【摘要】住房關乎到人們的生活幸福，房地產業是我國非常重要的支柱產業之一，在國民經濟發展中占據著重要的地位。房地產業不是一個單獨存在的行業，匯集了各種上下游企業的關系，對房地產項目的風險管理的研究有助于房地產開發項目的成功實施以及對國民經濟的健康發展具有重要影響。本文從房地產開發風險類型分析入手，對項目風險管理問題進行了分析和研究。 論文關鍵詞：房地產項目，風險管理，基本過程，管理目標
0．引言
房地產開發項目風險管理是房地產開發項目管理的核心部分，綜述國內外房地產風險管理研究現狀，有利于了解房地產風險管理發展趨勢和研究態勢，歸集國內外房地產風險管理研究方法，有助于定性與定量分析相結合，更科學更有針對性的分析我國房地產風險管理現狀與成因，為進一步從事房地產風險管理研究奠定堅實的基礎。
1．房地產開發項目風險類型
所謂房地產項目風險，是指在房地產項目開發活動過程中有多種因素會影響開發利潤，而這些因素的影響通常預測和控制十分困難，使企業的實際開發利潤可能會低于預計的利潤，結果導致企業遭受經濟損失的機會和風險增加。
房地產開發項目的風險按產生的來源進行分類，可概括為四種類型:人為風險、經濟風險、自然風險和不可預見風險。
1.1 人為風險
人為風險是指由于項目參與人員的主觀原因所導致的各種風險。這些風險的共同特點是都與人的思想和行為相關，但其表現形式和影響范圍有所不同。總結起來，人為風險的來源主要有以下幾個方面:組織風險、人力資源風險、合同管理風險、道德風險、承包商履約風險、設計錯誤風險、監理工程師責任風險、材料供應商履約風險、政治法律風險。
1.2 經濟風險
一般情況下，房地產開發商所面臨的經濟風險主要有以下幾個原因:
1.宏觀政策風險。對房地產開發企業影響最直接的是財政政策和金融政策，都會對房地產開發和銷售產生直接影響。
2.投資環境風險。投資環境是關系到項目的成功與否的重要影響因素，如資金渠道，銷售市場形勢等。
3.融資困難。銀行貸款的收緊和土地出讓金繳納的新政策，更讓開發商雪上加霜。可以說，今年開發商遭遇了融資的寒冬。
4.市場供求變化。市場供求風險是指開發項目的所在地區房地產市場的供求關系給開發商帶來的銷售風險。
1.3 自然風險
自然風險是指工程項目所在地區客觀存在的自然環境，房地產項目在開發期間可能遇到的惡劣天氣環境，或者項目所在地的現場條件和周圍環境等因素給項目業主所構成的威脅。
房地產項目所在地的自然環境對項目實施影響很大，不同地域的自然條件各不相同，自然災害多發區無疑會加大業主的風險。自然因素一般包括火災、洪水、地震、暴風等
1.4 不可預見風險
不可預見系指由于前期沒有明顯的征兆沒有覺察而造成在項目實施過程中所面臨的出乎預料的風險。這些風險包括:設計與研發階段不可預見風險、項目建造階段不可預見的風險、項目銷售階段所面臨的風險、其它不可預見的風險。
2．房地產項目風險管理的基本過程
2.1 房地產項目風險識別
房地產項目的風險識別具有自身的特點：動態性，系統性，信息性，綜合性。
風險識別的方法主要包括五種：德爾菲分析法、情景分析法、頭腦風暴分析法、SWOT分析法、流程圖分析法。
1.德爾菲分析法。主要內容是運用相關領域專家的實踐經驗和理論知識進行風險識別，通過多輪調查專家對問卷所提問題的看法，經過反復征詢、歸納、修改，最后匯總成專家基本一致的看法，作為預測的結果，故又叫專家意見集中法。
2.頭腦風暴分析法，又稱智力激勵法，此方法是靠專家的創造性想法來得到未來信息的一種直觀識別方法。頭腦風暴法可分為頭腦風暴法和反頭腦風暴法。前者是通過專家群體決策盡可能激發創造性，創造盡可能多的方法或手段，后者則是對前者提出的方案逐一質疑，分析其切實可行的方案。
3.情景分析法。通過對周圍環境的分析，識別影響主題發展或研究主體的外部因素，在假定主要影響因素會發生的前提上，構造出多種情景，然后采用圖表或曲線等多種形式對整個項目的發展狀況進行情景描繪，提出多種可能發生的結果，以便采取適當措施來防止風險的發生。
4.流程圖分析法。流程圖法是將一項活動過程生動連續地描述成一幅流程圖，通過辨別關鍵工序之后來進行風險識別的方法，是一種識別企業潛在風險的動態分析法。
