提要：物業管理企業雖然在我國只 有20多年的發展，但企業數量連年猛增， 在取得了很多成績的背后，也逐漸暴露出 許多不足之處。本文著重分析當前物業管 理行業中所存在的問題，主要從法律法規 體系不完善、市場化程度不健全、從業人 員不夠專業化、企業本身管理經驗不足等 方面分析問題的成因，并提出改進和提高 我國物業管理水平的對策措施.

關鍵詞：房地產；物業管理；物業管理企業

一、房地產物業管理企業發展現狀 20世紀八十年代初我國第一家房地 產物業管理公司在深圳建立，標志著物業 管理行業的誕生。至今已有20多年，根據 國家統計局2009年的行業調查數據顯 示，在我國31個省、自治區、直轄市，130 個大型城市和地區的近5，000家物業公 司中，2005～2008年建立的就有2，965 家，幾乎占總數的60%，房地產物業管理 企業的隊伍每年在以超過100%的同比增 長數量進行發展壯大，這說明我國大多數 物業管理企業發展勢頭非常良好，物業管 理市場大有可為，但同時也提醒我們，由 于建立時間短，物業管理市場不健全，這 些如雨后春筍般建立的房地產物業管理 企業存在許多不足之處，有待改進.

二、當前房地產物業管理存在的問題 1、相關法律及法規體系不完善。我國 物業管理法律政策的框架體系，是在沒有 國家大法的情況下，由為數不多的行業 性、地方性法規政策組成的不完整結構， 完善的法規體系尚未形成。自1994年以 來，建設部等國家部委（局）和各地方政府 雖頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、 《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦 法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共 用部位共同設備維修基金管理辦法》、《關 于物業管理企業代收費用有關營業稅問 題的通知》、《物業管理企業資質試行辦 法》、《物業管理委托合同示范文本》、《業 主公約示范文本》、《前期企業管理協議示 范文本》等行政規章行業規范和地方性法 規。但由于缺乏系統而科學的物業管理理 論體系的指導，各部門在制定法規的過程 中，往往局限于對境內外成功經驗的模仿 或就事論事的解決方法上，存在許多不足 之處.WWw.qiQi8.cn 778論文在線

2、市場化程度不高。物業管理項目的 獲取大多都是暗箱操作，市場競爭機制還 未真正形成。作為市場主體的業主管理缺 乏足夠認識，業主委員會組建難度大，自 治能力弱，作用還未真正發揮。而且，物業 管理企業與建設單位、房管單位之間還存 在或多或少經濟上的依賴關系，“誰開發、 誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不 分、責任不清的局面還沒有完全改變。物 業管理還沒有形成有利競爭的統一的市 場。有些物業管理存在許多不符合市場化 的問題，一些物業管理企業在物業管理專 業方面不很在行，但因為是某個開發公司 的下屬企業，或者是某幾個開發公司合資 組成的股份企業，管理項目不愁沒有；另 一些物業管理企業則更有手段，他們充分 利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市 場化的手段進行暗箱操作，奪取市場.

3、物業管理專業化程度不高。我國物 業管理行業仍屬于勞動密集型行業，隨著 管理規模的擴大，服務人員也越來越多， 但其中多數來自下崗轉崗職工，高素質人 才嚴重缺乏，且未能形成有效的激勵機 制，造成從業人員整體素質不高。同時，由 于物業服務企業經濟基礎薄弱，造成企業 的服務水平低下、服務質量不到位、服務 意識停滯，企業的專業化程度不高.

4、物業管理的招投標市場運行機制 不完善。當前，全國各地大城市基本建立 物業管理招投標市場，開展了一些物業管 理項目招投標。但從實際效果及外界反 映，并未達到國家頒布的《招投標法》的目 的。主要表現在：物業管理招投標普及率 不高，行政領導、企業單位干預大；物業管 理投標市場化程度不足，暗箱操作，壓價 不正當競爭時有發生；招投標投入的人 力、物力、財力太多、成本太高，對微利服 務企業壓力過大，企業缺乏積極性；物業 管理招投標示范文本缺乏，一些單位不規 范定位，使物管招投標缺乏公平、公正性.

