出臺(tái)了《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》，并規(guī)定了租賃備案制度。 至2008年底，居住房屋租賃合同備案數(shù)量為118.94萬(wàn)平方米，但出于避稅等方面的考慮，市場(chǎng)上處于分散狀態(tài)的私人住房出租都沒有備案，實(shí)際的租賃市場(chǎng)遠(yuǎn)大于這一數(shù)量。 第一，上海的市場(chǎng)化租賃住房所 占比例較大，約占15%根據(jù)我們連續(xù)多年對(duì)上海市民居住狀態(tài)的抽樣調(diào)查，約83%的居民居住在自有住房中，約15%左右的居民租賃住房，其他為借住或居住在職工宿舍中，所以目前上海的租賃市場(chǎng)總體說比較大。這里不包括租賃公有住房的80萬(wàn)戶左右居民，如果加上這一部分，上海的租賃居住比例將在25%左右。 第二，上海住房租賃市場(chǎng)比較穩(wěn) 定，70%以上的供需雙方具有持續(xù)性根據(jù)上海房地產(chǎn)流通研究所的一項(xiàng)調(diào)查，租賃市場(chǎng)的供應(yīng)和需求都比較穩(wěn)定。從供應(yīng)方看，目前約7成以上的租賃住房是以凈資產(chǎn)的狀態(tài)出租，就是出租房屋沒有貸款，出租人以著眼于長(zhǎng)期投資的個(gè)人投資者為主，7成以上的出租者沒有出售房屋的計(jì)劃。從需求方來看，租客以非上海戶籍居民為主，占到7成以上，而且60%以上的租客在近年沒有購(gòu)房的打算，所以需求相對(duì)穩(wěn)定。 第三，公共租賃住房建設(shè)初具規(guī) 模，制度不斷健全為解決本市新落戶職工、引進(jìn)人才和來滬務(wù)工人員等的居住問題，上海主要通過提供人才公寓、單位租賃公寓或白領(lǐng)公寓、來滬務(wù)工人員宿舍或公寓等公共租賃性房屋解決其階段性、短期的居住困難。如浦東新區(qū)的張江科技公寓、張江紫薇公寓和浦東新區(qū)保障中心的高級(jí)人才公寓、青年公寓，閔行區(qū)的“鑫澤陽(yáng)光公寓”，嘉定區(qū)的馬陸鎮(zhèn)的永盛公寓，金山區(qū)的便利中心，松江區(qū)的比亞迪公司職工宿舍和寶鋼集團(tuán)的職工宿舍等。同時(shí)上海在制度上不斷完善，于2009年出臺(tái)了《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見》，鼓勵(lì)單位利用自用土地建造職工宿舍，以解決本單位職工、包括來滬務(wù)工人員的階段性居住問題。 二、上海租賃市場(chǎng)發(fā)展存在 的制約因素雖然上海的租賃市場(chǎng)發(fā)展較快，但仍存在著發(fā)育遲緩、管理落后等一些制約其進(jìn)一步發(fā)展的問題。 第一，租賃者缺乏“安居”感 一是從心理上，租賃居住者普遍缺乏“家”的感覺。中國(guó)文化長(zhǎng)期存在著“居有其屋”的觀念，沒有產(chǎn)權(quán)住房保障房，就感覺沒有屬于自己的家。二是在客觀上，由于我國(guó)沒有針對(duì)租賃關(guān)系保障性的法律法規(guī)，在租賃期間，出租人可以隨時(shí)提高租金或解除租賃關(guān)系，租賃雙方因日常設(shè)備維修等方面的責(zé)任與義務(wù)缺乏明確的界定而經(jīng)常會(huì)發(fā)生糾紛，所以承租人客觀上難以長(zhǎng)期穩(wěn)定地租住同一住房。 第二，租賃住房仍存在戶口、教 育等方面的障礙根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的戶籍管理制度，許多新進(jìn)上海的人員，要么將戶籍掛靠在集體戶口中，要么只有購(gòu)買私有產(chǎn)權(quán)房。而沒有掛在產(chǎn)權(quán)房中的集體戶口，往往會(huì)在就業(yè)、子女入學(xué)等方面帶來相應(yīng)的困難。 第三，市場(chǎng)上缺少小戶型租賃住 房目前市場(chǎng)上出租的小戶型住房主要是上世紀(jì)90年代上半期及以前建設(shè)的公有住房，市場(chǎng)上小戶型住房租賃始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。而且這些住房的居住小區(qū)環(huán)境相對(duì)較差，而高端租賃市場(chǎng)中的小戶型相對(duì)較少。 第四，群租現(xiàn)象突出，為租賃管 理提出新挑戰(zhàn)由于上世紀(jì)90年代后期以來建設(shè)的新建商品住房面積普遍較大，而大多數(shù)外來從業(yè)人員收入水平較低，這就產(chǎn)生了“群租”現(xiàn)象。群租現(xiàn)象是大城市發(fā)展中無法完全避免的問題，僅靠“堵”難以從根本上解決問題，因此必須在管理上創(chuàng)新，進(jìn)行規(guī)范與引導(dǎo)，保證租賃居住安全，保證鄰里關(guān)系和睦。