5.SWOT分析法。根據企業自身的既定內在條件進行分析，找出企業的優勢、劣勢以及機會與威脅之所在， SWOT分析通常是在某一時點對企業內部因素和外部因素進行研究，然后進行S、W、O、T的分析，從而形成四種戰略。
2.2 房地產項目風險評估
風險評估方法通常可以分為三類，即定性、定量、定性與定量相結合，一般的項目風險評估方法會采用定性與定量相結合的系統方法。對房地產項目的風險評估方法常用的有主觀評分法、盈虧平衡分析法、決策樹法、層次分析法、故障樹分析法等。
1.主觀評分法。通過專家的專業知識與經驗判斷，主觀的得出項目的各個風險的分值并對其賦予相應的權重，如分值從0到10進行打分。10代表風險最大，0代表沒有風險，然后把每個風險的分值乘以權重得到單個風險的風險值，最后將各個風險的值加起來得到項目的風險值，然后通過與風險評價值進行比較分析。
2.盈虧平衡分析法。所謂盈虧平衡分析是指通過計算盈虧平衡點來分析房地產開發項目對市場供求變化適應能力的一種分析方法。找到盈虧平衡點是該方法的關鍵，就是要是找到房地產開發項目達到這樣的銷售狀況即利潤為零時的點。
3.決策樹法。決策樹分析法是一種用樹形圖來描述各方案在未來收益的計算。按照項目風險的主要特點，評估項目的風險需要表現出項目風險發生的背景，同時又要描述出項目風險發生的可能性大小、損失程度以及項目風險的動態發展。它以圓圈和方框為結點，由直線連接而成的一種樹狀形的結構。
4.層次分析法。層次分析法將一些無法進行量化的風險指標按照風險大小進行順序，把他們進行相對的量化，首先確定項目的評價目標，再確定項目評價的準則。依據評價目標、評價準則構造遞階層次結構模型。然后運用兩兩比較法構造所有相關的判斷矩陣，確定項目風險目標的相對重要度。最后依此來計算出綜合重要度。
5.故障樹分析法。它采用邏輯的方法，形象地進行危險的分析工作，其特點是直觀、明了，思路清晰，邏輯性強，可以做定性分析，也可以做定量分析。
2.3 房地產項目風險應對
風險應對是在風險評價的基礎上，項目管理者對項目可能存在的各種風險和潛在損失有了充分的了解后選擇與項目風險所適合的行之有效的策略，并制定符合項目實際情況的控制措施，預防和控制風險發生，力圖規避或者減輕風險所帶來的負面影響，使項目在實施過程中達到最大的安全保障。風險應對的措施主要有以下幾種：
1.風險規避
風險規避策略是指由于房地產開發項目潛在威脅發生的概率很大，對項目影響很大，這時可以通過項目計劃的變更來消除風險或風險發生的條件，從而實現規避風險的一種策略。
2.風險轉移
房地產項目風險轉移采用方式有兩種。第一，財務性保險類風險轉移。第二，財務性非保險類風險轉移。
3.風險共擔
風險共擔的主要目的是將某些風險在發生之前先將他們分成幾部分，讓第三方假如并承擔部分風險。這種策略是將風險與利潤同時減少的一種策略。
4.風險減輕
風險減輕策略，就是通過預知或緩和等手段將風險發生的可能性降低、或造成的損失減輕，從而達到風險降低的目的。
5.風險接受
風險接受又叫風險自留，是指項目的業主來承擔風險所造成的損失。顯然那些發生概率很小，并且造成的損失也很小的風險最適合風險接受策略。
3．房地產項目風險管理目標
房地產項目風險管理的首要目標是處理和控制房地產項目風險，防止和減少由風險所帶來的損失，保證房地產項目的順利實施。
房地產項目風險管理的目標一般被分成兩部分:一部分是造成損失前的目標，另一部分則是造成損失后的目標。二者合在一起，就構成房地產項目風險管理的完整目標。項目風險管理的目標必須與房地產項目總目標和房地產企業總目標一致，必須與房地產項目和房地產企業的特有屬性和環境相一致。
房地產項目風險管理在損失發生前的目標是規避或減少損失的發生，主要有:(1)節約成本;(2)保證合法;(3)確保安全建設;(4)承擔社會責任。
損失發生后的目標旨在最大程度地挽救和補償損失帶來的影響與后果。房地產項目風險管理在損失發生后的目標主要有:(l)維持生存;(2)保持房地產項目正常持續地運行;(3)實現穩定的收益;(4)實現持續增長的目標;(5)承擔社會責任。
隨著科學理論和方法的不斷出現，人們對風險的認知能力會不斷提高，會不斷應用更有效的方法去研究風險，關于房地產投資項目風險的認識和研究有待于進一步深入。在此基礎上的應對措施也會不斷更新，充分體現風險管理的重要性和優勢。