5、物業管理收費難且不規范。物業管 理收費相當困難，同時盡管國家頒發了 《物業服務收費管理辦法》，但是各地物價 主管部門沒有嚴格實施，當地收費標準又 不見出臺，服務收費沒有做到有章可循， 由此導致物業管理主體雙方產生了后續 的不良連鎖反應.

三、完善房地產物業管理的對策 1、健全物業管理相應法律法規。從物 業管理業務來看，一是建立房屋及維修管 理的法律、法規、規章；二是建立設備設施 管理法律、法規及規章；三是建立環境衛 生管理的法律、法規及規章；四是建立保 安保衛、消防管理的法律、法規及規章。另 外，完善的物業管理法律體系要覆蓋物業 管理行業的各個領域，使物業管理的各項 活動均有法可依。以住宅區物業管理為 例，有多層、高層、別墅區、度假村、特殊住 宅區等多種類型，在住宅區物業管理條例 的精神下，分別制定出上述類型物業的管 理辦法，組成物業管理法律體系的子系 統。通過這些法律法規、規章及辦法的制定與施行，使物業管理的管理、服務、 經營、收費等各方面各環節做到依法 管理和運作.

2、加強物業管理市場的培育。限 制開發商盲目組建自己的物業管理公 司，鼓勵開發商從社會上聘請那些經 過實踐被業主認可的物業管理公司來 進行專業化的管理。鼓勵通過招投標 等方式公開選聘物業管理公司，引進 競爭機制，促使物業管理行業的高度 市場化方向發展. 3、進一步完善行業準入制度。加 強完善物業管理師制度，我國未來物 業管理企業要高度重視物業管理隊伍 的人數和質量，物業管理師可以注冊 物業管理公司，擔任企業領導，物業管 理師作為職業經理人，接受物業管理 企業的雇傭，從事專業物業管理活動， 物業管理師可以以自由人的身份，合 伙注冊“物業管理師事務所”；物業管 理師可以專業人士的身份，受雇于業 主委員會.

4、依托《物權法》完善招投標市場 運行。通過的《物權法》條款：“業主可 以自行管理建筑物及其附屬設施，也 可以委托物業服務企業或者其他管理 人管理”的規定，可以看出法律既允許 業主自行管理也允許委托物業服務企 業或其他管理人管理，這就會產生不 同的管理現象。業主通過業主大會和 業委會委托各專業公司管理，也可將 物業管理委托給小區內擁有物業管理 相應職業資格的業主進行管理。當然， 還可將各項管理服務委托給專業物業 管理公司.WWw.qiQi8.cn 778論文在線

5、物管企業應加強自身經營管 理。（1）加強從業人員的專業化培訓.

（2）建立一個規范的基金運作機制，由 開發商一次性補貼各種大修及物業管 理啟動資金，斷絕對開發商長久的依 賴關系。（3）開展多種經營，以彌補物 業管理中資金的不足。有了造血功能， 反過來物業公司又可以加大對小區的 投入，使物業管理真正形成經營性的 良性循環。由于物業管理企業在先天 條件上占有很大的優勢，又存在巨大 的市場需求，所以如果經營得當，將會 得到很好的回報。（4）不斷開拓物業管 理的市場領域。充分發揮物業管理的 綜合管理和專業化管理的優勢，不斷 開拓物業管理的市場，將所有可能實 施物業管理的物業類型都力爭納入物 業管理范疇。（5）擴大經營服務范圍： ①專業技術的對外擴張（如成立清潔、 機電、消殺、專業公司等），實現對內保 障的同時，對外提供專業技術服務；② 提供物業管理顧問、咨詢、培訓等.

四、結語 我國物業管理行業自誕生以來取 得了非常大的成績，對社會、經濟、環 境做出了突出的貢獻，在我們的生活 中扮演著重要的角色。然而，物業管理 發展道路上還存在著一些問題，制約 其獲得更大的突破與發展。但這是在 我國市場經濟發展過程中出現的問 題，隨著經濟的發展，社會的進步，人 們思想道德與法治水平的提高，日后 隨著這些問題得以解決，我國物業管 理行業必將不斷發展壯大，進入良性 的可持續發展狀態.

主要

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