c城市規(guī)劃工作有效結(jié)合起來，發(fā)揮其應(yīng)用作用，土地儲備部門還應(yīng)該結(jié)合項目的前期投資能力，以及市場的趨勢要求，抓取有利信息和規(guī)劃部門進行協(xié)調(diào)、溝通，促進意見統(tǒng)一，最后達成一致，從而便于未來再繼續(xù)做出合理化結(jié)構(gòu)安排調(diào)整，利于項目有序?qū)嵤?/p>

4結(jié)語

土地儲備技術(shù)已成為日后城市規(guī)劃和發(fā)展中不可缺少的一環(huán)，是促進實現(xiàn)土地空間良性發(fā)展的基礎(chǔ)。通過構(gòu)建土地儲備與城市規(guī)劃互動的相關(guān)體制，加以政府的積極有效引導(dǎo)，推動城市化規(guī)劃相關(guān)措施的有利實施，合理的利用和實施有關(guān)土地使用政策，建立健全土地儲備衡量標準是滿足未來國家發(fā)展和城市化建設(shè)的主要需求。

[1] 謝理 ， 鄧毛穎 . 土地儲備出讓中的城市規(guī)劃參與 [J]. 城市住宅 ，2015(02):74-76.

[2] 唐從君 . 論土地儲備與城市規(guī)劃的良性互動 [J]. 辦公室業(yè)務(wù) ，2019(3):33.

[3] 謝理 ， 鄧毛穎 . 淺談土地儲備出讓中的城市規(guī)劃參與 [J]. 中國房地產(chǎn) ，2015(13):33-36.